מפסק דין שניתן בבית משפט השלום עולה, כי העדרו של מסמך הזמנה בכתב לא ישמש,
כשלעצמו, כסיבה לדחיית תביעת תשלום דמי תיווך. בית המשפט נזקק לנימוקים נוספים
לדחיית התביעה.
קלמן רפפורט (להלן: "הנתבע") הינו הבעלים של חברה (להלן: "הנתבעים"), אשר בבעלותה
היה נכס מקרקעין בשטח 3,378 דונם (להלן: "המגרש"). בשנת 1998 נמכר המגרש לחברת
משולם לוינשטיין (להלן: "הקונה") בסכום של כ-6 מיליון דולר.
המתווך דוד קליגר (להלן: "התובע") הגיש נגד הנתבעים תביעה לתשלום דמי תיווך
בסך 350 אלף שקל. התביעה נידונה בפני השופטת ינון מבית משפט השלום בתל-אביב.
לטענת התובע, בשנת 1993 ביקש ממנו הנתבע שישמש כמתווך על מנת למצוא שוכר למגרש,
ובשנת 1995 הוא נתבקש למצוא רוכש למגרש. בשנים 1996-1995 פנה התובע, לטענתו,
למספר חברות על מנת להציע את המגרש למכירה. לאחר מכן הוא הפנה את הקונה לנתבעת,
ובגין כך נחתם הסכם המכר, כאשר הקונה שילמה לו דמי תיווך בשיעור של 1.25%.
לטענת הנתבע, הוא מעולם לא פנה אל התובע בבקשה לתיווך בעיסקה לעיל, לא חתם
על מסמך הזמנה לפעולת תיווך והודיע למתווכים פוטנציאליים, כי יקבלו דמי תיווך
מגורם אחד בלבד, דהיינו, מן הקונה, אך לא ממנו כמוכר המגרש.
לטענתו, במהלך השנים בהן הציע את המגרש למכירה פנו מתווכים רבים אליו, אך הוא
הודיע לכולם "באופן חד משמעי", כי אין בכוונתו לשאת בשום דמי תיווך, וכי אם
ברצונם להציג בפניו רוכשים פוטנציאליים, הרי שעליהם להעביר לידיו מראש אישור
בכתב על ויתור דמי תיווך, אשר אותם יוכלו לקבל מצד קונה הנכס בלבד.
כן טען הנתבע, כי התובע לא לקח חלק באף אחת מן הפגישות שנערכו עם הקונה, ואף
הפרטים אשר קיבל אודות העמדת הנכס למכירה נמסרו לתובע מאת שכן שלו.
השופטת ינון קובעת, כי היא מעדיפה את עדותו של הנתבע, על-פיה לא הובטחו מעולם
לתובע כל דמי תיווך שהם. נהפוך הוא, נאמר לתובע "חד משמעית", כלשון הנתבע,
כי דמי תיווך, לו יחפוץ, ידרוש מהקונה אשר יביא, וממנו בלבד, ולא ממוכר המגרש.
קביעה זו מיוסדת, ראש וראשון, על העדר מסמך הזמנה בכתב למתן שירותי תיווך,
שבלעדיו אין, לאחר חקיקת חוק המתווכים לעיל וכדרישת סעיף 9 (א) שבו.
השופטת ינון קובעת, כי התובע לא דחק בנתבע לחתום עימו הסכם למתן שירותי תיווך
מן הטעם הפשוט, כי ידע שהאחרון לא מתכוון לעשות כן כלל ועיקר, בהיותו מוכר
המגרש ומכתיב התנאים למכירתו. שונה היה מצבן של החברות אשר שיחרו לפתחו של
מוכר המגרש, שכן מהללו יכול היה התובע לדרוש דמי תיווך, בהיותן במעמד של "קונות
פוטנציאליות", אשר בהעדר הבטחה לדמי תיווך לא היו זוכות לקבל פרטים אודות המגרש.
במצב זה ידע התובע, כי מובטחת לו עמלה ודאית מן הצד הרוכש, וסגי היה לו בכך,
על מנת להשקיע בטיפוח העיסקה, שהינה עיסקה גדולה בדמי תיווך גבוהים.
