"מוסך דן": הבלוף של הבנייה לגובה

מחר ייערך בוועדה המחוזית ת"א דיון בהתנגדותם של כ-300 דיירי מתחם ארלוזורוב-דיזנגוף-בן-יהודה-ז'בוטינסקי, באמצעות עו"ד נעמי וייל, לפרויקט "מוסך דן" * להלן הטיעונים שיושמעו נגד התוכנית למגדל מגורים בגובה 36 קומות במתחם העיר ההיסטורית, וכנגדה אלטרנטיבה למבנן בן 7 קומות תוך מיצוי הזכויות ל-240 דירות

במסגרת התנגדותה לתוכנית "מוסך דן" בתל-אביב (רחוב ארלוזורוב, בין דיזנגוף ובן-יהודה), מצהירה עמותת "אדם טבע ודין", כי "היא רואה בחיוב את נושא הציפוף באמצעות בנייה לגובה", וזאת למרות שדווקא שוחרי איכות הסביבה והאדם יודעים היטב, שבנייה לגובה הינה בניגוד ל"טבע האדם". לא לחינם שורש המילה "אדמה" הינו "אדם". העמותה מסתמכת גם על מסמך העקרונות למדיניות פיתוח מטרופולין ת"א (תמ"מ 5 - תוכנית המתאר למחוז ת"א), תוכנית המשולבת גם עם מטרות התכנון הלאומיות (תמ"א 35): חיזוק הערים על-ידי ציפוף כנגד הפירבור.

מרגע שנקבע, כי ה"ציפוף" הינו בראש סדר היום הלאומי, מיד הפכה הבנייה לגובה לפתרון כביכול מובן מאליו, וזאת מבלי שנבדקו מספר נקודות יסודיות, שניתן לכמת אותן מספרית/כלכלית כדי לשקלל את "הכדאיות".

צפיפות: הנתון המקובל לצפיפות מקסימלית של דירות בשטח אורבני, תוך שמירה על איכות חיים מינימלית, הוא 20 יחידות דיור לדונם נטו (נטו - לאחר הפרשה לצורכי ציבור, כולל כבישים, מדרכות, מבני ציבור ושטחים פתוחים). כל עלייה במספר היחידות לדונם מקרב את המתחם הבנוי לקטגוריה של "סלאם" (משכנות עוני), והרי לא לכך התכוונו מעצבי מדיניות הציפוף.

דוגמה: הצפיפות ב"עיר ההיסטורית" של תל-אביב היא 20-18 יח"ד לדונם נטו. בפרויקט מוסך דן מציעים היזמים 30 יח"ד לדונם, ואילו פרויקטים של "פינוי-בינוי" בדרום העיר (על-פי המפתח של משרד הבינוי והשיכון - "לכל דירה כפול 6") מגיעים לצפיפות של כ-50 יח"ד לדונם. כלומר, מתכננים מראש ובידיעה ברורה את ה"סלאמס" לפינוי בדורות הבאים.

ראוי להזכיר, כי שטח כיכר המדינה בצפון תל-אביב הוא 40 דונם, ולפי המפתח לציפוף, מן הצדק היה לבנות שם 800 יח"ד. אולם עיריית תל-אביב והוועדה המחוזית הקלו, משום מה, בחלק זה של העיר, והעניקו ליזמים רק פחות ממחצית יח"ד הדיור ש"הגיעו להם" על-פי מדיניות הציפוף הלאומית.

עלות האחזקה: בבניין גבוה עלות האחזקה מתייקרת באופן משמעותי: שומר בכניסה, אבטחה בחניון התת-קרקעי, מעליות, ניקיון ותאורה, ניקיון חוץ ופנים, מים חמים (אין פתרון לחימום מים על-ידי השמש) וחימום מרכזי. גם הארנונה בדרך כלל גבוהה. סך כל ממוצע תשלום אחזקה חודשי יכול להגיע לפחות ל-2,000 שקל בחודש (50% משכורת מינימום במשק).

קהל היעד: בנוסף לבעיות הפסיכולוגיות שנוצרו עקב אסון התאומים בניו-יורק והפחד ממגורים בגובה, פלח האוכלוסיה שהינו קהל היעד לאכלוס בניינים גבוהים, אינו גבוה.

א. יש להפחית את בעלי המשפחה עם ילדים. מן המפורסמות היא, שקשה לגדל ילדים בבית רב קומות - עובדה שמומחים למשפחה קבעו כבר חד-משמעית.

ב. בעלי הכנסה שאינה עולה על 40 אלף שקל לחודש, גם הם יתקשו לעמוד בתנאי התשלום החודשי לאחזקה.

ג. מחירי הדירות הגבוהים, כתוצאה מהצורך בגמר פנים וחוץ יקרים, גם הם אינם מעודדים ציבור גדול במיוחד.

ד. מספר הקומות התחתונות, שבהן אין נוף, אוויר ושקט, מהווה מעמסה שיווקית קשה, היות שמחירן אינו מצדיק את ה"תמורה". מרבית התושבים יעדיפו לגור רחוק, אבל באיכות חיים משופרת.

