בשבועות הקרובים יפרסמו חברות הנדל"ן הציבוריות את התוצאות העסקיות לרבעון
האחרון אשתקד. אמנם, לא צפויה קטסטרופה, אבל המשקיעים בהחלט מצפים לתוצאות
קשות, והדבר מתבטא במחירי המניות.
בפועל, רוב חברות הנדל"ן הגדולות נסחרות קרוב למחירי השפל שלהם, וחלקן משמעותית
מתחת להונם העצמי. אזורים, לדוגמה, נסחרת בשווי של כ-130 מיליון דולר, בעוד
שהונה העצמי מסתכם בכ-273 מיליון דולר; מבני תעשייה נסחרת בשווי של כ-170 מיליון
דולר בעוד הונה כ-255 מיליון דולר; נכסים ובניין נסחרת בכ-175 מיליון דולר
בעוד הונה מסתכם ב-235 מיליון דולר והכשרת הישוב נסחרת בכ-55 מיליון דולר,
כמחצית מהונה.
עם זאת, יש גם חריגים. חברות הנדל"ן שהשכילו להשקיע בעשור האחרון בנכסי נדל"ן
בחו"ל, עדיין יוצרות רווחים נאים ומניותיהן נסחרות בהתאם. אבל, חברת הנדל"ן
המפתיעה ביותר היא, לדעת רבים, אפריקה-ישראל, שמדי רבעון ברבעון מספקת את הסחורה.
המשקיעים, כמובן, גומלים לה על כך. בעוד שרוב מניות חברות הנדל"ן נשחקו בשנים
האחרונות, מניית אפריקה דווקא עלתה בכ-20% בשנתיים האחרונות, ושווייה מגיע
ל-400 מיליון דולר, מעל הונה, שמסתכם ב-250 מיליון דולר.
הסוד של אפריקה הוא כנראה בפיזור. החברה מתעסקת כמעט בכל סגמנט בשוק הנדל"ן,
ומעבר לכך היא גם משקיעה בחברות תעשייתיות, אם כי פעילות זו מתגמדת ביחס לפעילות
הנדל"ן של הקבוצה. אבל אפריקה כנראה יש רק אחת. בינתיים, כאמור, מצב רוב חברות
הענף בכי רע.
יאיר לפידות, מנכ"ל אן.סי, לא מעריך שתהיה התאוששות בקרוב: "אני מתקשה לראות
שינוי משמעותי בשוק. המשק במיתון, ובלי תפנית משקית אמיתית, שכרוכה בשינוי
מדיניות כלכלית לצד טיפול במצב הבטחוני-מדיני, אני לא רואה התאוששות בשוק הנדל"ן.
"בכל מקרה, שוק הנדל"ן לא הומוגני. יש סגמנטציה בשוק הנדל"ן, הן גיאוגרפית
והן פונקציונלית, אם כי, משבר מקרו-כלכלי מסוג המשבר ששורר בארץ, משפיע כמובן
על כל הסגמנטים. השאלה היא עוצמת הפגיעה וכמובן שפערים בין סגמנטים ואזורים
גיאוגרפים משפיעים על גודל הפגיעה".
גלובס: מה מצב שוק הבנייה למגורים?
לפידות: "באופן יחסי שוק הבנייה למגורים במצב בסדר, ואני מתכוון למגורים שאינם
מגורי יוקרה. מי שבנה בנייני יוקרה נפגע באופן משמעותי, כי משקיעי חוץ הקטינו
מאוד את ההשקעה בארץ בגלל המצב הבטחוני, הציפיות למלחמה, ובכלל בגלל המצב הכלכלי
שפגע בערך נכסיהם.
"עם זאת, בעמוד השדרה של הענף - דירות של בין 3 ל-4 חדרים, ואולי גם 5 חדרים
שלא נמצאות באיזורי יוקרה - נמשכו המכירות ואין שחיקה משמעותית במחירים. אחרי
הכל, בחלק מהמקומות בארץ רכיב הקרקע הוא רכיב לא גבוה מסך העלות של הבנייה,
כך שאין למחירים הרבה לאן לרדת. לא צפוי שהם יירדו למתחת לעלויות, מאחר שיש
מנגנונים של בקרה על היצע הדירות ומימון פרויקטים, שדואגים שהשוק לא יוצף.
"אחד הדברים המעניינים שקרה בשנים האחרונות הוא, שהיקף הדירות הלא מכורות ירד
למרות מצבו הלא מזהיר של הענף, וזאת מאחר שהצמצום בהיצע היה גדול יותר מהצמצום
בביקושים".
- דווקא הקטנת מלאי הדירות עשויה להביא לעליות במחירים.
"יש שטוענים שזה יוביל לעליות מחירים, אבל אני לא סבור שזה יוביל לעליית מחירים
כל עוד לא יחול שינוי משקי. הזהירות וכוח הקנייה של הציבור אינם מאפשרים העלאות
מחירים. במקרה הטוב, הקטנת המלאים תביא לשמירה על המחירים".
- הפיחות בשקל לעומת הדולר מעורר את השוק?
"במחצית הראשונה של 2002 היתה התעוררות מסוימת. היא היתה מוצלחת מבחינת מכירת
דירות מגורים, בעיקר בגלל הפיחותים בשער השקל והחשש שהמחירים יעלו בעקבותיהם.
החשש הזה לא מבוסס, אבל זה בכל זאת הניע אנשים צאת ולרכוש דירות".
- אתה מדבר על שוק בנייה למגורים סביר, למעט מגורי היוקרה, אבל בפועל היתה
ירידת מחירים גם בסגמנט זה.