הסברו של הנתבע הינו אמין ובעל היגיון כלכלי ומסחרי רב, שכן בהיותו מוכר נכס
גדול בעל ייחוד בשוק המקרקעין, יכול היה לעניין גורמים שונים בקנייתו, תוך
הודעה מפורשת שרק הצד הקונה ישלם דמי תיווך, ועדיין עיסקה זו נותרה אטרקטיבית
ביותר למתווכים רבים.
התובע אף הודה, כי הנתבע התקשר אליו טלפונית לאחר פגישתו עם הקונה, ואמר לו
מפורשות, כי אינו מתכוון לשלם לו דמי תיווך. במצב דברים זה לא שותף כלל התובע
במשא ומתן, ועל כך אין חולק בין הצדדים.
התובע לא שימש כלל בעיסקה זו כ"גורם היעיל", כדרוש על-פי ההלכה והפסיקה בסוגיה
דנא, על מנת לזכותו בדמי תיווך. לעניין זה נאמר בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ
ואח' נ' אבתר ביר, פ"ד מח(3), עמ' 116:
"ניתן לציין, בקווים כלכליים, מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות:
(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי,
כגון, נשוא הנכס. (ב) הקירבה בין תנאי התשלום ושיעור ההצעה המקורית ובין הגיבוש
הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני
בע"א 294/76 הנ"ל). (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, היקף המגעים,
פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת
החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על-ידי
הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על
שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן
ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך".
לעיתים, ייאמר, כי מתקשר או צד לחוזה מקרקעין מנסה לפעול ל"עקיפתו" ול"בידודו"
של מתווך. ברם, כל עניין ועניין יש לבדוק על-פי נסיבותיו.
בע"א 185/80 "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית נ' צבי זקן, פ"ד לה(4) בעמ' 180,
נקבע:
"צד המזמין מתווך לפעול עבורו כדי לרכוש נכס מסוים והמתווך עושה את המוטל עליו
כדי לקדם את העיסקה, כי אז יש להניח מכללא כי הצד המזמין הסכים מראש לאפשר
למתווך להשלים את מלאכתו, אלא אם חזר בו המזמין מהעיסקה ואין לו עוד עניין
בה".
אולם, בענייננו, קובעת השופטת ינון, לא הוכח כך. לא הונחה כל תשתית ראייתית
משכנעת ל"עקיפתו" של התובע, אלא נהפוך הוא, התובע דחק עצמו להסתופף תחת כנפיו
של הנתבע, וככל שהאחרון ניסה להרחיקו מעליו, השים התובע עצמו כמי שהוזמן על-ידו
ליתן שירותי תיווך עבור עמלה ושכר, ולא היא.
חוק המתווכים בא, בין השאר, להגן על רוכשי דירות פוטנציאליים במובן זה שיועמדו
על כך כי הזמנת שירותי תיווך תביא עימה דרישה לתשלום דמי תיווך במידה שעיסקת
המקרקעין נסתיימה בחתימת חוזה.
בד בבד, בא החוק להגן אף על מוכרי נכסי דלא ניידי, אשר לעיתים מודיעים ברבים
כי דמי תיווך ייגבו רק מן הצד הקונה. יש ואמירה זו נעשית בעל פה, ויש אמירה
זו מופיעה בכתובים, כגון בהודעות בעיתונות, ועל המתווכים לכבדה.
אם בעל נכס במקרקעין אינו חפץ בשירותי תיווך ומודיע כי אם יינתנו הללו לא יישא
בעמלת תיווך עבורם, ועמידתו זו מוצהרת בתום לב ובאופן ברור ומפורש, אל לו לבית
המשפט למלא את החסר וליצור לצדדים חוזה לתשלום עמלת תיווך יש מאין.
התוצאה הסופית: התביעה נדחית. ת.א 54157/00 בימ"ש השלום בת"א. השופטת חנה ינון.
בשם התובע: עו"ד בן-טל בשם הנתבעים: עו"ד יקואל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
