דרום ארה"ב: לאחר שפל, האנליסטים מצפים להתאוששות

טקסס, או מדינת הכוכב הבודד, כפי שכונתה בעבר, היא המדינה השנייה בגודלה בארה"ב, אחרי אלסקה, ויחד עם אוקלהומה, שכנתה מצפון, מהוות השתיים את מרכז מדינות הדרום בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, עם שווקי נדל"ן מרכזיים בערים דוגמת דאלאס, יוסטון, סאן אנטוניו, אוקלהומה סיטי ואוסטין הבירה.

על פי הרושם המתקבל, טקסס ואוקלהומה הצליחו לנער מעליהם את השפעת המיתון השורר במדינה. באספקטים רבים, הכלכלות של שתי המדינות הללו נקטו בגישות מורכבות הרבה יותר משאר מדינות ארה"ב.

מרכזי הנדל"ן המובאים בסקירה זו דומים בתחומים מסוימים, ושונים באחרים. יוסטון מובילה את הרשימה עם התאדות ענק האנרגיה אנרון על 4,500 עובדיה בעיר. ענקיות אנרגיה אחרות, דוגמת Dynegy ו-Haliburton מתנדנדות לא הרחק מאחור. הביטחון המופרז שהוצג על ידי אזרחי המדינה התחלף במהרה בדאגה שמשבר נפט דומה לזה של שנות ה-80 בפתח. התאוששותה של יוסטון תבוא עקב בצד אגודל עם התאוששות ארה"ב כולה, כך מעריכים בחברת הנדל"ן הבינלאומית, Ellis & Grubb.

גמישות שוק המשרדים בעיר מעולם לא נראתה גמישה יותר. למרות הגידול בשיעור הנכסים הפנויים בשוק המשרדים שעומד על 15.6%, יוסטון עדיין שומרת על בכירות בשוק זה, והיא צפויה להיות הראשונה שתתאושש, כך מעריכים בחברה. מחירי השכירות בעיר נעים סביב 23.5 דולר לרגל רבועה לשנה, ובמרכז העיר יש כ-30 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים.

שוק המשרדים של דאלאס צפוי לשמור על נמנמת, מאחר ובעלי הנכסים לא ימהרו לצאת במבצעים אטרקטיביים, דבר שעשוי לדעת אנליסטים בחברה, להרחיב עוד יותר את הפער בין מחירי הביקוש וההיצע.

במרכז דאלאס יש כרגע כ-30 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים, מתוכם מאוכלסים כ-70% בלבד. רמות המחירים נעים סביב 22 דולר לרגל רבועה לשנה עבור class A.

שוק הדירות למגורים ימשיך לשמור על פרופיל נמוך, בייחוד בשל שיעור האבטלה הגבוה יחסית בעיר. עם התאוששות שוק העבודה, כפי שצופים שיתרחש כבר השנה, שיעור תפוסת הדירות החדשות יגדל, ורבים מהיזמים רואים כיצד בעלי נכסים פוטנציאלים מממשים מזומנים.

לגבי בירת המדינה, אוסטין, בעלי הנכסים ייאלצו לשאת על גבם את 1.7 מיליון רגל רבועה של פרויקטים שהסתיימו בשנת 2002. משמע, עלייה בשיעור הנכסים הפנויים וירידת מחירים. ביקוש אנמי, כך מגדירים בחברה, הותיר את שוק המשרדים באוסטין עם צמיחה בשיעורים אלה וצניחה ברמות המחירים.

סה"כ מצויים בעיר כ-40 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים, כולל הפרברים. במרכז אוסטין יש כ-8.7 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים עם שיעור נכסים פנויים של 19.5%, הנחשב לגבוה מאוד.

רמת המחירים עומדת על כ-28 דולר לרגל רבועה עבור משרדים class A, וכ-24 דולר לרגל רובעה עבור class B. הנדל"ן התעשייתי באוסטין גם כן לא בשיאו. שילוב של מלאי תעשייתי גדול והתאוששות כלכלית קרירה, ידחפו את בעלי הבית להציע הצעות שיקשו על השוכרים לסרב.

סה"כ מצויים בעיר כ-48 אלף רגל רבועה של שטחים תעשייתיים עם שיעור של 10.5% מתוכם פנויים, עם רמת מחירים של 6.45 דולר לרגל רבועה לשנה.

סאן אנטוניו בצפון המדינה עברה שנה לא קלה, והציפייה היא שבעלי הנכסים יתאמצו קשה על מנת להוריד את שיעור הנכסים הפנויים טל מתחת לרמתו הנוכחית של 15.3%. רמות המחירים בעיר נעות סביב 22.75 דולר לרגל רבועה לשנה, ומרכז העיר כולל בסה"כ כ-4.5 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים.

אוקלהומה סיטי אשר באוקלהומה הגיעה כמעט ללא צל של ספק לרמות השפל הגדולות שלה. היקף הנכסים הפנויים בשוק המשרדים חצה את רף ה-30%, וקרוב לוודאי שהדרך כעת היא רק למעלה. מרכז העיר כולל כ-6 מיליון רגל רבועה של משרדים, ורמת המחירים הממוצעת עומדת על 15 דולר לרגל רבועה לשנה. הציפייה ב-Ellis & Grubb היא להתאוששות מיידית, בעיקר בשל התאוששות החברות המקומיות, וצמצום שיעור האבטלה בעיר.