דירום מצאה שוכרים חלופיים

פינוי של שטחי נדל"ן מניב הוא אירוע שקורה במקומותינו בתדירות הולכת וגוברת. כך עשתה חברת דיגיטל אפליינס, שעזבה את בית המילניום באיזור התעשייה החדש של רעננה, ושילמה לחברת דירום, בשליטת עזרא חכשורי, פיצוי של 660 אלף דולר, בגין 22 חודשים שכירות שלא יתממשו. החידוש הוא במהירות בה הצליחה יזמית הבניין, חברת דירום, להשכיר את השטחים שהתפנו.

וכך, סמוך למועד הידיעה על היציאה של חברת דיגיטל אפליינס משכירות שטח של 1,630 מ"ר, התפרסמה ידיעה לפיה דירום השכירה את השטח לבנק לאומי ולהולמס פלייס. הראשונה שכרה 540 מ"ר בדמי שכירות של 12.5 דולר למ"ר (נמוך מהמחיר אותו שילמה השוכרת הקודמת, 18.5 דולר למ"ר), והולמס פלייס שכרה את החצי השני של הקומה תמורת 10 דולר למ"ר.

שתי העסקאות מצביעות כמובן על הירידה במחירי השכירות בין חוזים שנחתמו בעבר לבין חוזי שכירות הנחתמים כיום, אך גם על חוסנה של החברה היזמית, שמצליחה לא להפסיד שטחי שכירות לאחר שהללו מתפנים.

זאת ועוד, אחוז התפוסה של הנכסים להשכרה שפיתחה דירום עומד על 99% (לא כולל בבית המילניום), גבוה בהרבה מחברות נדל"ן מניב אחרות הנסחרות בבורסה והמשכירות שטחים רחבי היקף. מצד שני, בבעלות דירום כיום רק כ-24.5 אלף מ"ר להשכרה, וכולם באיזורי הביקוש בגוש דן.

למרות האחוז הגבוה של התפוסה במבני דירום, הרי שגם זו אינה חסינה כאמור בפני ההאטה בשוק. וכך, רשמה דירום בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה דמי שכירות של 9 מיליון שקל מהשכרת המבנים להשכרה, לעומת 9.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. את הקיטון בתקבולי דמי השכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד מסבירה דירום, כצפוי, בקיטון ריאלי בהכנסות שכר הדירה בארץ, כתוצאה מהמצב השורר במשק.

למרות שלל הפרויקטים בהם מעורבת דירום, היא מציגה הפסדים ברבעונים האחרונים. כך למשל, ברבעון השלישי של השנה הפסידה החברה 3.5 מיליון שקל, לעומת הפסד של 840 אלף שקל ברבעון השני ורווח של 1.3 מיליון שקל ברבעון הראשון. הכנסות החברה צנחו ברבעון השלישי ל-6.6 מיליון שקל, לעומת 13.6 מיליון שקל ברבעון השני ו-14 מיליון שקל ברבעון המקביל.

עוד באשר לבית המילניום נזכיר, כי המבנה, המוחזק בכ-48% על ידי דירום, כולל שטח של 17.2 אלף מ"ר להשכרה, ומיועד למשרדים ומסחר. הפרוייקט, ממוקם על חטיבת קרקע בשטח 12.5 דונם, כאשר אחוז התפוסה בו עומד על 79%.

הכנסות שכ"ד מפרויקט זה בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-8 מיליון שקל, כולל הכנסה חד פעמית של 1.4 מיליון שקל. השלב השני של הפרויקט, בשטח 7,000 מ"ר קיבל תוקף בוועדות והבניין נמצא בהליכי תכנון מפורט לפני בקשה לקבלת היתר בנייה.

מלבד נכסים מניבים, מעורבת כיום דירום במספר פרויקטים לבנייה למגורים בארץ. הפרויקט המרכזי של החברה בתחום הבנייה למגורים כיום הוא פרויקט בארי נהרדעא (מוחזק ב-40%). הבניין נמצא בשלבי בנייה (74% נכון לסוף הרבעון השלישי) והוא כולל 52 יח"ד בשטח של 6.8 אלף מ"ר. שלב ב' של הפרויקט יכלול מגדל מגורים של 32 קומות, הכולל 85 יח"ד. נכון לתום הרבעון השלישי מכרה החברה 27 יח"ד, וסך העלויות שהושקעו במבנה עומדים על 138 אלף שקל בגין המבנה הראשון ו-193 אלף מ"ר בגין המגדל השני.

