דלק בינ"ל: בקנדה ובאנגליה זה הולך

תוצאות בהחלט יוצאות דופן מציגה חברת הנדל"ן של קבוצת דלק, דלק בלרון בינ"ל, בסיכום שנת 2002. רווח של 85.6 מיליון שקל על הכנסות של 278 מיליון שקל הן בהחלט הצלחה גדולה לאיש העסקים יצחק תשובה, שהימר על הנדל"ן בחו"ל. ובעוד תקן 15 ומחיקות חברות הנדל"ן המקומיות נמצאות בכותרות בימים אלה, מצליחה דלק בינ"ל להציג קבלות ולא להזדקק למחיקות בגין תקן זה.

אז איך החברה עושה את זה? כבר אמרנו, באמצעות ההימור על נדל"ן מניב בחו"ל. יצחק תשובה, כך נראה, קרא את שוק הנדל"ן הישראלי ובחו"ל נכון (הוא הרי קבלן ותיק), והימר על השקעה בבריטניה ובקנדה. תוך פחות משלוש שנים רכשה דלק בלרון כ-20 נכסים באנגליה ובקנדה, בהשקעה כוללת של 508 מיליון דולר, והפכה כמעט באחת לגוף מוביל בהשקעות בחו"ל. באנגליה יש לחברה 12 נכסים, כמעט כולם בנייני משרדים המניבים הכנסה שנתית של 127.1 מיליון שקל, לעומת הכנסה של 107 מיליון שקל בשנת 2001 והכנסה של 104.6 מיליון שקל בשנת 2000. כן מחזיקה החברה באמצעות חברות בנות בשלושה נכסים נוספים באנגליה, להם נידרש עוד בהמשך.

גולת הכותרת של פעילות החברה באנגליה היא העיסקה, שבה רכשה החברה 4 בניינים, 17 אלף מ"ר ליד ארמון בקינגהאם, תמורת 58.3 מיליון ליש"ט (עם שותף ב-30%), מתוכם 48 מיליון ליש"ט בהלוואה. הבניין מושכר למשרד החוץ הבריטי עד שנת 2013 בתשואה של 8%, ועלייה מובטחת של דמי השכירות בשנה הבאה וב-2008. התקוה להשבחה מבוססת על כך, שמשרד החוץ השקיע לאחרונה 30 מיליון ליש"ט בשיפוץ יסודי של הבניין, ומזה תיהנה כמובן דלק בעתיד.

בשנת 2002 הגבירה דלק בלרון בינ"ל את פעילותה גם בקנדה. החברה רכשה 4 נכסים בהשקעה של 215 מיליון דולר, מגדלים בני 300 ו-290 דירות במונטריאול, וכן מגדל משרדים בן 30 אלף מ"ר בטורונטו. דמי השכירות השנתיים בגין השכרת הנכסים בקנדה עומדים על 36 מיליון דולר קנדי. בשנת 2002 הסתכמו דמי השכירות בקנדה ב-150 מיליון שקל, לעומת 47.7 מיליון שקל בשנת 2001 ואפס הכנסות בשנת 2000.

זאת ועוד. למעשה קנדה היא הגורם המוביל לגידול הנאה בפעילות דלק בינ"ל, ובפרמטרים הפיננסיים עוד ניגע בהמשך. החברה מדווחת בדו"חותיה השנתיים, כי רשמה גידול של 79% בהכנסות מהשכרה (278 מיליון שקל לעומת 155.1 מיליון שקל בשנת 2001), וגידול של 48.3% בהיקף ההכנסות בשנת 2001 לעומת שנת 2000. הן את הגידול בשנת 2002 לעומת 2001 והן את הגידול בשנה הקודמת זוקפת החברה לזכות כניסתה לשוק הקנדי.

וחזרה לשוק האנגלי. את ההוכחה להימור הנכון בהשקעה בשוק זה מציגה דלק בינ"ל באמצעות מימון מחדש של הלוואותיה מתאגידים בנקאיים. בחודש דצמבר השלימו החברות המוחזקות על ידי החברה מהלך של מימון מחדש של הלוואותיהם, במסגרתו פרעו החברות הלוואות בסכום כולל של 75 מיליון ליש"ט בריבית של כ-7%, אשר עמדו לפירעון למשך תקופה של 7 שנים. במקביל, קיבלו החברות הבנות הלוואה בסכום כולל של 91 מיליון ליש"ט, בריבית משוקללת נמוכה יותר, העומדת על 6.2%.

