נצבא: עברו להפסד ושוב עומדים למכירה

ברת הנדל"ן נצבא, של חברי וגמלאי קואופרטיב אגד, מעוררת תיאבון רב בקרב המשקיעיםח הפוטנציאליים, כך לפחות נראה לאור ההיענות הרבה לרכישתה. כזכור, בשבוע שעבר, ולאחר שהחברה פרסמה מודעות בעיתונים בהן היא מציעה למשקיעים לקחת חלק ברכישת החברה, הביעו ארבע קבוצות התעניינות ברכישת השליטה בנצבא התנחלות, החברה האם של נצבא החזקות הבורסאית. שתיים כבר מחזיקות מניות בחברה, גרנית הכרמל (10%) וגמול (12.3%), והשתיים הנוספות הן חברת ריט ניהול נכסים וקבוצת משקיעים המיוצגת על ידי עו"ד שאול ברגזון.

נצבא מוצעת בשנית למכירה מספר חודשים לאחר שנפלה הצעתו של איש העסקים קובי מימון, באמצעות חברת חנ"ל שבבעלותו. מימון הציע לרכוש את נצבא התנחלות לפי שווי של 104 מיליון דולר. נצבא התנחלות היא בעלת 63% מנצבא נדל"ן. עיסקת הרכישה של מימון לא הייתה אמורה להתבצע במזומן אלא דווקא על ידי נטילת התחייבויותיה של נצבא לבנק הבינ"ל, בהיקף של 200 מיליון שקל. מבנה העיסקה היה אמור לכלול הקמת חברה משותפת לאגד ולמימון, בה יחזיק מימון 60%. העיסקה, נזכיר, עוררה התנגדות חריפה בקרב חלק מחברי אגד, זאת עקב פריסת פירעון מניותיהם לטווח של 18 שנה. אגב, חובה של נצבא נובע דווקא מפירעון מניות של חברי אגד. גרנית הכרמל הציעה במכרז 5.1% יותר מהצעתו של מימון, ובתנאי תשלום טובים יותר.

על רקע ההתעניינות הגבוהה בחברה, המוחזקת כיום על ידי חברי וגמלאי אגד, מעניין לבחון מה בעצם הנדוניה שמציעה נצבא לרוכשת הפוטנציאלית. ראשית, נציין כי החברה הנה אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ, אף שחלק גדול ממיליון מ"ר בבעלות החברה מושכרים כחניונים, מוסכים ותחנות של הקואופרטיב אגד, המחזיק במניות החברה. שווי שוק החברה, 191 מיליון שקל, מעיד אף הוא על חוסנה.

וכעת לפרויקטים. ראשית, בחודש נובמבר האחרון חתמה נצבא על הסכם קומבינציה עם הקבלן צבי צרפתי, לבניית בנייני מגורים ושטחים מסחריים על שטח התחנה המרכזית הישנה בראשון לציון, 7.6 דונם. נצבא, באמצעות החברה הבת מפעלי תחנות, תחזיק ב-35% מהזכויות בפרויקט, כאשר אומדן הרווח הנקי של נצבא מהפרויקט עומד על 20-10 מיליון שקל. תחילת הבנייה צפויה בעוד מספר חודשים.

בחודש יולי 2002 רכשה החברה מחצית מפרויקט הפאואר סנטר בדרום נתניה, מחברת גנדן שבבעלות נוחי דנקנר. הפרויקט כולל שטחי מסחר בהיקף של 25 אלף מ"ר. תמורת הרכישה עמדה על כ-120 מיליון שקל. בניית הפרויקט הסתיימה זה מכבר והוא נפתח לאחרונה לקהל. בחודש אוגוסט האחרון שילמה נצבא סך של 15.9 מיליון שקל על חשבון הרכישה.

מלבד פרויקט פאואר סנטר מפתחת נצבא נכסים נוספים להשכרה, כאשר היקף הבנייה הכולל עומד על 36 אלף מ"ר. פרויקט בולט של החברה בתל-אביב, הוא בית נ.י.פ, בשטח 15.2 אלף מ"ר, ממנו שווקו כ-11 אלף מ"ר. חלק גדול מהמשרדים הושכרו למוסד לביטוח לאומי ומסירתם הסתיימה עוד בשנת 2000.

בירושלים פיתחה ומחזיקה נצבא מחצית ממרכז מסחר משרדים ותחבורה, במתחם התחנה המרכזית החדשה. הפרויקט כולל מרכז מסחרי בשטח של 6,400 מ"ר, בניין משרדים בשטח של 10.6 אלף מ"ר וכן כאמור תחנה מרכזית. התחנה המרכזית והמרכז המסחרי החלו לפעול בספטמבר 2001, כאשר השטחים המסחריים שווקו במלואם. בעלי הפרויקט גם זכו במכרז מנהל הדיור הממשלתי להשכרת כ-8,700 מ"ר בבניין המשרדים, לתקופה של 10 שנים. בימים אלה מסיימת החברה את ההתאמות בבניין המשרדים.

