זעזוע בענף הנדל"ן - כך מגדירים רבים מאנשי המקצוע את כניסתם לתוקף של שני התקנים
החשבונאים החדשים, 15 ו-16. המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית קבע, כי בראשית
השנה יכנס לתוקפו תקן שאושר בנובמבר עלידי הוועדה המקצועית של המוסד לתקינה.
תקן זה מחייב לבחון את ערך נכסיה של החברה, ובמידת הצורך להפחיתם לשווי בר-ההשבה.
התקן מתייחס לכל נכסיה של החברה, קרי מבנים, קווי יצור, מכונות, יתרת לקוחות
וכד'. התקן המשמעותי יותר לענף הנדל"ן הוא תקן 16, שעוד לא נכנס לתוקף. על
פי התקן החדש, חברות ציבוריות יחויבו לרשום, בביאורים לדו"חות הכספיים, את
שווי הנכסים הנוכחי שלהן, שייקבע לפי הערכת שמאי מקרקעין. זאת, כמשקל נגד לשווי
הנכסים בספרי החברה, הרשום במאזן לפי העלות ההיסטורית המתואמת למדד לאחר פחת.
לדברי עו"ד אבי אלתר, לשעבר סגן נציב מס הכנסה, מדובר בעיתוי אומלל של גילוי
דעת מהסוג הזה. "המשק נמצא במשבר עמוק, וגילוי הדעת יכול להביא לא רק להתמוטטות
הענף אלא גם להתמוטטות מערכות כבדות הרבה יותר, כמו המערכת הבנקאית, ולא ברור
כיצד מהלך כזה יכול להשפיע".
יו"ר איגוד שמאי המקרקעין, עדי צביקל, לא מבין על מה המהומה: "לא ברור לי למה
כולם אומרים שהמהלך יגרום נזק. לדעתי זה יעשה רק טוב לשוק. חשוב לזכור, התופעה
פועלת לשני הכיוונים. נכסים שרשומים היום במחיר אפס, מאחר והם נרכשו לפני 20
שנה והופחתו לגמרי, שווים בשוק מיליוני דולרים".
נשיא לשכת רואי חשבון, עופר מנירב, אומר, כי הלשכה מסתייגת משימוש בשיטת השווי
ההוגן, לאור העובדה שבעולם כולו נמנעים משימוש בו: "עברו שלוש שנים מאז אושר
התקן הבינלאומי 40, עליו מתבסס התקן הישראלי 16, והוא אינו מיושם כמעט בשום
מקום בעולם - וזה אומר שיש בו בעייתיות, אולי הוא לא מתאים ליישום. לא יהיה
זה נכון להכניס אותו עכשיו, אנחנו לא צריכים להיות המדינה הנאורה הראשונה בעולם
שמיישמת אותו הלכה למעשה".
הבעיה הגדולה היא, מאחר ששווי הנדל"ן המניב צנח באופן משמעותי בשנים האחרונות,
דיווחי החברות צפויים להציג תמונה קשה ביותר על שוויים הנוכחי של הנכסים, ולגרום
לזעזוע בכל מה שקשור להערכות מחדש של הנכסים, בעיקר לצורכי ערבויות ושעבודים
מול מערכת הבנקאות.
לפי עקרונות התקן החדש, חברות ציבוריות יידרשו להציג, בשלב ראשון בביאורים
לדו"חות, שווי נוכחי של הנכסים להשקעה. בשל מצב השוק, שווי נכסים אלה נמוך
כיום במקרים רבים מעלות רכישת הנכסים. משמעות התקן היא, שחברות ציבוריות יידרשו
לדווח לציבור המשקיעים מהי הערכת השווי הנוכחית של הנכסים, לפי הערכת שמאי.
