דו"חות 2002: ליברטי מגדילה רווחים, קיסריה מקטינה ההפסד

ליברטי פרופרטיס - את 2002 סיימה חברת ליברטי, המעבירה את כובד פעילותה בשנתיים האחרונות לפעילות בתחום הנדל"ן המניב בחו"ל, ברווח של 5.7 מיליון שקל, לעומת 1.5 מיליון שקל ב-2001 והפסד של 1.1 מיליון שקל ב-2000.

גם בשורה העליונה מציגה ליברטי עלייה בהכנסות מהשכרת מבנים, ובעיקר בהכנסות ממכירת מבנים. סך ההכנסות ל-2002 היו 39.3 מיליון שקל, מתוכם 23 מיליון שקל בגין מכירת מבנים. המדובר בין השאר במכירת חנות בירושלים וחנות בטבריה, שהניבו לחברה 13.9 מיליון שקל לפני מס.

ב-2002 הרחיבה כאמור החברה משמעותית את פעילותה בחו"ל, בדרך של רכישת נכסים מניבים בקנדה ובצ'כיה. כתוצאה מכך, שיעור ההכנסות משכר דירה, הנובע מהנכסים מעבר לים, ב-2002 היה 24% מכלל ההכנסות, לעומת 8% בלבד ב-2001.

נציין כדוגמא את הרכש האחרון של החברה בקנדה, בניין בן 145 דירות מגורים במונטריאול, תמורת 21.7 מיליון שקל - דמי השכירות בגין המבנה מסתכמים ב-3.2 מיליון שקל לשנה. בנוסף רכשה החברה בנובמבר 2002 בניין משרדים בן 20 אלף מ"ר בקנדה, והיא צפויה ליהנות מהכנסה של 12.8 מיליון שקל בשנה. מחיר העיסקה היה 113 מיליון שקל. השלמת העיסקה צפויה בימים אלה.

בארץ מחזיקה ליברטי ב-8 נכסים מניבים בשטח בנוי כולל של 40 אלף מ"ר. כיום פועלת החברה להשבחת נכסים, בבאר שבע, בת ים, ובמתחם אבן גבירול בתל-אביב. בבאר שבע בונה החברה 168 יח"ד ו-6,000 מ"ר של שטחי מסחר, כאשר השלב הראשון של הפרויקט צפוי להסתיים עוד השנה. בבת ים מחזיקה החברה את חלקו המערבי של הקניון, וכן זכויות לבניית 8,500 מ"ר משרדים ומסחר. לבסוף, בדו"חותיה הכספיים מציינת ליברטי, כי בעקבות הפסקת הסכם השכירות עם המשביר לצרכן במתחם אבן גבירול, קיבלה פיצוי כספי. כיום משפרת ומשפצת החברה את הנכס וכבר חתמה על הסכמים חדשים לשכירת השטח, בן שלוש קומות מסחריות. ברבעון הרביעי של 2002 סיימה החברה גם את הסכם השכירות שלה עם המשביר לצרכן בבת ים.

קיסריה מקרקעין - הפסדי קיסריה מקרקעין ב-2002 היו 1.3 מיליון שקל, ירידה לעומת הפסד נקי בסך 2.8 מיליון שקל ב-2001. מרבית פעילותה של החברה מתמקדת בתחום הבנייה למגורים, כאשר היוקרתי שבהם הוא פרויקט סביוני רמת אביב.

ב-2002 הכירה החברה בהכנסות של 12.9 מיליון שקל בגין הפרויקט ורשמה בגינו רווח גולמי של 187 אלף שקל, לעומת הפסד של 300 אלף שקל ב-2001. נכון לסוף 2002, מציינת קיסריה, נמכרו 62 דירות בפרויקט, תמורת 152 מיליון שקל.

פרויקט נוסף של קיסריה הוא מגדל הקיסר בלוד, בו 5,500 מ"ר, מתוכם נמכרו 3,500 מ"ר לצדדים שלישיים. שאר השטחים נמכרו לחברת לומיר, תמורת 11.5 מיליון שקל. זו האחרונה אף לקחה את כל התחייבויות קיסריה בגין הפרויקט.