בחודש אוגוסט חתמה נצבא על הסכם עם חברת שופרסל, להקמת חנות יוניברס קלאב בשטח של 8,000 מ"ר באיזור התעשייה בחולון, כולל 600 מאות מקומות חנייה שיוכשרו באתר. ביוני 2001 החלה הבנייה במתחם, והשלמת בניית החנות ומסירתה מתבצעת בימים אלה. על יתרת שטח המתחם, המשתרע על כ-30 דונם, עתידה החברה להקים בעתיד מגדלי משרדים. בצפון, נצבא מחזיקה מחצית מהזכויות במבנה תעשייתי בן 6,100 מ"ר בפארק התעשייה ציפורית, מבנה המושכר לחברה אמריקאית. השלמת הבנייה ואיכלוס הפרויקט צפויים במהלך השנה הקרובה.

ולבסוף, נצבא מקדמת את תכנונו של פרויקט משרדים גדול, מגדלי נצבא, בהיקף של 62 אלף מ"ר, על חטיבת קרקע בדרך פ"ת במרכז ת"א. במתחם אושרה כבר תב"ע המתירה זכויות בנייה בשיעור של 450% ובנית מגדל שגובהו המתוכנן עד 65 קומות. התכנית אושרה כבר בוועדה המחוזית, אך קבוצת נצבא בוחנת כעת תכנון חדש של המתחם, שמטרתו בניית שני בניינים בני 40-20 קומות, וזאת במקום מגדל אחד.

לנצבא דריסת רגל קטנה גם ברוסיה, שם שותפה החברה בשיעור של 16% בפרויקט בניית בניין משרדים במרכז מוסקבה. הפרויקט יכלול בניית מבנה משרדים בן 16 קומות בשטח של 9,500 מ"ר, והשלמת בניית הפרויקט ואיכלוסו צפויים להיות במהלך שנת 2004. ולבסוף, נזכיר כי נצבא משכירה כ-14 אלף מ"ר שטחי משרדים בקריית הממשלה ברמלה.

שלל הפרויקטים בהם מעורבת נצבא, ושאינם קשורים לאגד, הצליחו ליצור תמהיל הכנסות מגוון עבור נצבא במהלך שנת 2002. הכנסות החברה מהשכרת נכסים וניהולם הסתכמו בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה ב-133.5 מיליון שקל, לעומת 127.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנת 2001. במקביל, כאמור, ירד אחוז ההכנסות כתוצאה מהשכרת נכסים לאגד לכ-37% בשנת 2002, לעומת כ-40% בשנת 2001.

בעניין זה ראוי להזכיר, כי נצבא משכירה כיום 44 נכסים תחבורתיים לאגד, המכניסים לה 65 מיליון שקל בשנה. מתוך הנכסים המושכרים הודיעה אגד על פינויים העתידי של 11 נכסים, המשתרעים על קרקע בשטח של 150 דונם ושההכנסה השנתית בגינם עומדת על 14.8 מיליון שקל. מרבית הנכסים שאגד הודיעה על פינויים יתבצע בשנתיים הקרובות, והתוצאה המיידית תהיה כמובן קיטון בהכנסות מדמי השכירות בנכסים אלה. נצבא מדווחת, כי החל משנת 2005 יסתכם הקיטון בהכנסות ב-12.4 מיליון שקל, ומשנת 2006 יחול קיטון נוסף של 2.4 מיליון שקל. הסכומים הנ"ל כוללים סך של 6.8 מיליון שקל, שנובע מפינוי בית אגד תל-אביב בעוד כשנתיים, עליו צפוי לקום פרויקט מגדלי נצבא.

עוד באשר לנכסים המושכרים לאגד, ראוי לציין, כי לגבי מרביתם קיימת אופציה לקבוצה להאריך את תקופת השכירות לתקופות של 10 שנים בכל פעם. דמי השכירות בערכים היסטוריים, שהוגבלו בהוראת הממשלה עד תום שנת 2004, צפויים להתעדכן בתקופת השכירות הנוספת, עובדה שוודאי תשמח את הרוכשים הפוטנציאליים.

מנגד, המתעניינים בנצבא וודאי ישמחו פחות לגלות, כי החברה עברה להפסד ברבעון השלישי של השנה, 2 מיליון שקל לעומת רווח של 3.2 מיליון שקל ברבעון המקביל ורווח של 12.5 מיליון שקל ברבעון הקודם. בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2002 הסתכמו רווחי החברה ב-19.7 מיליון שקל, לעומת רווח של 11.3 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2002.