לדברי עופר לבני, מהמחלקה הכלכלית ב"אילנות בטוחה", חשוב להבדיל בין שני התקנים,
מאחר ותקן 15 הוא גריעה ואילו תקן 16 עוסק בעיקר בגילוי: "תקן 16 מאפשר לשערך
נכסים גם כלפי מעלה, לעומת תקן 15 שאינו מאפשר זאת והוא דן בגריעה בלבד, שזה
הבדל מהותי. התקן החדש לא יאלץ חברות ציבוריות למחוק את ערך אחזקותיהן עד לשווי
השוק של האחזקות. הנחיות הרשות התייחסו בעיקר למונח 'ירידת ערך שאינה נושאת
אופי זמני'. המונח שתובע התקן תקן 15 הוא 'סכום בר השבה'. ההוראה היא, כי בכל
עת שערכו של הנכס בספרים גבוה מה'סכום בר ההשבה', תוגדר כי חלה ירידה בערך
הנכס, והתאגיד יידרש להכיר בהפסד לירידת ערך.
"סכום בר השבה הוא מספר שיבטא את שווי הנכס. המספר ייקבע לפי הגבוה מבין שני
פרמטרים כלכליים: מחיר המכירה של הנכס או שווי השימוש".
צביקל: "עד היום, במקרים של רכישת חברה או מנייה בחברה, לא היה למעשה גילוי
נאות. עד היום, רכשו חלקים בחברות מבלי לדעת את ערכם האמיתי של הנכסים. מה
שהיה שווה 10 אגורות לפי שווי הרכישה לפני הרבה שנים, שווה היום 10 מיליון
דולר. מה שנרכש בשנת 1995 ב-10 מיליון דולר, שווה היום שלושה".
לדברי סגן נציב מס הכנסה לשעבר, עו"ד (רו"ח) אודי ברזילי, הבעיה כיום היא,
שבנכסים המוחזקים לטווח זמן ארוך, אף אחד לא יודע מהו השווי כיום: "עלול להתחיל
מחול שדים של הערכות שווי, והתוצאה תהיה כדור שלג שעשוי לדרדר את כל הענף".
כיום לא נדרש בדו"חות הכספיים מידע אודות השווי הנוכחי של נדל"ן להשקעה, ואין
לכך התייחסות בביאורים לדו"חות. חברות נדל"ן הן שביקשו בשעתו - בעת הדיונים
על תקן 12, המעבר מדו"חות מתואמי אינפלציה לדו"חות נומינליים, שיישומו נדחה
- לאפשר להן להציג שווי הוגן של נכסים להשקעה.
אלתר: "בשונה מתקן 12, תקן 16 הוא תקן שנועד לשקף את המציאות בצורה נכונה יותר
בדו"חות הכספיים. לכאורה, מה יכול להיות טוב יותר? אלא שכרגע ההחמרה הזאת יכולה
להביא להחמרה במשק, ואכן עשוי להתעורר הד ציבורי. בטווח המיידי זו בעיה, בטווח
הארוך זה רצוי מאוד. לא החשבונאים ולא המומחים המקצועיים צריכים לקבוע את העיתוי,
אלא דווקא כלכלני המאקרו ולא אנשי המיקרו".
גם תקן 15 מעורר אי נוחות בקרב חברות ציבוריות. הסיבה לכך היא, שחברות ציבוריות
לא מעטות, כולל הבנקים, ייאלצו לדווח על שווי נמוך יותר מכפי שמוצג עתה.
מנירב: "אנחנו חוששים מכך, ששני התקנים יחד יבלבלו את המשקיעים. תקן 15 מציב
שתי חלופות לקביעת השווי, על-פי הערכת שמאי (שווי שוק - ש.ק) או שווי בר השבה,
שהוא השווי המהוון לפירמה. תקן 16 לא מאפשר זאת, אלא קובע שווי שמאי בלבד.
יכול להיווצר מצב שלפירמה יהיה ערך אחד, בביאורים יהיה ערך אחר - ואז המשקיע
יצא מבולבל".
לבני: "החשיבות הגדולה של תקן 15, ויחד עם זאת הבעייתיות הגדולה שלו לחברות
נדל"ן, היא היותו תקן ישראלי חדש, שבא בעצם להחליף את התקן הבינלאומי והאמריקני.
