בחוק ההסדרים לשנת 2003, ע"י תיקון סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה, הוטל מס חדש
על בעלי מקרקעין, הנקרא "אגרת ערר". אגרה זו, ששיעורה גבוה, מוטלת על בעלים
שנכסיהם נפגעו עקב אישורן של תוכניות בניין ערים, והם מבקשים לערער על גובה
הפיצויים. אגרה גבוהה זו מקפחת אזרחים רבים, ופוגעת בזכותם לקבלת פיצויים ראויים
עקב הפקעות של הרשויות המקומיות והרשויות הממשלתיות.
לכאורה מדובר בעניין שולי, אך בהמשך דברי יובן שמדובר בעניין מהותי ביותר,
שיש בו פגיעה בזכויות יסוד ע"פ חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
ע"פ תיקון 43 לחוק התכנון והבנייה, הוקמו ועדות ערר בלתי תלויות הדנות בנושאים
שונים במסגרת חוק התכנון והבנייה. ועדות ערר אלו דנות כבר מספר שנים ביעילות,
בין היתר, גם בתביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 בדבר פגיעה במקרקעין עקב אישורן
של תוכניות.
בהתאם לסעיף 188 (א) לחוק התכנון והבנייה, מותר להפקיע רק את אותם מקרקעין
שנועדו בתוכנית לצרכי ציבור. לפיכך, הליך הפקעת מקרקעין נחלק לשני שלבים:
* שלב א': אישור תוכנית המייעדת את המקרקעין לצרכי ציבור ולהפקעה.
* שלב ב': פרסום הודעת ההפקעה, ובעקבותיה תפיסת חזקה במקרקעין.
כדי שהאזרח יפוצה פיצוי מלא על ההפקעה, עליו לנקוט בהליך הדו-שלבי ולהגיש שתי
תביעות נגד הרשות, האחת תביעת בגין הפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, בגין
הנזק שהתוכנית גרמה למקרקעין בכך שהיא הפכה אותם לייעוד ציבורי, והשנייה, תביעה
בגין הפקעת המקרקעין בעת תפיסתם הפיסית, בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי
צבור) או פקודת הדרכים ומסילות הברזל.
תביעה לפי סעיף 197 ניתן להגיש תוך פרק זמן מצומצם של שלוש שנים בלבד מיום
אישור התוכנית. היה ובעל המקרקעין לא היה ער לשינוי הייעוד במועד זה, ולא הגיש
תביעה, הוא הפסיד את רוב שווי המקרקעין, הואיל ובעת ההפקעה הוא יפוצה רק על
יתרת השווי, שלרוב היא מזערית.
בפרקטיקה, בעלי המקרקעין מגישים תביעה לפי ס' 197 לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
הוועדה המקומית ברוב המקרים דוחה את התביעה על הסף. תשאלו מדוע? שמא לא היתה
פגיעה? לא, התשובה טמונה בסעיף 198 (ב') כלשונו, "הוועדה המקומית תדון בתביעה
ותחליט אם לקבלה או לדחותה. ואם החליטה לקבלה - מהו הסכום המוצע כפיצויים".
ברור שבשעה שהוועדה המקומית תחליט לקבל חלק מהתביעה, היא חייבת מיד בתשלום,
ובעל המקרקעין זכאי להמשיך בערעור בפני ועדת ערר. אם כן, מדוע שהוועדה תודה
מראש בחלק מהתביעה? התוצאה היא, שדיון ראשון רציני בתביעה לפי ס' 197 נערך
ברוב המקרים בפני ועדת ערר. פרקטית, קשה לראות דיון בפני ועדת ערר כערר, אלא
כשלב ראשון של הגשת התביעה.
ישאל השואל, לאור יעילותן של ועדות הערר, מה זה כבר משנה אם ידחה תשלום הפיצויים
במספר חודשים או בשנה נוספת. לא הייתי מעלה נושא זה לדיון אילמלא טרח והצליח
משרד האוצר להכניס לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים גם תיקון לחוק התכנון והבנייה,
בו נקבע כי בעל מקרקעין המבקש לערור בפני ועדת הערר חייב בתשלום אגרה בשיעור
2.5% מסכום הערר, העולה על 480 אלף שקל.
תתארו לכם פקיד המשתכר משכורת של 10,000 שקל ברוטו לחודש, שמזלו שיחק לו ואבותיו
הורישו לו חלקה בשווי מיליון דולר. מזלו הפסיק לשחק כאשר שונה ייעודה של החלקה
לדרך, ונועדה להפקעה. כדי לזכות בסכום פיצויים ע"פ החוק, עליו להגיש תביעה
דו שלבית - תחילה תביעה לפי סעיף 197. כדי לשמור על זכויותיו שנפגעו ע"י הרשות
השלטונית, עליו לשלם אגרת ערר (ע"פ תיקון החוק החדש), בגובה של 25 אלף דולר,
דהיינו הרבה יותר ממשכורתו השנתית נטו.
ראוי להדגיש, כי במקרה זה לא מדובר בתביעת נזיקין בין אדם לחברו, אלא בתביעה
לפיצויים עקב רכישת נכס בכפיה ע"י השלטונות. כדי לממש זכות אלמנטרית זו של
פגיעה בזכות הקנין, צריך האזרח לשלם לרשות אגרה לפתחון פה.
האזרח התמים ישאל כיצד הכנסת נתנה לחוק זה הפוגע בזכויות יסוד, לעבור. האם
זאת היתה טעות? האם חברי הכנסת לא שמו לב לכך? האם זאת דרך ראויה לתקן את חוק
התכנון והבנייה דרך חוק ההסדרים, כאשר מטרת החוק לפי דברי האוצר איננו להגדיל
את הכנסות המדינה? על מה האוצר ויתר בוועדת הכספים תמורת אישור האגרה ופגיעה
בזכויות האזרחים?
ראוי היה לנושא לבוא לדיון בפני בג"ץ, האם אין כאן פגיעה מהותית בחוק יסוד
כבוד האדם וחירותו, האומר שאין פוגעים בקניינו של אדם.
הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, בעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
