תחזית: קצב הפעילות בשוק הנדל"ן האמריקני יואט השנה

שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, צפוי להאט השנה את פעילותו, לאחר שלוש שנים בהם הניב תשואות גבוהות יותר משוק המניות, כך מעריכים פעילים בשוק הנדל"ן האמריקני. משקיעים שחיפשו אלטרנטיבות אחרות להשקעה במקום שוק המניות שצנח ב-43%, מאז השיא במארס 2000, פנו לכל אפיק נדל"ן אפשרי, החל בדירות מגורים וכלה בקניונים, עובדה שהביאה לנסיקה של 44% במדד חברות הנדל"ן של בנק ההשקעות האמריקני, מורגן סטנלי, בשלוש השנים האחרונות, והביאה את מחירי גורדי השחקים של התפוח הגדול למחירי שיא ב-2002.

כעת החלה עונת המימושים אומרים בשוק. משקיעים גדולים, דוגמת המיליארדר משיקגו סאם זל, חברת הביטוח MetLife, ובנקי השקעות למיניהם, החלו למכור נכסים שלדעתם מיצו את פוטנציאל הצמיחה שלהם.

על פי אנליסטים בסלומון-סמית-בארני, הרווחים של חברות נדל"ן ציבוריות בארה"ב עשויים לרדת לפחות בשיעור של 1.1% השנה, הירידה הגדולה ביותר מאז 1993.

לדברי זל, מחירי הנדל"ן עקפו מעט את קצב עליית מחירי השכירות ושיעור הנכסים הפנויים.

זל עומד בראש חברת Properties Trust, הנחשבת לחברה בעלות האחזקות הגדולות ביותר של מגדלי משרדים ודירות בארה"ב. מאז שנת 2001, מכרו החברות שבשליטת זל נכסים בלמעלה ממיליארד דולר, ועל פי הערכות האנליסטים, זל עוד לא סיים את המסע.

חברת הביטוח MetLife מכרה בחודש שעבר שני מגדלי משרדים במנהטן תמורת 258 מיליון דולר, כולל הבניין המפורסם של החברה בשדרה החמישית, כל זאת כחלק מתוכנית כוללת של מכירת נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד דולר.

בנק ההשקעות Blackstone והעומד בראשו, פיטר פיטרסון, שעמד בראש משרד המסחר האמריקני, פתח גם כן במסע מכירות נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד דולר.

מוכרים צפויים למצוא את עצמם מול קונים עם פחות כסף. כ-7 עד 10 מיליארד דולר יעברו לקרנות נדל"ן פרטיות השנה, זאת לעומת 17 עד 20 מיליארד דולר בשנה שעברה, אומרים אנליסטים בחטיבת הנדל"ן של ארנסט אנד יאנג בניו יורק.

במריל לינץ' מופתעים מגמישות המחירים בשוק ב-18 החודשים האחרונים. מחירי המבנים שמרו על רמה גבוהה, למרות שבעלי הבית הורידו את תחזיות הרווח, והיקף הנכסים הפנויים בשוק המשרדים כמעט והכפיל את עצמו בחלק מהשווקים לרמה של 16.4%. על פי הערכות חברת הנדל"ן הבינלאומית Insigna, מחירו הממוצע של מגדל משרדים במנהטן הגיע בשנת 2002 לרמה של 388 דולר לרגל רבועה.

מגמת הורדת הריבית בשוק האמריקני הביאה משקיעים רבים לרכוש נכסי נדל"ן ברחבי המדינה, בעיקר בצורת מימון חוזר של ההשקעה, ועדיין נותרו להם מזומנים בצד.

מסקירה קצרה של העסקאות הגדולות של 2002 ניתן לראות, כי בהחלט נרשמו מחירי שיא. כך למשל, Boston Properties שילמה 1.06 מיליארד דולר בחודש ספטמבר עבור בניין המטה הכללי של קבוצות Citigroup בשדרות פארק במנהטן. זהו מחיר המשקף מחיר שיא כמעט של 630 דולר לרגל רבועה עבור גורד שחקים בעיר.

בחודש שעבר רכשה חברת הנכסים General Growth Properties ב-415 מיליון דולר קניון בקרבת לוס אנג'לס, רכישה המתורגמת לשיעור תשואה שנתי על הנכס של 6.5%, בהתבסס על ההכנסה התפעולית נטו. לפני שנתיים, נכסים דומים נמכרו תמורת תשואות של למעלה מ-8%.

המשקיעים מציינים, כי בניגוד לקריסה הנדל"נית של ראשית שנות ה-90, אין כיום עודפי בנייה בשווקים, עובדה המרגיעה מעט את היזמים המאמינים, כי יוכלו למכור או להשכיר את נכסיהם ברגע שהביקוש בשוק יעלה.

ברבעון השלישי של 2002, החלה בנייתם של כ-6 מילון רגל רבועה של משרדים, זאת לעומת 35 עד 40 מיליון רגל רבועה ברבעון הראשון של 2000.

אנליסטים רבים מאמינים, כי במידה ואכן קיימת בועה נדלנ"ית בארה"ב, היא נוגעת בעיקר לנכסים מיוחדים דוגמת המטה של סיטיגרופ שתמיד יישארו מאוכלסים במלואם. "שיעורי ריבית נמוכים משקפים יכולת החזר גבוהה יותר של משקיעים, כ-5% מעבר לתשואה על אגרות חוב ממשלתיות לעשר שנים, המשמשות כאבן בוחן", אומרים אנליסטים בחברת המחקר Real Capital Analytics.

לטענתם, התשואות על נכסי משרדים הגיעו כמעט לשיא של כל הזמנים. "משקיעים אגרסיביים חשים, כי שיעורי הריבית הנמוכים לא ייוותרו לאורך זמן ולכן הם מאמינים, כי אם יש זמן לרכוש, זה עכשיו", אמרו.

כבר עתה יש סימני התקררות בשוק, כך לפחות על פי דיווחים של משרדי מכירות ותיווך בסן פרנסיסקו. לאחרונה נמכר בניין משרדים מרכזי בסקרמנטו, בירת קליפורניה, תמורת 113 מיליון דולר, לעומת מחיר התחלתי של 122 מיליון דולר.

"מספר לא מועט של עסקאות התפוצץ, בעיקר נוכח ההתפכחות של הרוכשים ששמים לב, כי המחיר המבוקש גבוה מעט מהערך האמיתי של הנכס" , אומרים מתווכים בעיר.

במורגן סטנלי מאמינים, כי מניות של חברות נדל"ן ציבוריות בארה"ב, ישאו בשנת 2003 תשואה כוללת של דיבידנד ומחיר מניה בשיעורים של בין 5% ל-8%, זאת בהשוואה לשיעורי תשואה של בין 10%-15% שהם צופים במדד ה-500 P&S.