שוק משני למשכנתאות: הסטארט-אפ צריך להיות ביוזמה ממשלתית

חלק מההצעות עוסקות במצבים, שבהם "אם היה לי יותר תקציב, הייתי עושה יותר". מאמר זה עוסק בדוגמה כיצד "עם אותו תקציב , אפשר לעשות יותר", ואולי אף לעודד את שוק הבנייה למגורים, המסוגל להוציא את המדינה ממיתון לצמיחה.

ההכרה בצורך להקים שוק משני למשכנתאות היא מהמקובלות בדרגים המקצועיים, וכידוע שוק משני למשכנתאות קיים במדינות מערביות רבות. מדובר בפתרון המאפשר הפיכת המשכנתא לאיגרת חוב. כך הבנקים למשכנתאות זוכים למקור מימון לטווח ארוך, בעוד שהמשקיעים מחזיקים בנכס נזיל. הפעילות הזו, של "איגוח" משכנתאות, מתבצעת באמצעות שוק משני למשכנתאות. במשך שנים רבות פעלה התאחדות הקבלנים בממשלה ובכנסת כדי לשכנע ולנקוט יוזמה בנושא ולהוביל מהלך שיאפשר הקמת שוק משני למשכנתאות. ב-1998 מינה שר האוצר דאז, אברהם שוחט, ועדה בראשות שי טלמון, שהיה החשב הכללי, לבחון את מדיניות הממשלה בנושא זה. הוועדה מצאה יתרונות בהקמת שוק משני למשכנתאות, ולדעתה הדבר יביא לשיפור בהלימת ההון של הבנקים למשכנתאות, גמישות בניהול סיכונים, שכלול שוק ההון ויצירת כלים חדשים, סטנדרטיזציה של המשכנתאות ויצירת בסיס מידע ושקיפות.

יחד עם היתרונות המליצה הוועדה, כי הממשלה לא תהיה מעורבת בהקמתו של השוק, או במתן ערבויות, אלא תסתפק ביצירת תנאים להקמתו על-ידי הסקטור הפרטי, וכן על-ידי הסרת החסמים שלא אפשרו הקמתו של שוק משני למשכנתאות. הנימוק העיקרי להתנגדות היה, שהדבר עלול להוביל לגידול בהוצאה התקציבית.

המלצת הוועדה להימנע ממעורבות ישירה בהקמתו של שוק מישני למשכנתאות היתה מוטעית. ההיצמדות להמלצה זו במצבו הנוכחי של המשק היא טעות חמורה יותר. במבחן התוצאה לאחר מספר שנים, למרות הסרת החסמים, לא נעשו עסקאות בשוק המשני. לא שונה דבר ואף גורם בכלכלה לא הרים את הכפפה, למרות היתרונות הגלומים בשיטה.

מדוע? הסיבה הראשונה והעיקרית היא, שבניגוד להערכות הוועדה, אין כיום גוף פיננסי, שיכול להתמודד עם ההיקף העצום של המשכנתאות (מעל 100 מיליארד שקל לסוף 2002).

הסיבה השניה טמונה בהוצאה התקציבית. החשש מהוצאה תקציבית גדולה היה מופרז, שיעור הדיפולט במשכנתאות בישראל, אפילו היום, בשיאו של מיתון מתמשך, הוא מתחת ל-1%. גם אם המדינה תיקח סיכון ויתממש התרחיש הפסימי, הנזק התקציבי לא יעלה על 25 מיליון שקל (לדוגמה, אם כעבור שנתיים יהיה תיק המבוטחים 2.5 מיליארד שקל, הרי אחוז אחד יעמוד על 25 מיליון שקל).

על הממשלה לפרוץ את הדרך. הממשלה חייבת לקחת יוזמה ולתת ביטוח למשכנתאות, ורק לאחר מכן יבואו גורמים מהסקטור הפרטי.

הממשלה צריכה להתייחס לנושא כתעשיית ינוקא, כפי שבעבר הקימה קרן הון סיכון "יוזמה", קרן שהצליחה להניע בצורה יפה את תעשיית קרנות הון הסיכון, אלה שהביאו לשגשוג של תעשיות ההייטק בישראל במשך כעשור. כעבור מספר שנים מועט, כשהשוק היה בשל, נמכרה החברה הממשלתית למגזר העסקי והממשלה אף הרוויחה במכירה, זאת מעבר לתרומתה של החברה למשק.

היום, כאשר המשק שרוי במיתון עמוק עד לכדי משבר, כשיש בעיות מבניות בשוק ההון הישראלי המקשות על גיוס מקורות לטווח הארוך, על הממשלה לנטוש את עמדתה השמרנית וליזום מהלך כלכלי שישפר את שוק ההון וייתן כלי נוסף שיסיע בחידוש הצמיחה. לא כל מעורבות ממשלתית במשק היא פסולה, מעורבות ממשלתית להסרת כשל שוק זה תפקידה של ממשלה אחראית.

הכותב הוא מנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל.