מהו השלב במו"מ שבו פרישת אחד מהצדדים, למרות שלא נחתם חוזה פורמלי, תיחשב כהתנהגות
שלא בתום לב? ומהם הפיצויים שיגיעו לצד הנפגע בגין התנהגות זו? בשאלות אלה
דן בימ"ש השלום בתל-אביב.
משרד עו"ד הברמן-דובב-שטרן ושות' (להלן: "התובעת") ניהלה במהלך החודשים פברואר-מארס
99' מו"מ עם חברת המזרח להשקעות בע"מ (להלן: "הנתבעת"), במטרה לגבש הסכם, לפיו
תשכור התובעת מהנתבעת משרדים בקומה השביעית בבית ויקטוריה בת"א.
לטענת התובעת, היא סיכמה עם הנתבעת את מכלול התנאים המהותיים לעיסקת השכירות,
ואף נשלחה לה טיוטת חוזה שכירות.
לטענת התובעת, בתחילת מאי 99', ולאחר גיבושה של העיסקה, נקבעה פגישה בבית ויקטוריה
בין נציגי הצדדים לצורך תמחור המפרט הטכני של המשרדים, אשר אמור היה להתבצע
על-ידי הנתבעת. בשיחה זו נסתבר לתובעת, כי הנתבעת חזרה בה מהסכמתה להשכיר לתובעת
את המשרדים, והיא אף השכירה אותם לשוכרת אחרת - חב' דוידוף.
לטענת התובעת, מהווה התנהגות זו של הנתבעת הפרה ברורה של ההסכמות אשר גובשו,
והפרה בוטה של החובה לנהל מו"מ בתום לב ובדרך מקובלת. עוד טענה התובעת, כי
על יסוד ההסכמות עם הנתבעת, הודיעה לבעלת הבית בו היו ממוקמים משרדיה, כי היא
לא תמשיך את השכירות בבניין. משהסתבר לה כי הנתבעת ביטלה את העיסקה, החלה לחפש
משרדים חלופיים באופן אינטנסיבי.
בעקבות הזמן הדחוק החליטה התובעת, בסופו של דבר, לשכור משרדים בבית אירופה
בתל-אביב, אלא שעיסקה זו, כמו כל החלופות הקודמות שנבדקו, נפלה בטיבה משכירות
המשרדים בבית ויקטוריה.
על יסוד דברים אלה הגישה התובעת, כנגד הנתבעת, תביעת פיצויים לבימ"ש השלום
בתל-אביב. בין השאר תבעה התובעת את הפרש שכה"ד בין מה ששילמה בפועל לבין שכה"ד
שסוכם עם הנתבעת. התביעה נידונה בפני השופטת קרת.
הנתבעת אישרה את עצם קיום המו"מ, אולם הכחישה, כי גובשה עיסקה בין הצדדים.
הנתבעת טענה, כי כלל לא ביטלה את העיסקה, באשר עיסקה כזו מעולם לא באה לעולם.
לטענתה, התנהל מו"מ לסירוגין במשך כחודשיים, אך מעולם הוא לא התקדם אל מעבר
לשלב הראשוני, כיוון שבין הצדדים היו כל העת חילוקי דעות מהותיים בדבר תנאי
ההתקשרות ופרטיה.
הנתבעת טענה, כי טיוטת ההסכם אשר נשלחה לתובעת היתה משום נוסח סטנדרטי של הסכם
הנהוג אצלה. בטיוטה זו לא באו כלל הפרטים המהותיים לידי ביטוי. כל הפרטים נותרו
פתוחים וטעונים הסכמה. השופטת קרת בוחנת תחילה מהו השלב אליו הגיע המו"מ, ומהן
ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלכו.
לאחר בחינת חומר הראיות, קובעת השופטת קרת, כי הצדדים הגיעו ביניהם להסכמה
בנושאים הבאים - מיקום המשרד בבניין; גובה דמי השכירות; מועד הכניסה למושכר;
תקופת השכירות; תוכן הסכם הניהול; דמי הניהול ומפרט גמר כללי.
מהאמור לעיל עולה, כי בין הצדדים נוהל מו"מ רציני ומתקדם. מכאן עולה, כי בין
הצדדים היתה למעשה כוונה להתקשר בהסכם שכירות, אשר היה כפוף להסכם פורמלי שייחתם.
יש לראות בשלב אליו הגיעו הצדדים במו"מ כשלב מתקדם ביותר, קובעת השופטת קרת.
