באו להגן, יצאו פוגעים

חוק ההסדרים במשק המדינה לשנת התקציב הנוכחית קובע, ללא צורך, כללים שיכבידו על התפתחותו של שוק משני למשכנתאות בישראל. ייאמר מייד: כללים אלו מסירים מקצת מהמכשולים העומדים בפני התפתחות השוק, ועל כך יש לשבח. ואולם, ההשפעה המכרעת של הכללים תהיה מזעור הסיכויים לקיומו של שוק משני למשכנתאות בישראל, וכל זאת בשמה הלא מובן של ההגנה על הלווים.

בדרך כלל, גובה בנק למשכנתאות מלווה את הקרן והריבית של ההלוואה בתשלומים הנפרסים למשך כל תקופת ההלוואה. במהלך פרק זמן זה, נוטל הבנק מספר סיכונים. אחד המשמעותיים שבהם, הוא סיכון הנזילות. מאחר שבנקים למשכנתאות בדרך כלל מממנים הלוואות מובטחות במשכנתא בריבית משתנה לטווח ארוך, באמצעות פקדונות בריבית משתנה לטווח קצר, הבנק משתמש בפקדונות חדשים בכדי לפרוע פקדונות שנפדו. משמע, הבנק עומד בפני הסיכון שלפיו מקורות המימון באמצעות פקדונות - ייבשו. נכון להיום, מדובר בסיכון גדול במיוחד, נוכח מצב האשראי של חלק מהבנקים והמצב במשק כולו.

בשל סיכון הנזילות, ובשל מספר גורמים נוספים, טוב יעשה בנק אם ימכור את ההלוואות המובטחות במשכנתא. רוכשים פוטנציאליים של הלוואות אלו, תמורת מחיר הולם כמובן, הם משקיעים הזקוקים לתזרימי הכנסות ארוכי טווח שיתאימו להתחייבויותיהם.

כך, קופות גמל, קרנות פנסיה וחברות ביטוח יהיו רוכשות הולמות של הלוואות מובטחות במשכנתא. רכישות ומכירות של הלוואות מובטחות במשכנתא, לאחר התהוותן בידי בנק, נעשות באמצעות איגוח מגובה במשכנתאות, ויוצרות שוק משני למשכנתאות. שוק זה מביא לייעול, אשר בדרך כלל מקטין את שיעורי הריבית שנושאות הלוואות אלה.

חוק ההסדרים במשק קובע כללים ביחס לעסקאות בשוק משני למשכנתאות, למרות שעסקאות כאלו עדיין לא מתקיימות כאן. הטענה היא, שחלק מהכללים יעודדו מכירת הלוואות מובטחות במשכנתא, ואילו חלקם יגנו על הלווים. באשר לעידוד - זוהי יוזמה מבורכת. באשר להגנה - לווים אינם זקוקים לה.

כך, לדוגמה, חוק ההסדרים החדש דורש שההלוואות הנמכרות על ידי תאגיד בנקאי ינוהלו, ייגבו וימומשו באמצעות תאגיד בנקאי בלבד. נבון יותר היה לקבוע שרק מי שיורשה לכך יוכל לגבות הלוואות מובטחות במשכנתא או לחזק את כללי הגנת הצרכן - ולא לקבוע מגבלה שתחול במכירת נכסים מסוימים.

מכל מקום, בנק למשכנתאות לא יהיה מעוניין לתת לבנק מתחרה גישה לבסיס נתוני הלווים שלו. מאחר שבעסקת איגוח של משכנתאות צריך להיות גוף מנהל (בדרך כלל הבנק שיצר את ההלוואה) וגוף נוסף שימלא את מקומו של הגוף המנהל (במקרה שזה אינו ממלא או אינו מסוגל למלא את תפקידו כראוי), הדרישה שבהצעת החוק עלולה לטרפד עסקאות.

דוגמה נוספת: הכללים החדשים דורשים ממוכר המשכנתא להודיע על העברת הבטוחה ללווים ולבעלי המקרקעין (בשל עיכובים בהליכי הרישום, הלווה ובעל המקרקעין עלולים להיות אנשים שונים), ואף אינם מאפשרים ויתור על ההודעה מצד הלווה.

בדרישה להודעה יש משום רמז לכך שהממשלה, שיזמה את החוק, סבורה שחוק המחאת חיובים וחוק המקרקעין - אשר מסדירים את המחאת הזכויות והעברת הבטוחות, ואינם כוללים דרישה כזו - אינם בגדר הסדר ממצה. אם זו הגישה, הרי שיש לבחון מחדש את החקיקה הקיימת, ולא לשנותה באופן עקיף וחלקי באמצעות חוק המתקבל בצמוד לתקציב.

דרישה זו אף מוסיפה עלות מיותרת לעסקת איגוח מגובה במשכנתא. גם אם ניתן לספוג עלות זו, ההודעה אינה מקנה בהכרח יתרון ללווים ולבעלים, מאחר שאינה מקנה להם זכות למנוע את מכירת ההלוואה או את העברת הבטוחה. יתרה מזאת, למרבית הלווים ובעלי המקרקעין אין זה משנה מיהו הנושה, במידה שכל הגורמים הרלבנטיים האחרים זהים.

אם הממשלה רוצה לעודד יצירת שוק משני למשכנתאות, ביכולתה לעשות דברים רבים. היא יכולה למכור הלוואות מסובסדות. היא יכולה לוותר על זכותה למנוע מכר של הלוואה שמכילה סבסוד ממשלתי. היא יכולה להסכים לכך, שהבטוחה שניתנה לזכותה תהיה כפופה לזו של קונה משכנתא מעורבת.

הממשלה יכולה גם לוותר על הדרישה למעמד שווה ביחס לבטוחה חדשה, במקרה בו נלקחת משכנתא לצורך רכישת נכס חדש, בנוסף להלוואת הזכאות שנגררת לנכס זה. והיא יכולה להקל על העברת רישום הערת האזהרה לזכותו של קונה ההלוואה. גם אם אחד מאלה, ורובם לא, עלול לפגוע בלווים, יש להתמודד עם הקושי ולחפש פתרונות הולמים.

חוק ההסדרים מצמצם את הסיכויים ליצירת שוק משני למשכנתאות. בכדי לקדם שוק כזה, יש לתקן את הכללים החדשים שהתקבלו בחוק, ולהושיט יותר סיוע. במהלך כזה יהיה משום הצדק והתבונה, שכן מדובר בשוק המביא להגברת יעילות ולחלוקת סיכונים נאותה, אשר פועלים לטובה הלווה. אומנם שוק משני למשכנתאות טרם נוצר, אך מוטב שהעיכוב שבהקמתו ינבע מכוחות השוק, ולא מכללים או מדרישות מיותרות.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין כספי ושות', ומתמחה במימון ובעסקאות בינלאומיות