כל משתכן הוא בחזקת מסתכן

לכאורה, קשיי הביקוש היו צריכים להניע את הבנקים להוריד את הריבית כדי למשוך לווים. ייתכן שעידוד הלווים להצמיד את המשכנתא לדולר - עליו נרמז בזמן האחרון - נבע מהיכולת לגבות על אשראי כזה ריבית הקשורה במחיר האשראי הנמוך יחסית בשוק הבינלאומי. ייתכן גם, שהסכמת הלווים להצמדה דולרית נובעת מהאמונה, שהתייקרות הדולר בעתיד תהיה נמוכה מן העלייה במדד המחירים לצרכן - אליו צמודות עדיין רוב המשכנתאות הישנות וגם החדשות.

מאחר שרוב הלווים מעדיפים עדיין את הקשר בין הרמה הריאלית של ההלוואה לרמת המחירים הכללית, הם נאלצים ללוות בריבית גבוהה יחסית, הקשורה במחיר שבו הבנקים למשכנתאות משיגים את הכסף שהם מעניקים למשתכנים. ומאחר שריבית זו מגיעה ל-7% ריאליים, ברור שלא כל אחד מסתכן בזמן מיתון בשיפור רמת הדיור. גם זוגות צעירים מסתפקים במקרים רבים בדירה קטנה מדירת החלומות, אפילו אם אין הם כאלה שבעבורם כיכר המדינה היא כיכר הלחם.

באחרונה ניסה שר האוצר הקודם, סילבן שלום, לפתות משתכנים להסתכן במשכנתא מדורגת, המבטיחה פירעון חודשי נסבל בשנים הראשונות ושיעבוד קשה ברבות השנים. שר השיכון הקודם, נתן שרנסקי, יצא בצדק נגד הפיתיון הזה וכמוהו עשו גם עיתונאים, שהצביעו על שדה המוקשים שאליו ייקלע המשתכן אם יתפתה לפירעון הנמוך יחסית בשנים הראשונות.

קשיי הביקוש מעציבים מאוד את הבנקאים. הלוואה במשכנתא היא עיסקה מצוינת במדינה שבה אדם הקרוי עשיר יכול ללוות מאות מיליוני שקלים בלי לתת לבנק ערובות של ממש, בעוד שאדם עני מעמיד לרשות הבנק נכס הגדול מסכום ההלוואה. בשנים האחרונות הבנקים התחרו ביניהם על מתן מיליארדי שקלים חסרי ערובה למתחזים כעשירים, וסעיף החובות האבודים החל להעיק על שכר מנהלי הבנקים. מטבע הדברים הם מעוניינים להרחיב את האשראי המכוסה בערובות ממשיות.

אבל, למגינת לבם של הבנקאים, העלייה ארצה פחתה והמיתון גואה. מספר העולים ירד ב-23% ב-2002 לאחר ירידה ב-28% ב-2001. ובאשר למיתון, בתקופה שבה המשפחות נאלצות לצמצם בעשרות אחוזים את רכישת המכוניות והציוד הביתי, אין לצפות לביקוש גבוה בענף הדיור. רחל הולנדר, מנהלת אגף מידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון, מסכמת את המצב במילים הבאות:

"היקפי המכירות של הסקטור הפרטי ב-2002 היו דומים לאלו של 2001... החל מאוגוסט 2002 מובחנת ירידה חריפה במכירות הסקטור הפרטי (-35% ) לעומת תקופות קודמות. במכירות הסקטור הציבורי חלה ירידה ניכרת (-18%) ב-2002 לעומת השנה הקודמת. גם במכירות סקטור זה בולטת ירידה מאז יוני. נתונים ראשונים לינואר 2003 מצביעים על האטה נוספת בקצב המכירות מבניית הסקטור הציבורי".

ירידת מספר העולים חברה לירידת הכנסותיהם של הוותיקים העניים והביאה לכך, שאפילו המשכנתאות הזולות יחסית הניתנות לזכאים נפלו בשנה האחרונה - נפילה שתימשך ללא ספק גם השנה. מספר הלוואות הדיור במסגרת תוכניות הסיוע ירד מ-52 אלף ב-1995 ל-32 אלף ב-2002. כך אירע לא רק בגלל מיעוט העולים. גם מספר הלווים מבין הוותיקים העניים ירד בתקופה זו, וכן ירד מספר אלה שיש להם דירה והם זכאים להלוואות כדי לשפר את תנאי הדיור.

מאחר שהמיתון יחמיר, קשה לצפות לעסקים מתרחבים בבנקים למשכנתאות. לעומת זאת, יש מקום לחשוש לקשיים בפירעון משכנתאות ישנות. אפשר להניח שהירידה ברכישת מכוניות, מקררים, מכונות כביסה וכיוצא בכך, נבעה בחלקה מהצורך להחליט על סדר עדיפויות ולהקפיד על פירעון המשכנתא, כדי למנוע מהבנק להשתלט על הדירה. אפשר להניח גם, שפירעון החוב מדי חודש ישפיע לרעה על הוצאות הצריכה השוטפות, במיוחד אלו שאינן הכרחיות, כמו בילוי ובידור או ביגוד חדש ומזון משובח. מוטב לוותר על סטייק ולעבור לשניצל הודו, ובלבד שהבנק לא יממש את זכותו על הדירה.

סטייק? כאן המקום להציג עובדה הנראית תמוהה רק לכאורה. משכנתאות גדולות לקחו אנשים שהיה להם כסף - והמיתון פוגע גם באנשים שהיה להם כסף - אם היו עתירי ידע שפוטרו מעבודתם ואם היו בעלי עסקים קטנים ובינוניים שנסגרו. השנתון הסטטיסטי מספר, שמשפחה ישראלית ממוצעת הוציאה בשנת 2000 לתצרוכת הבית 10,751 שקל בחודש ומזה 790 שקל לפירעון המשכנתא ו-112 שקל לפירעון הלוואות דיור אחרות. מכאן, שפירעון חובות הדיור של המשפחה הממוצעת הגיע ל-8.3% מהוצאת התצרוכת.

אבל המצב היה שונה בעשירוני האוכלוסיה השונים. בעשירון השני מלמטה, למשל, הוצאת התצרוכת היתה 7,558 שקל בחודש ומזה הוצאו 410 שקל - שהם 5.4% בלבד - לפירעון חובות הדיור. בעשירון השביעי, המשקף את ההכנסה הממוצעת במשק הישראלי, ההוצאה החודשית לתצרוכת היתה 10,626 שקל ומזה 10% - 1,062 שקל - לפירעון חובות הדיור.

ייתכן שהמיתון אינו פוגע בעשירונים העליונים, אבל הוא פוגע בהחלט בחלקים לא מעטים של עשירוני הביניים. מכאן שיש מקום לחשוש לקשיים גוברים בפירעון המשכנתאות, על אף הוויתור על ציוד ביתי חדש ומכונית חדשה ודברי מותרות בתחום התרבות, הלבוש והמזון.

וכאן נכנסת לתמונה השאלה המוסרית: האם מוצדק יהיה מימוש המשכנתאות וסילוק החייבים המפגרים בתשלום מדירותיהם במדינה שבה אנשים בעלי קשרים יכולים לשמוט או לגלגל חובות של מאות מיליוני שקלים בלי להניד עפעף?

ייתכן שלא יהיה מנוס והכנסת תצטרך להיכנס לעובי הקורה ולאכוף על הבנקים פריסת חובות נוחה, כשמדובר בלווים שבאמת אינם יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים שנקבעו בהנחה שיהיה שגשוג, תהיה תעסוקה וההכנסה תעלה ותעלה.