לחשוב על ההפקעה כבר בהסכם

בהלכה תקדימית נקבע, כי כשההפקעה מתבצעת בחלק מהקרקע שנמכרה, אותו חלק יספוג את ההפקעה

הליכי הפקעת מקרקעין מתבצעים לפי תשריט הפקעה הנערך על-ידי הרשות המפקיעה. לאור זאת, ההפקעה מתבצעת תמיד בחלק מסוים מהמקרקעין. לבעל הזכות במקרקעין הזכות להגיש במסגרת החוק התנגדות לעצם ההפקעה ו/או מידת ההפקעה ו/או תוואי ההפקעה.

כשההפקעה מתבצעת במקרקעין אשר בבעלות מספר אנשים, אזי כל הבעלים נפגעים לפי חלקם היחסי במקרקעין. הסיבה נעוצה בכך, שלפי דיני מקרקעין, השיתוף במקרקעין הינו בכל גרגיר במקרקעין, ועל-כן גם הפקעה הגורעת משטח המקרקעין גורעת מכולם לפי חלקם היחסי.

אחת השאלות הנכבדות ביותר בתחום זה הינה מידת השפעה של הפקעת מקרקעין, כשבין השותפים קיים הסכם שיתוף או מעין הסכם חלוקה. שאלה דומה אך בהקשר אחר הינה, כשראובן מוכר חלק מהמקרקעין שבבעלותו לשמעון, והנה הרשות מחליטה להפקיע חלק מהמקרקעין - לעתים ההפקעה הינה באותו חלק שראובן יעד לעצמו, ולעתים זה בחלק שיעד לשמעון ולעתים בחלק של שניהם. איך אמורה להשפיע ההפקעה על הסכם המכר בין ראובן לשמעון?

שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בבית משפט העליון בפני הרכב של השופטים א. מצא, י. אנגלרד, א. ריבלין בעניין ע.א 5628/99 נחמה מרקין ואח' נ' שרה משה ואח'. (ראה מאמרי על הכרעת בית המשפט המחוזי בעניין הנדון במדור זה מיום 12-11 ליוני 2000).

בפסק דין מרקין הנ"ל, מורישם של המשיבים (להלן: הקונה), רכש שטח של 500 מ"ר ממורישם של המערערים (להלן: המוכר). המוכר היה בעלים של מחצית מחלקה בפתח תקוה בשטח של כ-19 דונם. המוכר התחייב עוד בשנת 1965 למכור לקונה שטח מסוים של 500 מ"ר בפינה כלשהי בהחלקה. לימים, הרשות המקומית הפקיעה חלק מהחלקה (40% מהחלקה המקורית) ויצרה חלקות חדשות. לפי תשריט ההפקעה, אומנם הופקעה 40% מהחלקה, אך ההפקעה מאותו מגרש של 500 מ"ר שנמכר לקונה היה כ-114 מ"ר, כלומר כ-20% מהמגרש הנמכר.

יודגש, כי זכויות הקונה לא נרשמו ברשם המקרקעין, ולקונה היו רק זכויות אובליגטוריות. בינתיים, המוכר והקונה נפטרו, ויורשיהם ניהלו מערכת ענפה של תביעות. בפסק הדין דנן הוכרעה שאלת השפעת ההפקעה על ההסכם בין שני המורישים. יורשי המוכר (קרי המערערים) טענו, כי מאחר ומכל החלקה הופקעה 40% אזי גם החלק שאמור היה להגיע לקונה ו/או יורשיו יספוג את מלוא ההפקעה, קרי יקבלו רק 300 מ"ר.

יורשי הקונה טענו, כי המוכר הבטיח לקונה למעשה 500 מ"ר נטו, ועל-כן להפקעה אין השפעה על המגרש הנמכר.

אמנם מתעוררת השאלה של תוקף של הסכם כזה, באשר לפי סעיף 13 לחוק המקרקעין, לא ניתן למכור בעלות בחלק מסוים מקרקעין, אך שאלה זו חורגת ממסגרת מאמרינו זה.