בפתח תקווה בונה החברה את פרויקט תאומי גן, על שטח של 4,100 מ"ר, והוא צפוי להכיל 55 יח"ד. הפרויקט נבנה בשני שלבים, כאשר בנייתם ומכירתם כבר הושלמו. סך מכירות החברה בגין הפרויקט בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה עומדים על 9 מיליון שקל, הרווח הגולמי עומד על 1.2 מיליון שקל.

לדירום בעלות בשני נכסים המיועדים לדיור מוגן. החברה בעלת זכויות במקרקעין ברחוב ויסוצקי בתל-אביב, בשטח של 2,000 מ"ר. במקום מיועד לקום בניין בן 11 קומות, שיכלול 90 יח"ד. במהלך שנת 2002 מכרה החברה חצי מהזכויות בפרויקט תמורת 3.6 מיליון שקל במזומן, וכתוצאה מהמכירה נגרם לדירום הפסד של 108 אלף שקל.

כן מחזיקה דירום שני שליש מחברת קולנוע דקל, המחזיק בקולנוע דקל בשכונת בבלי בתל-אביב, שנסגר לפני 10 שנים. הפרויקט המתוכנן יכלול כ-100 יח"ד בבניין בן 11 קומות מעל חניון שחלקו פרטי. במקום קיים מרכז מסחרי, ועל פי ההסכם זכאים בעלי החנויות במרכז ל-24 יח"ד בפרוייקט. קבלת היתר צפוי במהלך החודשים הקרובים.

בחו"ל פעילה דירום בעיקר בפולין, שם מחזיקה החברה כשליש מהזכויות לבניית 300 יח"ד ו-13.5 אלף מ"ר משרדים על שטח של 10 דונם במרכז ורשה. הפרויקט עומד לפני גמר בניית השלד של 200 יח"ד הראשונות. במקביל, ובמיקום אחר בעיר, תקים דירום מלון הילטון בן 318 חדרים, בשטח כולל של 21 אלף מ"ר, מרכז כנסים בן 2,500 מ"ר ומרכז בריאות. המלון צפוי להיפתח בשנת 2005 ועלותו צפויה להסתכם ב-50 מיליון דולר.

דירום מדווחת בדו"חותיה, כי בכוונתה לבנות על יתרת המגרש פרויקט מגורים, בניין משרדים ושטחי מסחר, בשטח כולל של 90 אלף מ"ר, כאשר עלות ההקמה צפויה להסתכם ב-75 מיליון דולר. בחודש יוני 2002 רכשה דירום חברה זרה בעלת מגרש בשטח 18 דונם במרכז העיר ורשה. התמורה עמדה על 20 מיליון דולר.

בספרד רכשה דירום, באמצעות חברת בת (25%), מקרקעין המהווים מתחם בשטח 100 דונם באתר הנופש קוסטה דל סול, ואשר על פי התב"ע ניתן לבנות עליו 170 יחידות נופש. בכוונת דירום לבנות על המקרקעין 130 יח"ד בשלושה שלבים. בשלב הראשון מתכוונת החברה לשווק 59 יח"ד.

דירום מחזיקה ברבע ממגרש באיזור התעשייה של כפר-סבא, עליו מבנים להשכרה בשטח 5,000 מ"ר. בחודש אוגוסט מכרה דירום את אחזקותיה בחברה תמורת 3.5 מיליון שקל, ורשמה הפסד הון של 2.3 מיליון שקל. באשקלון מחזיקה דירום רבע ממלאי מקרקעין בשטח של 190 דונם. בכוונת החברה לשנות את ייעוד המקרקעין לשימושים של מסחר משרדים ותעשיות היי-טק, כאשר מסמכי התב"ע נמצאים בהכנה כיום. כן מחזיקה דירום בשליש ממניות בית סומאר, שבבעלותה זכויות לפיתוח בשטח של 13 דונם בנתניה. על המקרקעין מתוכננים מבנים להשכרה בשטח של 20 אלף מ"ר וחניונים בשטח 16 אלף מ"ר. לבסוף, דירום ממשיכה בתכנון קרקעות נוספות אשר בבעלותה, בין השאר 41 דונם בחולות ראשון לציון וקרקע בכיכר המדינה בתל-אביב. לאחר בדיקות שוק החליטה החברה להעמיד חלק מהקרקע למכירה.