יש זכויות הקודמות להקמת מינהל מקרקעי ישראל

כידוע, מינהל מקרקעי ישראל, עוסק בעיקר בהחכרת מקרקעין (השכרה לתקופה שמעל 5 ו-25 שנים) במגזרים השונים, כגון תעשייה, מסחר, מגורים ובעיקר החקלאי. חוזים רבים שנחתמו עם קק"ל, הועברו לטיפולו של מינהל מקרקעי ישראל לאחר שזה האחרון הוקם.

ביום 1.1.1970 נכנס לתוקף חוק המקרקעין, וזה נתן צביון משלו לזכויות במקרקעין ולמעשה איחד את כל הזכויות המוכרות והטעונות רישום במרשם מקרקעין, בחוק אחד.

רבים מהסכמי החכירה שנחתמו לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל או לפי חוק המקרקעין, מגיעים לסיומם בשנים האחרונות, ולא פעם נדרשים להבין את המשמעות של חוזים "היסטוריים" אלו והשלכותיהם על זכויות ו/או המשך הזכויות ו/או אופן הזכויות של החוכר ההיסטורי.

עניין זה מקבל יתר חשיבות עת למינהל תוכניות אחרות על המקרקעין, אשר לא בדיוק תואמות את התוכניות של החוכר ההיסטורי, ואז מתעוררת שאלת הפרשנות והבנת הזכויות של החוכר ההיסטורי. מקרה דומה נידון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בפני השופט גבריאל קלינג, בעניין ה.פ 381/01 אלמליח ציפורה נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'.

בעניין אלמליח, המוריש של המבקשת, המנוח שרל חזקיהו, רכש זכות חכירה לפי הסכם משנת 1957. על המגרש שמבנה המנוח היה קיים עליו, היו שישה מבנים שווים בגודלם. הזכויות לא נרשמו מעולם בפנקסי מקרקעין, וכמובן גם שששת המבנים לא נרשמו כבית משותף.

בשנת 1976 נחתם הסכם פיתוח בין מינהל מקרקעי ישראל לבין חברת דיור לעולה (שהיתה חברה-בת של הסוכנות היהודית), לפנות את הגרים במגרשים בגוש המקרקעין תוך מתן דיור חליפי או פיצוי כספי. בשנת 1982 נחתם חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הסוכנות המתייחס לאותו שטח.

לאחר 1992, עת המנוח נפטר, חתם המינהל על הסכם חכירה עם המבקשת, ובמסגרתו המינהל "...הסכים להיענות לבקשת החוכר ולהחכיר לו את הדירה בבית המסומנת מס'.. ביחד עם חלק יחסי ברכוש המשותף" כלשון החוזה. יודגש, כי שטח המבנה נשוא החוזה היה 40 מ"ר ואילו החלק היחסי במגרש, כלומר הרכוש המשותף עם יתר היחידות, היה 1/6 מהמגרש שהיה מגיע לכדי כ-200 מ"ר ויותר.

המשיבים סברו, כי משלא נרשמו הזכויות של המנוח ולא נרשם בית משותף בשעתו, אזי הזכויות של המנוח, וכתוצאה מכך גם של המבקשת, מצטמצמות אך ורק לאותם 40 מ"ר יחסית לגודל המגרש ולא יותר מכך. השופט קלינג, בדחותו את הטענה, קבע:

"אין להתנות את זכויותיה של המבקשת ברישומו או באי רישומו של הרכוש המשותף. מחוזה החכירה עולה כוונה ברורה להקנות לחוכר לא רק את המבנה אלא גם חלק ברכוש המשותף לרוכשי ששת הבתים הטוריים. משלא נרשם הבית המשותף יש ליתן לכוונה העולה מחוזה החכירה משמעות קרובה ככל האפשר לאמור בחוזה החכירה. משמעות זו היא, כי למבקשת חלק בלתי מסוים במגרש שעליו עומד הבית, העולה כדי שישית מהמשטח שעליו נבנו ששת הבתים הטוריים".

השופט קלינג דחה גם טענה אחרת של המשיבים, אשר לפיה חוזה החכירה לוקה בחסר וזאת מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, המחייב דרישת כתב תוך פירוט ומסוימות. השופט קלינג קבע, כי עניין לנו עם הסכם שנחתם לפני חוק המקרקעין, ולכן "יש לפרש את האמור בחוזה כדרך שמפרשים כל הסכם וחוסר הפירוט אינו יכול להיות בעוכרי המבקשת".

כמו כן נדחתה טענה אחרת של המשיבים בדבר ארעיות של זכות ומעמד המנוח, באשר המדובר היה "במעברה". השופט קלינג, במותחו ביקורת על התעלמות מזכויות המנוח במקרקעין, קבע כי למעשה היה כאן מחדל של קק"ל ו/או חברת דיור לעולה גם יחד, אשר היו צריכים להיות מודעים לכך, שאין המדובר במי שזכויותיו במגרש ארעיות. דבר זה ניתן היה לברר לו מי מהמשיבים היה טורח ומנסה לברר זאת.

השופט קלינג בחן את הסוגיה גם לאור מבחן של עסקאות נוגדות שביסוד סעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".

השופט קלינג קובע, כי המשיבים לא מקיימים את חובת תום הלב כלשונו: "המשיבים אינם יכולים לטעון לתום הלב כאשר הן בהסכם הפיתוח והן בהסכם עם הסוכנות היהודית נאמר במפורש, כי על המתקשרים עם המינהל האחריות לפינוי המחזיקים בקרקע. משנאמר כך היה על המשיבים מס' 4-2 לבדוק מכוח מה מחזיקים הם במגרש. לו טרחו ובדקו יש להניח שהיו מגלים, כי המנוח החזיק במקרקעין מכוח חוזה חכירה שקדם לחוזי המינהל עם המשיבים 4-2 כולם".

להסכם זה חשיבות מרובה בפרויקטי פינוי-בינוי, אשר המינהל יחד עם גופים יזמיים פרטיים אחרים, יוזם על אדמות המינהל. על היזם לבחון היטב את הזכויות של מי מהמחזיקים בשטח והזכויות המוקנות לו.

כמו כן על היזם לבדוק בספרי המינהל ולקבל אישור זכויות על המגרשים נשוא העיסקה איתו, באשר ידוע כי למינהל מקרקעי ישראל חוזים רבים ומגוונים, אשר טמונים אי שם בספרים ובמחשבים, ורק בירור יזום יכול לגלות את קיומם.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.