מוכר-קונה-בנק: הצורך בחקיקה

אמנם הבנק נותן רק הלוואה לקונה, אך בפועל הבנק הוא השותף של הקונה ולעיתים קרובות השותף הבכיר. זאת בשל העובדה, כי במרבית העסקאות (במיוחד בעסקאות של רכישת דירות), המימון הבנקאי עובר את גבול ה-50%, ולעיתים מגיע ל-90%-80%.

אמנם ההסכם נחתם רק בין מוכר לבין קונה, אך בפועל מי שמאפשר את קיומו זה אותו מלווה, הנקרא בנק הנותן משכנתא. ההגנה על זכויות של קונה מקרקעין ובנק הנותן הלוואה לקונה כזה, זכו לאחרונה למספר פסקי דין מעניינים בבית משפט העליון וגם בבתי משפט המחוזיים. כוונתי לפסק דין רע"א 8792/00 שטיינמץ (ראה מאמר במדור זה מיום 2-1 בספטמבר, וכן פסק הדין ע.א סונדרס.

בפסק הדין שטיינמץ (שאושרר בפסק דין נוסף רע"א 2550/01 4609/99 בעניין בירנס), נקבע, כי בעת ביטול הסכם בין מוכר לקונה, הבנק של הקונה לא רשאי לממש את הנכס שלרכישתו ניתנה הלוואה, אלא יש לו רק עילה לתביעה כספית נגד המוכר שקבל את כספי ההלוואה דרך הקונה.

ובפסק הדין סונדרס נקבע, כי קונה הרוכש מקרקעין בתום לב, יכול לגבור על בעלים האמיתי, רק אם נרשם כבעלים בתום לב בפנקסי מקרקעין. משמעות נוספת של פסק דין זה היא, כי הבנק שנתן הלוואה לקונה כזה שנפל בפח של מוכר רמאי, אין לו אחיזה במקרקעין גם כן, כי הבנק שואב את זכויותיו מהקונה עצמו.

כשהקונה נופל גם הבנק נופל, והתוצאה היא כי בעוד שבהלכת שטיינמץ לפחות לבנק היה זכות תביעה כספית נגד המוכר, בסיטואציה של הלכת סונדרס לבנק אין זכות תביעה כספית נגד הבעלים האמיתי. התביעה היא רק נגד אותו קונה אומלל שהעביר כסף לרמאי (שלעיתים גם הצליח לברוח) ואין לו קרקע ועליו להחזיר את ההלוואה.

כיום משולש היחסים העדין שבין מוכר-קונה-בנק מבוסס על טופס סטנדרטי, הנקרא "התחייבות בעלים לרשום משכנתא". זהו שלב שבינתיים הבנק רושם הערת אזהרה ואף ממשכן את הזכויות החוזיות של הקונה, ברשם המשכונות. דא עקא, שהסדר זה ככל הנראה מיצה עצמו, ולא עונה לצרכים של שוק המקרקעין ובמיוחד לאור הפסיקות האחרונות.

משולש היחסים שבין מוכר, קונה ובנק אינו נופל ברגישותו מיחסי קבלן ורוכש דירה מהקבלן. בגין יחסי קבלן ורוכש דירה נחקקו מספר חוקים כגון חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 חוק המכר (דירות), תשל"ה - 1974 וכן חוקים אחרים. חוקים האמורים באים לקבוע סף מינימום של אחראיות קבלן וכן בטוחות הבאות להגן על זכויות של הרוכש מקבלן. כמו-כן חוקים אלו גוברים על כל חוזה אחיד שיהיה בין הקבלן לבין הקונה. נראה, כי הבנקים ייאלצו לנסח סעיפי מילוט בעקבות הלכת שטיינמץ, או תוצאות הלכת סונדרס על-ידי שינויים בטפסים המחתימים את המוכר.

דא עקא, כי רצון יתר להגן הרמטית על הבנק, עלולה להביא לניסוח סעיפים דרקוניים אשר יעמידו את המוכר במצב נחות, דבר אשר ירתיע מוכרים פוטנציאליים למכור נכס לקונים הרוכשים מקרקעין באמצעות משכנתא.

אכן יש הגיון בכך כי בעת ביטול העסקה בין מוכר לקונה, הבנק ייכנס בנעלי הקונה ובתור "הכיס העמוק", יעמוד בהסכם ובכך ירכוש את המקרקעין. (ראה מאמר של פרופ' לרנר הנ"ל וכן של הח"מ במאמר הנ"ל מיום 2-1 בספטמבר). יחד עם זאת, לא תמיד פתרון כזה כדאי לבנק. הבנק, בנותנו הלוואה, שוקל שיקול כלכלי של מהירות המימוש בעת צרה. כלומר, בכמה ניתן למכור את הנכס במימוש מהיר. עניין זה עומד בדרך כלל על 70%-60% משווי ריאלי של הנכס, ואין כל ביטחון כי במימוש מהיר הבנק יקבל את כל כספו בחזרה. יחד עם זאת, זו דרך יחידה שהבנק יוכל לקבל חלק גדול מהשקעתו ועל-ידי מימוש נכס, דבר שיותר ודאי ומעשי מאשר לתבוע תביעה כספית את המוכר, שבינתיים השקיע ברכישת נכס אחר.

נראה, כי עיגון משולש היחסים יכול להיות בצורה זו: ביטול ההסכם יהיה מותנה בזכות קדימה לבנק לממש את ההסכם מטעם הקונה ובמקומו, תוך נשיאת הנזקים שנגרמו למוכר כתוצאה מהפרות של הקונה לפני שהבנק נכנס לפעולה.

פתרון זה יכול להועיל למצבים שפסקי דין שטיינמץ ובירנס דנו בהם. אך ככל הנראה, לבנק אין ישועה בסיטואציה המסובכת דוגמת זו שנותחה בעניין סונדרס, אלא אם כן השכיל לרשום משכנתא על זכויות של המוכר שבינתיים התגלה כרמאי.

עיגון היחס המשולש שבין מוכר קונה ובנק בחקיקה ובדרך הדומה למה שמוצע במאמר של פרופ' לרנר ועם כל הכבוד על-ידי הח"מ, ורישום משכנתא על נכס המוכר עוד לפני העברת זכויות על שם הקונה, הינו הפתרון היעיל והעיקר ה"זול" ביותר.

לאחרונה הולכות ומתרבות חברות ביטוח המציעות "ביטוח קנייני" - דבר מבורך בזכות עצמו ובהחלט אפשרי. יחד עם זאת, על החוק לתת פתרון אינהרנטי מכוח דיני קניין ל"בעיה קניינית", בצד ואולי לפני שמוצאים פתרונות במישורים אחרים כגון חוקי ביטוח או נזיקין למיניהם.

הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".