התקן המקביל האמריקני הוא נומינלי והבינלאומי הוא לא, כלומר הוא מבקש היוון,
ומובן שיהיה הבדל בין קרקע שערכה הוון לבין קרקע שלא הוונה. זה המצב שהיה עד
עתה, ומאחר שחברות בחרו בתקן הבינלאומי ולא היוונו, הן קיבלו שווי גבוה יותר
ולא היה צורך לבצע הפחתה. כאן נכנסות לתמונה כל הקרקעות שנרכשו בשנות ה-90
בערכים גבוהים מאוד. השווי בספרים עלה מאחר ומדובר בהצמדה, ושווי השוק לעומת
זאת ירד. במצב כזה החברות יאלצו לבצע גריעה, דבר שללא ספק יוריד מערכן".
ברזילי: "התקנים החדשים נועדו למעשה על מנת שקוראי הדו"חות ידעו מה שווי החברה.
אבל קוראי הדו"חות יודעים, שכשמדובר בנכסים היושבים בספרים בעלות. אכן היתה
ירידת ערך, אבל לא ברור בדיוק מה היא. אם מישהו רוצה לבצע רכישה, הוא בכל מקרה
יבצע הערכת שווי. לבוא ולנופף היום בהפסדים הללו ולתת להם ביטוי, מבלי שיודעים
בדיוק בכמה הם ירדו, לא בטוח שמדובר בצעד מחוכם".
אלתר: "אם אכן יתרחש המהלך, לא ברור כיצד יגיבו הבנקים למשכנתאות למשל. אם
חלק מהבנקים יתקרבו להון העצמי שלהם ואף ירדו מתחת לזה, המפקח על הבנקים יאלץ
לתת להם הוראות נזילות, בעלי המניות יאלצו להביא כסף שלא תמיד מצוי תחת היד,
בקיצור תהיה פה השלכה מאוד חמורה. מדינת ישראל יורה לעצמה ברגל".
צביקל: "הבהלה הגדולה מזכירה לי התנהגות של בת יענה. זה לא חוכמה להגיד קניתי
ב-1995 ב-10 מיליון דולר וזה גם שווי הנכס היום, וזה לא מעניין אותי. מדובר
בהפסד אמיתי, שלעתים, ויותר מפעם אחת, אכן מתרחש כשעושים עסקים. לעתים מרוויחים
ולעתים מפסידים".
על פניו, ניתן אולי להבחין בין החברות שייפגעו מהתקן החדש לבין אלה שדווקא
ירוויחו, לפי גיל הנדל"ן שבתיק ההשקעות שלהן. הנפגעות העיקריות יהיו חברות
שרכשו נכסים החל באמצע שנות ה-90, ערב תחילת משבר הנדל"ן כשהמחירים היו עוד
בשמיים.
לעומתן, החברות שבבעלותן נכסים שנרכשו בעבר הרחוק, לפני עשרות שנים. חברות
אלו יציגו בביאורים לדו"חות שווי גבוה בהרבה מהשווי המאזני.
ברזילי: "בשוק סטטי כמו היום, מאוד קשה לדעת מה ערך השוק של הנכסים. בתנאים
של מכירה בכל מחיר, שווי השוק יהיה נמוך מאוד, אבל אף אחד לא מתכנן למכור במחיר
כזה. לכן, המחיר שהשמאי יציג לא בהכרח יהיה המחיר הנכון, ועוד לא נכנסנו לסוגיה
האם מדובר בשמאי של הקונה או המוכר".
חברות שבמאזניהן נכסי מקרקעין בהיקפים גדולים - למשל מבני תעשיה ואזורים, שביצעה
רכישות רבות במהלך שנות ה-90 - גם הן רשמו במאזנן נכסים בעלות של מאות מיליוני
שקל. גב-ים למשל, שבמאזנה רשומים נכסים בעלות של 2 מיליארד שקל, היא אחת מהחברות
שללא ספק יצטרכו להיות עם היד על הדופק בכל הקשור ליישום תקן 15 ו-16, לכשיוחל.
לבני: "ברגע שיתחילו לבצע הערכות שווי לחברות ונכסים, ולחליפין חברות לא יפחדו
לבצע עסקאות מחשש שירשם להן הפסד כתוצאה מגריעה, יכול להיות שהדבר יגביר את
הפעילות, אך ללא ספק נתחיל לראות גריעות בענף".
