אנגל בניה: הרה-ארגון מתחיל להניב פירות

בין עיסקת בנייה אחת לאחרת, היה עסוק בחודשים האחרונים יעקב אנגל, בעל השליטה בקבוצת אנגל בנייה, באירגון מחדש של עסקי הקבוצה שלו. כפי שמצהירה החברה בדו"חותיה הכספיים, היא מתכננת לפשט את מבנה הקבוצה, לחסוך בהוצאות ולהגדיל את האטרקטיביות של הקבוצה בעיני המשקיעים. וכן, חברת אנגל הסובלת מהפסדים ברבעון האחרון, ומרווחיות נמוכה ברבעונים הקודמים, מעוניינת בזמן האחרון לשפר את ההון החוזר שלה, ולשם כך יצאה בעיסקת בעלי עניין גדולה.

בסוף החודש שעבר הודיעה אנגל בנייה, כי חברת אנגל משאבים ופיתוח, החברה הנכדה של אנגל בנייה, רכשה מידיה את מניות השליטה בחברת אנגל פיתוח, הנסחרת בנאסד"ק. מחיר העיסקה עמד על 161.6 מיליון שקל, כלומר 22.3 שקל למניה, כפול ממחיר השוק בעת מועד העיסקה. תמורת הסכום הנ"ל קיבלה אנגל משאבים 84.2% ממניות ההון ו95.2% ממניות ההצבעה באנגל פיתוח. אנגל בנייה, מצידה, מכרה בעיסקה מניות המהוות 59% מההון של אנגל פיתוח. מניות נוספות רכשה אנגל משאבים מידי יעקב אנגל באופן פרטי (17% מההון של אנגל פיתוח) ומידי חתנו, זוהר לוי (8% מההון).

ומי זו אותה אנגל פיתוח, או בשמה הלועזי אנגל ג'נרל דיבלופרס? ובכן, החברה עוסקת בעיקר בבנייה יזמית למגורים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה. למרות איזורי פעילותה הגיאוגרפיים של החברה, הרי שבשנת 97' גייסה החברה כ-33 מיליון דולר בהנפקת מניות דווקא בבורסה האמריקאית. אגב, בקבוצת אנגל מתכוונים לפעול למחיקת מניותיה של אנגל ג'נרל דיבלופרס מהמסחר בנאסד"ק ולמיזוגה המלא באנגל משאבים.

בינתיים, סיימה אנגל פיתוח את הרבעון השלישי של השנה ברווח נקי של 2 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 400 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד. הכנסות החברה ברבעון השלישי הסתכמו ב-40 מיליון שקל, לעומת 35 מיליון שקל ברבעון המקביל. את העלייה ברווחיות זוקפת החברה מפעילותה במזרח אירופה, ובעיקר כתוצאה ממימוש של 36% מזכויות החברה בפרויקט מגורים בצ'כיה, זאת תמורת מיליון שקל. כן הכירה החברה ברווח של 4 מיליון שקל מפרויקט הכולל 72 יחידות דיור בפראג. מאז תחילת השנה רשמה החברה רווח של 2.7 מיליון שקל לעומת 1.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנת 2001, כאשר ההכנסות צמחו בתקופה בכ-42% לעומת שלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2001, והסתכמו ב-145 מיליון שקל.

בכל הקשור לפעילות הנדל"ן שלה, הרי שאנגל פיתוח מעורבת נכון לסוף הרבעון השני של השנה ב-37 פרויקטים, במסגרתם היא מפתחת ומקימה 17 אלף יח"ד בישראל ובחו"ל. בארץ בונה החברה 8,164 יח"ד ובחו"ל בונה החברה 9,000 יח"ד, בהיקף כולל של 2.3 מיליון מ"ר בנייה.

היקפם הכספי הכולל של הפרויקטים, במחירי מכירה, עומד על 8.5 מיליארד שקל. בהערכת שווי שהזמינה אנגל משאבים לצורך ביצוע העיסקה, הוערכה ג'נרל בשווי של 321-261 מיליון שקל, כאשר ההון העצמי של החברה מסתכם ב-160 מיליון שקל ומהווה 40% מסך המאזן שלה.