בבית המשפט המחוזי הוחלט, כי הדין עם יורשי הקונה, וכי אין ליחס לקונה את 40% של ההפקעה, ומכאן הערעור. השופט אנגלרד, בנתחו סוגיה נכבדה זו, דחה את טענת יורשי הקונה וקיבל באופן חלקי את טענת יורשי המוכר. נפסק, כי מאחר וההפקעה גרעה מהממכר 114 מ"ר, אזי הקונה ו/או יורשיו יקבלו 500 מ"ר פחות הפקעה זו, ואין על המוכר חובה להשלים את החסר הזה.

השופט אנגלרד מתמצת את הסוגיה בשאלה: "האם זכאי המוכר להטיל על הקונה את מלוא אחוזי ההפקעה שנלקחו מהחלקה כולה, דהיינו, 40% משטח הממכר לגביו; או שמא נאמר כי הפסדו של הקונה מתמצה בגריעה שנגרמה בפועל לממכר כתוצאה מן ההפקעה, שהיא על פי טענת יורשי המוכר, 114.5 מ"ר".

ולשאלה זו השופט אנגלרד משיב: "לדעתי, אין המוכר יכול להטיל על הקונה אחוזי הפקעה נוספים מעבר למה שההפקעה עצמה גרעה. לו המוכר סבר כי עצם ההפקעה בתוך חלקו שלו הפכה את קיום החוזה לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, מן הראוי היה כי ינקוט בצעדים המתאימים כדי לממש את זכויותיו. צעדים אלה הוא לא נקט.

"התוצאה היא, כי יש לקיים את גישתו של בית המשפט המחוזי, כי אין המוכר יכול לצמצם את שטח הממכר אותו חייב להעביר לקונה על פי אחוזי ההפקעה לגבי החלקה כולה. מאידך, אין לחייב את יורשי המוכר להשלים את הגריעה שנגרעה בפועל בממכר כתוצאה מן ההפקעה. גריעה זו נופלת על כתפי יורשי הקונה".

כלומר, כל צד ניזוק מהפקעה באותה מידה שבפועל תשריט ההפקעה גרע מחלקו. השופט ריבלין מסכים לתוצאה אליה מגיע השופט אנגלרד, אך בדרך אחרת. השופט ריבלין מדגיש, כי בחוזה בין המוכר לבין הקונה צוין, כי הקונה מעוניין לרכוש שטח של 500 מ"ר בהתאם לתרשים שצורף לחוזה. כמו-כן המוכר התחייב להפריד את המגרש הנמכר ולהעבירו על שם הקונה. לשיטת השופט ריבלין, מאז (משנת 1969) ועד היום "מזה עשרות שנים מחזיקה הקונה בממכר, ממילא לא היה מקום לטענה כי במקרה זה נוצרה מעין "ערבות הדדית" של הצדדים לעניין סיכון ההפקעה", כלשון השופט ריבלין. כלומר, לפי קביעת השופט ריבלין, כוונת החוזה היתה להטיל כל סיכון של הפקעה עתידית על הצד שהיה נושא בו לאחר השלמה ההקנייה.

לפסק דין זה חשיבות עליונה גם על גורל רבים מהסכמי שיתוף הנערכים בין בעלים במושע במקרקעין. לא פעם הצדדים להסכמי שיתוף לא נותנים את דעתם להפקעה שמתבצעת, לעתים כולה, בחלק השייך לשותף אחד. מכאן ניתן להסיק, כי עת הנסיבות מעידות (כגון נוהג שנים, כוונת צדדים), כי למעשה השותפים חילקו את הסיכון של הפקעה ביניהם, אזי כל צד יינזק מההפקעה המתרחשת בחלק השייך לו.

למטבע זו צד שני, השייך למקרה של השבחת חלק מהמקרקעין. אמנם בדרך כלל ההשבחה של המקרקעין נוגעת לכל החלקה ולא לחלק ממנה, אך אם ויקרה וחלק מהמקרקעין יושבח, אזי אותו שותף שמזלו שפר וחלקו הושבח יהנה מכך. פסק דין זה מחייב, כי בהסכמי שיתוף, השותפים יתנו את הדעת לאפשרות שתהיה הפקעה בחלקה ובכך יחסכו התדיינות של שנים ביניהם.

הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".