הפקעה לצרכי ציבור, על פי חוק התכנון והבנייה, הינה דו שלבית במהותה. בראשית
יש לשנות את יעודה של הקרקע לייעוד ציבורי, אותה מותר אחר כך להפקיע (ורשימת
הייעודים היא כתובה בסעיף 188 של חוק התכנון והבנייה), ובאחרית - מששונה הייעוד
לייעוד ציבורי כאמור, רשאית הרשות להפקיע את החזקה והבעלות מהבעלים.
גם הזכות לפיצויים הינה "כפולה". בעת שינוי הייעוד זכאי בעל הזכות הנפגע לפיצוי,
כדי פגיעתו, על פי הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שמטרתו לפצות בעל זכות
כדי פגיעתו.
נדגיש - אין בשינוי הייעוד עצמו כדי להעביר בעלות או חזקה, ועדיין השטח בבעלותו
ובחזקתו של בעל הזכות, והפיצוי הינו, בקליפת אגוז, הפרש השווי שבין השווי בייעוד
ה"פרטי" לבין השווי בייעוד הציבורי החדש.
לימים (ימים שהינם חודשים למצער ועשרות שנים למרבית), מופקעת הקרקע על פי ייעודה
הציבורי, ואזי נוטלת אותה הרשות. בשלב זה מחויבת הרשות בפיצוי על פי השווי
הציבורי בלבד (שהרי את ההפרש שבין השווי "הפרטי" לזה "הציבורי" כבר אמור היה
בעל הזכות לקבל, לפי סעיף 197). לא זו אף זו - הרשות רשאית ליטול חלק מהמקרקעין
שבבעלות בעלים (40%-25% בהתאם לייעוד ההפקעה), ללא תמורה כלל.
מה קורה כאשר הרשות מקדימה הפקעה לשינוי הייעוד? חוקי הפקעה שונים מאפשרים
לרשויות שונות ליטול החזקה והבעלות טרם ההליך התכנוני. אמנם, על מנת לבצע את
נשוא הייעוד הציבורי יש צורך בתוכנית מאושרת, כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה
(למעט חריגים), אך, כך נקבע בערכאות, ניתן לעתים להקדים את ההפקעה לשינוי הייעוד
(ראו למשל בג"ץ 3028/94 מהדרין בע"מ נ' שר האוצר ואח', שם נקבע כי "לעתים אין
מנוס מכך כי התוכניות הקובעות את ייעוד החלקות השונות לא תעשינה אלא לאחר ההפקעה",
וכן ה"פ 383/98 בלפוריה נ' הוועדה המחוזית ואח').
יוצא מכך, שכאשר ההפקעה מקדימה את שינוי הייעוד, והיא במסגרת השיעור המותר
להפקעה ללא תמורה, הרי שהבעלים לא יזכה לכל פיצוי, לא בגין ההפקעה (מכיוון
שזו במסגרת אחוז ההפקעה הפטור מפיצוי), ולא במסגרת שינוי הייעוד, וזאת מכיוון
שבעת שינוי הייעוד תהא הקרקע בבעלות ובחזקת הרשות המפקיעה, ואילו הבעלים הקודם
כבר לא יהא בעל הזכויות הרשאי להגיש תביעה לפי סעיף 197.
לאחרונה נדון בוועדת הערר מחוז המרכז (ערר מס' 355/01 סלמן ואח', ע"י עו"ד
א. מקליס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקוה ואח' ע"י עו"ד ריינהרץ
ורשות הנמלים והרכבות ע"י עו"ד טלי ענבר). באותו מקרה נדונה תביעה לפי סעיף
197 בגין פגיעה כתוצאה מתוכנית מח/113, שקבעה שטחים המיועדים להפקעה לצורך
הרחבת מסילת ברזל.
טענת ההגנה נגד תביעה זו היתה, כי המדובר בשטח שכבר הופקע קודם לכן, ולפיכך
אין לו, לבעלים הקודם, זכות תביעה.
ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל מאמו, נאלצה לדחות את התביעה. עם זאת, הוועדה
לא הסתירה מורת רוחה מכך, שהקדמת הפקעה לשינוי הייעוד ושלילת זכות הפיצוי עקב
כך יוצרת מצב שאינו מתקבל על הדעת, וכלשונה:
"ייתכן והמצב החוקי אינו צודק, במקרים כבשלנו, שכן הוא נותן לרשות יתרון בהפקעה
טרם תכנון, בכך שהיא יכולה להפחית חלקים שניתן להפקיע ללא פיצוי. הסדר ההגיוני
של התהליך הוא, הוא קודם תכנון ובעקבותיו הפקעה. הפיכת הסדר עלולה ליצור אבסורדים
שאין הדעת סובלת".
ונוסיף אנו לכך - אנו סבורים, כי ככל שמטרת הקדמת ההפקעה לשינוי הינה על מנת
להימנע מפיצוי, הרי שיש לראות בה מעשה המנוגד לחוק כבוד האדם, ואין הדעת סובלת,
שפלוני יקבל פיצוי מכיוון שהרשות המפקיעה פעלה על פי המנגנון הקבוע בחוק התכנון
והבנייה, ומאלמוני יישלל הפיצוי כי הרשות החליטה להקדים הפקעה לשינוי ייעוד.
לא נותר לנו אלא לקוות, שבתי המשפט, ולחילופין המחוקק בכבודו ובעצמו, ימצאו
את הדרך (בין בדרך הפרשנות ובין בדרך החקיקה) לסכור פתח זה של התחמקות מפיצוי.
יגנס-טויסטר ושות' מתמחים בתכנון, בנייה ונדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