ומה באשר לחברה הרוכשת, אנגל משאבים? זו מחזיקה כיום 77 אלף מ"ר שטחי משרדים, תעשייה, מסחר ומגורים, המושכרים בשיעור תפוסה של 96%. בנוסף מחזיקה החברה 50% מדנבאר נכסים, העוסקת בשיווק ובייעוץ בתחום הנדל"ן העיסקי. מאז תחילת השנה הציגה החברה הכנסות של 37.7 מיליון שקל ורווח נקי של 1.1 מיליון שקל.

הכנסותיה ברבעון השלישי של השנה הסתכמו ב-12.8 מיליון שקל וההפסד הנקי ברבעון עמד על 1.6 מיליון שקל, זאת עקב הפחתה בגין השקעה בחברת דנבאר נכסים, הפחתה שהורידה 1.4 מיליון שקל מרווחי החברה.

פעילותה הבולטת של משאבים, ללא הכללת פעילותה של אנגל פיתוח, היא בתחום מקבצי הדיור. כיום מחזיקה משאבים בחמישה מקבצי דיור, ומאז תחילת השנה התקשרה החברה בהסכמים עם משרד הקליטה לגבי ארבעה מקבצים נוספים הנמצאים בהקמה. המקבצים האמורים כוללים 1,346 יח"ד בשטח של 57 אלף מ"ר, כלומר שטח דירה ממוצע עומד על 42.3 מ"ר.

ההכנסות ברוטו הצפויות מכל המקבצים מסתכמות בסך של 44 מיליון שקל לשנה, כלומר הכנסה ממוצעת של 2,724 מכל יחידת דיור (570 דולר ליחידה). יקר? על כך הדעות חלוקות.

עוד בנושא המקבצים: בחודש אוגוסט הגישה משאבים הצעה במסגרת מכרז לבניית מקבץ דיור הכולל 118 יח"ד קטנות. הקרקע, שבה לאנגל פיתוח זכויות, תוחכר תמורת 562 אלף שקל לרבעון, כאשר לפיתוח אופציה למכירת הנכס למשאבים, תמורת 12.5 מיליון שקל.

וכעת נחזור למבנה הקבוצה כולה. עיסקת אנגל משאבים ואנגל פיתוח אינה עיסקת בעלי העניין הראשונה שמוציא יעקב אנגל לפועל באמצעות החברה. לפני כשלוש שנים רכשה אנגל משאבים מידי אנגל בנייה את פעילותה בתחום הנכסים המניבים (בעיקר המקבצים) תמורת 200 מיליון שקל במזומן ונטילת התחייבויות. את השליטה באנגל משאבים (לשעבר דנבאר משאבים) רכשה אנגל בנייה בשנת 97' במסגרת עיסקה, בה רכשה את מניות השליטה בחברה האם דנבאר (כיום אנגל אירופה) לפי שווי חברה של 60 מיליון דולר. שווי השוק של אנגל אירופה כיום עומד על 11.8 מיליון דולר בלבד.

באשר לאנגל אירופה, בסוף חודש ספטמבר חתמה חברת בת של אנגל אירופה, המוחזקת בשיעור של 73% על ידי אנגל בנייה, על הסכם להקצאת 50% מהזכויות בה לחברה בת של איילון חברה לביטוח, תמורת 2.5 מיליון דולר קנדי. כן קיבלה החברה הבת הלוואת בעלים בסך 6.35 מיליון דולר קנדי.

החברה הבת מחזיקה ב-3 נכסי נדל"ן מניבים בקנדה, שני בנייני משרדים במונטריאול וקניון בשטח 30 אלף מ"ר. היקף ההשקעה המצטברת של החברה הבת בשלושת הנכסים עמד על 50 מיליון דולר קנדי, וכתוצאה מהעיסקה רשמה אנגל אירופה רווח הון של 3.5 מיליון שקל.

לסיום נחזור לתוצאותיה הכספיים של החברה האם אנגל בנייה, המאחדת את תוצאות החברות הבנות. הכנסות החברה מתחילת השנה עמדו על 205.7 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 147.2 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2001.

מפילוח הכנסות החברה ניתן לראות, כי הן במגזר השכרת הנכסים וניהולם (הכנסות של 52.8 מיליון שקל לעומת 40.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד) והן במגזר מכירות יחידות הבנייה (128 מיליון שקל לעומת 82.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2001) עברה על אנגל שנה לא רעה בכלל מבחינת הכנסות. הדבר בא לידי ביטוי ברווח מצטבר של 2.5 מיליון שקל מתחילת השנה, רווח צנוע אך בולט לטובה לעומת הפסד של 6.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנת 2001.