"כן, אבל נכון לעכשיו המשבר הגדול בנדל"ן די חולף מעל התחום הזה. קצב המכירות
אמנם הואט והענף התכווץ, אבל, המחירים בדירות האלה לא ירדו משמעותית, אולי
ב-10% בשנתיים-שלוש האחרונות. בפועל, ככל שהדירה יותר גדולה ויוקרתית, מחירה
ירד בשיעור חד יותר. עם זאת, הירידה בהיקפי המחזורים קשה יותר וזה יימשך, כאמור,
כל עוד לא נראה שינוי אמיתי במגמת המשק".
- מה המצב בסגמנט המרכזים המסחריים?
"במרכזי המסחר יש אבחנה בין המרכזים המוצלחים לחנויות בערים. בקניונים המצליחים,
לדוגמה עזריאלי, רמת אביב, מליסרון וכו', לא ניכר תהליך שחיקת מחירים משמעותי.
יש אולי ירידה בפדיון, אבל זה לא ממש נורא. בסך הכל שומרים יחסית על יציבות
במחירי השכירות, או ירידה שאינה דרמטית מדי".
- בכמה ירדו המחירים בממוצע בשנתיים האחרונות?
"אני לא חושב שירידת מחירי השכירות היתה מעבר ל-10%".
- ומה מצב החנויות המסחריות במרכזי הערים?
"שם היתה מכה קשה. השינוי בהרגלי הקנייה והמצב הבטחוני השפיעו מאוד על הפדיון
של החנויות במרכזי הערים הגדולות ובכלל ברחבי הארץ, ומחירי השכירות ירדו בהתאם
בעשרות רבות של אחוזים. במקומות מסוימים היתה ירידה של 50%-30% במחירים במהלך
השנתיים-שלוש השנים האחרונות.
"גם בסגמנט של המשרדים, במיוחד משרדים מודרניים שנבנו בתל-אביב וסביבתה, יש
משבר גדול. שחקן משמעותי בביקושים היו חברות ההיי-טק והתקשורת, כמו גם חברות
הפיננסים ושוק ההון. חברות אלה נהנו מהגאות ששררה לפני כשלוש שנים, אבל היום
הם נמצאות במשבר עמוק. ההיי-טק בסכנת קיום ויש ירידה דרמטית בפעילות בתחום
הפיננסי. הצמצום הזה מביא ללחץ על ספקי ונותני השירותים לרבות המשכירים ויש
ירידות במחירים".
- בכמה ירדו מחירי שכירות משרדים בשנתיים האחרונות?
"מחירי שכירות המשרדים ירדו בלפחות 30%. בשיא דיברו על מחיר של קרוב ל-30 דולר
למטר במקומות הטובים כמו בית אירופה, בית IBM וכו', היום המחיר ירד ל-17-15
דולר, וזאת בפרוש ירידה דרמטית, לפעמים של מעל 50%.
"למעשה, משרדים מסוימים מודרניים במצב די סביר מסביב לתל-אביב מוצעים עכשיו
בחינם למשך לשנה שנתיים. המשכירים מציעים לשוכר לשלם ארנונה ודמי ניהול, אבל
אחרי שנתיים השוכר כבר יצטרך לשלם מחיר רגיל. כלומר נותנים הטבה, בתנאי שהשוכר
יישאר בנכס לשנים רבות לאחר מכן". - מה מחירי שכירויות המשרדים במקומות מרוחקים
קצת מתל-אביב?
"הם נמוכים משמעותית, אבל זה תלוי כמובן גם בסוג המשרד".
- מה לגבי מחירי המשרדים לקנייה?
"באופוריה של שוק הנדל"ן, בשנים 93'-95', אמרו שמתקרבים למחיר של 4,000 דולר
למטר רבוע. בתקופה הטובה של 2000-1999 המחירים היו כ-3,000 דולר למטר רבוע.
היום הממוצע בבניינים הטובים הוא 2.4-2.5 אלף דולר למטר רבוע, אם כי יש גם
עסקאות במחירים גבוהים יותר. מנגד, משרדים קצת פחות טובים נמכרים כבר ב-2,000
דולר למטר רבוע ואפילו מתחת לזה".
- ואפשר להשיג אפילו מחירים טובים יותר.
"אפשר להשיג גם ב-1,700 דולר אם המשרד לא מודרני, ואפשר למצוא גם באלף דולר
אם מתרחקים קצת לקרית-אריה, ראשון-לציון ובכלל כל האזורים שהם לא במרכז ת"א
או ר"ג".
- נסיים במגזר הבנייה לתעשייה. גם שם המצב לא נראה טוב.
"תחום המבנים לתעשייה במצב לא טוב. אבל, אין בנייה חדשה. מה שנבנה עכשיו זה
רק בנייה ייעודית, שמראש ידוע שיש שוכר. מכל מקום, מאחר שהתעשייה לא מתרחבת
אלא מתכווצת, יש אובדן של שוכרים לחברות הגדולות. זה כמובן משפיע על המחירים
בתחום, אבל, צריך לזכור שהתעשייה לא נעלמה. יש גם שחקנים טובים כמו טבע, מכתשים
פרוטארום ואחרים, שמגדילים את שטחי מבני התעשייה שלהם. כמו כן יש לזכור, שהמחירים
של בנייני תעשייה ממילא נמוכים, ולכן, המחירים נשחקו, אבל לא בצורה מאוד משמעותית.
נכון לעכשיו אין קטסטרופה. השוק אמנם מת מבחינת בנייה חדשה, אבל אין התרסקות
ואף שוכר לא מעביר מפעל בשביל דולר למ"ר".
- בכמה מחירי השכירות של מבני תעשייה ירדו בשנתיים האחרונות?
לפידות: "קשה לומר כי זה תלוי באזורים. אני חושב שזה יכול להיות באזורים מסוימים
קרוב ל-20%, וזו לא התרסקות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