צביקל: "יכול להיווצר מצב מעניין. חברות שבבעלותן בניינים ישנים עשויות לדווח
על שווי אמיתי גבוה משווי נכסי. פחת על מבנה מופחת במשך 50 שנה. ההפחתה מורידה
את השווי המאזני של הנכס בהתאם. בניין שהוקם לפני 50-40 שנה רשום במאזן לפי
שווי של כמעט אפס, אך השווי האמיתי שלו גבוה, מכיוון שהוא עדיין מפיק הכנסות
ודמי שכירות".
לבני: "אנחנו עומדים בפני מצב, שבו חברות יאלצו למחוק נכסים וקרקעות בדו"חות,
דבר שיפגע בהערכות הכלליות שלהם עבור המשקיעים, משם לבעלי החובות, לבנקים,
וכך הלאה. אין זה סוד, שחברות נדל"ן נסחרות בשווי שוק נמוך מהערכים העצמיים
שלהם, והתקן החדש יכול בהחלט להשפיע גם על מגמה זו".
גלובס: האם במצב שבו השוק נמצא, נכון להנהיג את התקן היום?
עו"ד ברזילי: "המצב בארץ לא פשוט וזה ברור לכולם. אבל לבוא ולבצע שינויים בזמנים
של היום, כשכל זעזוע וכל תנועה יכולה למוטט את הענף? מישהו בסופו של דבר יצטער
שהוא החל בגלגלו של כדור השלג המאיים הזה. ברמה התיאורטית, יכול להיות שמדובר
בהחלטה נבונה, אך מדובר בעיתוי אומלל, ואסור לעשות אותו עכשיו. המוסד לתקינה
חשבונאית לא יכול להיות מנותק מהמצב במשק, עם כל הכבוד לכוונות הטובות שלו".
צביקל: "אני לא רואה שום סיבה מדוע לא. מבחינה ציבורית חשוב שהציבור ידע את
הנתונים והוא יהיה חשוף אליהם. לשכת שמאי המקרקעין בדעה, שיש לבצע את העדכון
פעם בשנה, מצב שאנו ערוכים אליו כבר היום. זה דבר שמקובל בכל העולם המערבי.
אז יהיו חברות שיתגלו במערומיהן. מהפן הציבורי אני חושב בהחלט שהמהלך ראוי".
מנירב: "במצב המשק כיום, במרבית המכרעת של המקרים והמצבים, לא קיים שוק פעיל
לנכסים כאלה, אשר יאפשר קביעת נתוני שווי הוגן באופן אמין, המשכי ומשביע רצון.
בנסיבות אלו, נתונים אשר אינם מספיק ישימים, אמינים ומשביעי רצון לשם הכללה
במאזן ובדו"ח רווח והפסד, אינם ראויים להכללה גם בביאורים לדו"חות הכספיים.
"הכללתם של נתונים כאלה תפגע באמינות הדו"חות יותר מאשר תתרום לה, ותטיל אחריות
כבדה על עורכי הדו"חות והמבקרים, בעניין שתועלתו מועטה ומוטלת בספק. הלשכה
אינה מבינה כיצד יכול המוסד לדרוש שימוש בשיטת השווי הנאות, בעוד הוא עצמו
מציין בהקדמה לתקן, שמדובר בשיטה שטרם הבשילו התנאים ליישמה".
אלתר: "שלא יהיה ספק, אני חושב שמדובר בתקן נכון וטוב - אבל צריך להכניס אותו
בעלייה ולא בירידה. זו מעין התחסדות על דברים שכולם יודעים, והעיתוי מזכיר
לי חמור שמסתובב בחנות חרסינה. מי שלא רגיש להשלכות המאקרו כלכליות של מהלך
מסוג זה, אלא ספון בתוך דלת אמות המקצוע, לא רואה את התמונה המלאה בכללותה,
ומרוב רצון לעשות תוצאה מקצועית חיובית, יעשה מאוד רע. אני קורא לנשיא לשכת
רואי החשבון, ראש רשות ניירות ערך והעומדים בראש המוסד לתקינה חשבונאית, שאני
מוקיר מאוד את כישוריהם המקצועיים, לשקול שוב העיתוי".
כתבות
ני"ע