מניתוח מדגמי מסתבר, כי על-פי היעדים המוצבים בהנחות היסוד של תוכנית המתאר לתל-אביב, מתוך 70 אלף תושבים שיתווספו לעיר עד שנת 2020, שהם כ-18 אלף משפחות, רק 10% יעמדו בקריטריונים שיוכלו להתגורר בבניין גבוה. כלומר, במקרה הטוב 1,800 משפחות יהיו המאגר למגורים בגובה שהם סך הכל 18 מבנים (לפי ממוצע של 100 יח"ד בבניין). מבנה אחד יושב על שטח ברוטו של 5 דונם, ומכאן שהמדובר הוא סך הכל על יחידת קרקע של 100 דונם (כשטחו של גן העצמאות בתל-אביב), אשר בגינה התגייסו כל מעצבי המדיניות של המדינה.

תשתיות: סדר היום הציבורי על-פי מדיניות הממשלה מציין "שימוש יעיל בקרקע ובתשתיות עירוניות". כנראה שאין לבעלי החזון ידע בסיסי במצב התשתיות העירוניות באיזורים הבנויים. די אם נזכיר את השפד"ן בגוש דן, אותה מערכת ביוב/ניקוז שקרסה לא מזמן, וגרמה לשואה אקולוגית לאורך חופי הארץ מהרצליה ועד ראשון לציון. מערכת זו אינה מותאמת לצרכים הקיימים, ועל אחת כמה וכמה לצורכי שנות האלפיים ועשרים. כנ"ל יקרה גם לגבי התחבורה, אשר לאור הציפוף מחד וה"פיתוח" הרשלני של תחבורה ציבורית מאידך, יביאו את התנועה המוטורית בגוש דן למצב שיתוק מוחלט.

ראוי לציין, כי בכל האישורים הניתנים כיום למבנים גבוהים מצוינת במפורש התניה האומרת: "ובתנאי שתוקם מערכת תחבורה ציבורית" וכו'. התנאי כתוב ובמציאות "השיירה ממשיכה בדרכה".

ה"חיסכון" בקרקע בבנייה לגובה: להלן מובאות 3 דוגמאות לתכנון שטח מדגמי של 5 דונם בתנאים זהים: השטח - 5 דונם, מספר היחידות - 100. יש לציין, כי רוב השטח הפתוח (הירוק כביכול) במקרה של בניין גבוה, בדרך כלל "נאכל" ונגזל.

א. מתחת לכל שטח המגרש ("הירוק") נחפר חניון, אך תקרת החניון שמתחת לקרקע בעייתית ויקרה לצורך שימוש של גינה מוצלת עם עצים, היות שעבור עצים בלבד, יש צורך בקרקע בעומק של כ-10 מטרים, וגם זה בעירבון מוגבל. כך נוצרים עם הזמן בקומת הקרקע במקום גינות מבנים שונים, שטחי מסחר ומה לא.

ב. קומת הקרקע מתחת למבנה הגבוה משמשת לצורכי הבניין - לובי כניסה, תיבות דואר, שומר ומודיעין - כך שלא מדובר כאן בקומת עמודים מפולשת המאפשרת לגינה להמשיך מתחת לבניין, אלא בשטח בנוי לגמרי. ג. מבחינת איכות הסביבה, יוצר המבנה הגבוה מיקרואקלים בסביבתו, שאינו ידידותי לסביבה ולאדם: צל ארוך ושמן, משטר רוחות קשה המועצם פי כמה במקרה בו מצופפים בניינים גבוהים זה ליד זה, חסימת הנוף והרגשת מחנק ופחד - מה שנקרא "פחד מצוקים" Canyon Syndrome.

מסקנות: הלהיטות לבנייה לגובה מעוותת את מטרות התכנון הלאומי התומכת בחיזוק הערים ויוצאת כנגד הפירבור. תהליך ההתחדשות העירונית והתרוקנות הערים מאוכלוסיה חזקה - אינו בהכרח בנייה לגובה. סביבה עירונית הינה מרקם אורבני שנוצר לאורך שנים רבות ויוצר אינטרקציות מאוזנות על-פי מידותיו. כל רעיון של פגיעה באיזון העדין הזה - יכול לגרום לנזק בלתי הפיך, כפי שקרה בעבר באיזור התחנה המרכזית החדשה, ברחוב דיזנגוף עם הקמת "דיזנגוף סנטר" ובמתחם בזל. איזורים אלה קיבלו ב"מתנה" איזה שהוא "תותב אורבני", וכמו כל גוף אורגני שמשתילים בו איבר זר, הגוף מייצר נוגדנים, שתפקידם לפעול נגד קיומו.

כרגיל, המרוויחים העיקרים במבנים גבוהים הם בעלי הדירות העליונות - "הפנטהאוזים". אל נשכח, שמספרם בבניינים הוא קטן ביותר ומקביל למעשה למאיון העליון בחברה הישראלית. אני משוכנע, שלא בשביל אותו קומץ קטן של אזרחים יש צורך בלחץ תכנוני מסיבי מצד כל הגורמים המאשרים את התכנון. ובוודאי שזה יהיה הבלוף הגדול ביותר בתכנון, תוך ניצול ציני של מטרות לאומיות ראויות.

המטרה הלאומית יכולה להיות מושגת בדרכים תכנוניות שונות, ואל לנו לבצע פתרונות קלים ומהירים שיהיו נזק בלתי הפיך ובכייה לדורות.

הכותב מייצג את המתנגדים לתוכנית "מוסך דן".

צרו איתנו קשר *5988