קיסריה רשמה בשנת 2002 רווח גולמי של 505 אלף שקל מתפעול בניין זה. לבסוף, בסוף 2002 רכשה קיסריה את יתרת הנכסים הלא מכורים בפרויקט חוצות יפו, תמורת 11 מיליון דולר. הנכסים כוללים 62 דירות ו-2,000 מ"ר שטחים מסחריים.

העיסקה הגדולה של קיסריה השנה הייתה פיננסית - רכישת השליטה בחברה על-ידי משפחת נסימי מידי לומיר אחזקות. בגין עיסקה זו רשמה החברה הפסד נטו של 800 אלף שקל, כתוצאה מהפחתה לשווי שוק של אחזקות החברה במניות לומיר, הפחתה שהסתכמה ב-5.6 מיליון שקל.

מאידך, הופחתה יתרת חוב החברה ללומיר בניין, חברת בת של לומיר, חוב שהיה 4.8 מיליון שקל. לפני הוצאות מימון היההפסדה של קיסריה 465 אלף שקל, בעיקר עקב סעיף הוצאות הנהלה וכלליות, שהסתכם ב-1.3 מיליון שקל.

גיא ייזום - כיום מתמקדת פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב, לאחר שמכרה את פעילות הטקסטיל שלה. בתחום הנדל"ן מפתחת החברה נכס ברמת החייל, הנבנה בארבעה שלבים. שני השלבים הראשונים כוללים 4,000 מ"ר משרדים ו-1,200 מ"ר שטח מסחרי. שני השלבים האחרונים של הפרויקט כוללים 14.7 אלף מ"ר משרדים ו-1,600 מ"ר שטח מסחרי. מרבית השטחים מושכרים כיום, כאשר במהלך 2001 התחילו לפעול במתחם מסעדות, בנקים, מכון כושר וכן מכללה. בסך הכל הצליחה גיא ייזום לרשום ב-2002 רווח של 9.9 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.5 מיליון שקל ב-2001 ורווח של 4.1 מיליון שקל ב-2000. את הגידול ברווח הנקי מסבירה החברה בקיטון מהוצאות מימון ומקיטון בהוצאות אחזקת מבנים מושכרים.

הוצאות המימון של החברה ב-2002 היו 5.7 מיליון שקל, לעומת הוצאות מימון של 15 מיליון שקל ב-2001. הירידה בהוצאות המימון מוסברת בעיקר כתוצאה מעלייה בקצב האינפלציה ב-2002 לעומת 2001 - אשר גרמה לשחיקה של עלות המימון הריאלית.

בשורת ההכנסות נרשמה דווקא ירידה קלה לעומת 2001, כאשר אלו הסתכמו בשנה שעברה ב-25.7 מיליון שקל, לעומת 26.5 מיליון שקל. הירידה בהכנסות מדמי שכירות מוסברת ביישום מדיניות החברה בדבר הארכת הסכמי שכירות.

הרווח הגולמי של גיא ייזום ב-2002 היה 20.3 מיליון שקל, לעומת 20.3 מיליון שקל ב-2001. במקביל, רשמה החברה קיטון בהוצאות אחזקת מבנים מושכרים לעומת השנה הקודמת, לעומת גידול בהוצאות הנהלה וכלליות, כתוצאה מגידול בהוצאות המשפטיות של החברה. הוצאות ההנהלה הסתכמו ב-3.3 מיליון שקל, לעומת הוצאות הנהלה וכלליות בסך 2.7 מיליון שקל ב-2001 ו-2.5 מיליון שקל ב-2000.

לסיום, נזכיר כי מניות גיא ייזום הושעו מהמסחר למשך שנה, כיוון שלא עמדה בכללי שימור ההון. באוגוסט האחרון חזרה מניית החברה להיסחר, וזאת לאחר שהציגה הון עצמי של 5.3 מיליון שקל ברבעון השני של 2002.