מחומר הראיות עולה, כי הנתבעת ניהלה מו"מ באשר להשכרת הקומה השביעית עם חברת
דוידוף והתובעת בעת ובעונה אחת. המו"מ עם דוידוף החל בסוף מארס 99', והבשיל
לכדי הסכם מחייב בסוף אפריל 99'. יחד עם זאת, עד ליום 3.5.99 לא טרחה הנתבעת
להודיע לתובעת כי הקומה השביעית, אותה היתה מעוניינת התובעת לשכור, ועליה נוהל
המו"מ בין הצדדים, אינה רלוונטית עוד לגביה.
בע"א 800/75 קוט נ' ארגון הדיירים, פ"ד לא (3) 818 קבע השופט לוין - "אין ספק
שבגדר סעיף 12 הנ"ל (סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ב - 1973 - ר.ש.י)
נתפס מקרהו של פלוני, המשלה את אלמוני שברצונו להתקשר עמו בחוזה, דבר הגורר
אחריו כניסתו של אלמוני להוצאות".
השופטת קרת מסתמכת על סיפרה של פרופ' ג. שלו, וקובעת כי הפרת חובת תום הלב
עפ"י סעיף 12 לחוק החוזים, כוללת בתוכה גם הפרה של חובת גילוי עובדות כאשר
על-פי הנסיבות היה מקום לצפות כי הצד המנהל מו"מ יגלה אותן לצד השני.
אמנם, החופש במו"מ מאפשר ניהולו של מו"מ במקביל עם אחרים ולסיכון כזה חשוף
כל אחד מהצדדים המנהלים מו"מ. אולם, לכלל זה יש לצרף את ההלכה המגבילה פרישה
ממו"מ ככל שאופיו מתקדם, וככל שמתגברות ציפיותיו של צד בדבר כריתתו של חוזה.
ניתן לומר, כי חובת תום לב מופרת - בין בגין פרישה בלתי מוצדקת ממו"מ ובין
בגין הפרת חובת גילוי על ניהול מו"מ במקביל - בשלב מאוחר של קיום המשא ומתן.
חובת הגילוי בשלב זה מאפשרת כללי משחק הוגנים ומונעת הסתמכות של צד אחד, אשר
בגין אי הגילוי מקבל את הרושם, כי כריתתו של החוזה צפויה ומובטחת (ראה ד' פרידמן
ונ' כהן, חוזים, כרך א', עמ' 591). משקבעה השופטת קרת, כי הצדדים הגיעו להסכמות
באשר לפרטים מהותיים של העיסקה, וכי המו"מ הגיע לשלבים מתקדמים ביותר, הרי
שהתנהגות הנתבעת באי גילוי ניהול המו"מ המקביל והפרישה מהמו"מ בשלב כה מתקדם,
מהווה התנהגות בחוסר תום לב, בניגוד לאמור בסעיף 12 לחוק החוזים.
הפיצוי הנאות בדרך כלל במקרה של הפרת חובת תום הלב בניהול מו"מ הינו פיצוי
שלילי בלבד, שהינו בגין נזקי ההסתמכות. אולם, ככל שהמו"מ הבשיל למעשה כדי חוזה
ורק התנהגות חסרת תום לב מנעה את כריתתו, ניתן לפצות את הצד הנפגע גם בפיצויים
חיוביים. זאת תוך התחשבות במידת חוסר תום הלב, בצפיות הצדדים ובשלב בו מצוי
המו"מ (ראה ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד
נו (3) 289).
במקרה שבפנינו, קובעת השופטת קרת, יש לפצות את התובעת הן בגין נזקי ההסתמכות
והן בגין הנזק הישיר, אשר נגרם לה כתוצאה מפרישת הנתבעת מניהול המו"מ בשלב
מתקדם.
כתוצאה מאי כריתת חוזה השכירות עם הנתבעת נאלצה התובעת לחפש משרד חילופי, כשברשותה
נותרו שישה חודשים. בסופו של דבר שכרה התובעת משרדים ב"בית אירופה". אולם,
לאחר מכן עזבה התובעת את בית אירופה ועברה לבית משרדים אחר, ובגין כך גם צמצמה
את תביעתה.
התובעת שכרה משרדים בבית אירופה בשכ"ד של 22 דולר למטר, כאשר בבית ויקטוריה
אמורה היתה לשלם רק 20 דולר. על כן שילמה למעשה 2 דולר עודפים לכל מ"ר של המושכר.
יש, לכן, לפצות את התובעת בעודף דמי השכירות בסך 2 דולר למ"ר בגין 360 מ"ר
(גודל המשרד עליו סוכם עם הנתבעת) לתקופה של 26 חודשים. כמו כן, חויבה הנתבעת
לפצות את התובעת בגין תשלום דמי תיווך לריק ובזבוז זמן לריק.
ת.א 86479/99.
בימ"ש השלום בת"א.
השופטת: דניה קרת-מאיר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