ולשם מה המימון? בשנת 2002 השקיעה דלק בינ"ל, באמצעות חברה מוחזקת בחו"ל, 40 מיליון שקל ברכישת מניות בשלושה תאגידים זרים, אשר בבעלות כל אחד מהם נכס נדל"ן מסחרי בלונדון. החברה הראשונה משכירה למריל לינץ' נכס, שעלות המקרקעין שלו מסתכמת ב-79 מיליון ליש"ט, והוא מניב הכנסות שכירות שנתיות בסך 6.2 מיליון ליש"ט. שיעור האחזקה של דלק בינ"ל בחברה זו הוא 40%. חברה שנייה מחזיקה בנכס, שעלות המקרקעין שלו מסתכמת ב-27.7 מיליון ליש"ט, והוא מניב הכנסות מדמי שכירות בסך 2.2 מיליון ליש"ט, חלקם הגדול מחברת בריטיש גז. נכס שלישי מוחזק בשיעור של 25% והכנסות השכירות ממנו מגיעות ל-7.4 מיליון ליש"ט. סך עלות ההשקעה בשלושת הנכסים עומדת על 5.2 מיליון ליש"ט.

וכעת בחזרה למספרים. על הגידול הנאה בהכנסות כבר עמדנו. מסתבר כי גם בכל הקשור לרווח הגולמי הצליחה דלק בינ"ל לגדול, הגם ששיעור רווח זה ירד במעט בשנת 2002, בעיקר נוכח הגידול בפעילות. הרווח הגולמי בשנת 2002 הסתכם ב-188.2 מיליון שקל (67.7%), לעומת סך של 109.3 מיליון שקל בשנת 2001 (שיעור רווח גולמי של 70.5%) ו-83.2 מיליון שקל בשנת 2000 (79.6%).

בכל הקשור לשיעורי הרווח הגולמי, הרי שניתן בהחלט להבחין בין השיעורים השונים באנגליה ובקנדה. באנגליה עומד שיעור הרווח הגולמי של החברה על 84%-80%, כאשר פעילות ההשכרה של החברות באנגליה מאופיינת בחוזי שכירות חופשית, אשר לפיהם עיקר העלויות הקשורות בנכס המושכר, לרבות ביטוח הנכס ושיפוצו, חלות על השוכר.

בקנדה, לעומת זאת, שיעור הרווח הגולמי נע בשיעור של 54%-52%. זאת, מכיוון שפעילות ההשכרה במדינה זו מאופיינת בהשכרת דירות למגורים במחירי פיקוח ובהשכרת הנכסים המסחריים במחירי שוק, כאשר עלויות האחזקה חלות על בעל הנכס. וכך, ההכנסות מהשכרת נכסים בקנדה היוו 54% מסך ההכנסות מהשכרה בשנת 2002, לעומת 31% בשנת 2001, ומכאן הירידה בשיעור הרווח הגולמי.

במקביל להגדלת הפעילות, חל גידול גם בהוצאות ההנהלה של חברת דלק בינ"ל. אלה הסתכמו בשנת 2002 ב-6 מיליון שקל, לעומת 2.9 מיליון שקל בשנת 2001 ו-1.8 מיליון שקל בשנת 2000. את הגידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך 3.1 מיליון שקל מסבירים בחברה בגידול בדמי הייעוץ המקצועי בסך 2 מיליון שקל, כתוצאה מהגידול במספר החברות המוחזקות. במקביל, נהנה מנכ"ל החברה מגידול של 567 אלף שקל בגין דמי ניהול.

במורד הדו"ח הכספי ניתן להיווכח, כי גם יחסי המטבעות שיחקו בשנת 2002 לידיה של החברה, וגרמו לירידה בהוצאות המימון. אלה הסתכמו בשנת 2002 ב-76.8 מיליון שקל, לעומת 92 מיליון שקל בשנת 2001. הירידה בהוצאות המימון הושפעו מהותית מעליית מדדי המחירים באנגליה ובקנדה, שגרמו לשחיקה בעלות הריאלית של ההלוואות.

ולבסוף, הרווח הנקי. זה הסתכם כאמור בשנת 2002 ב-85.6 מיליון שקל וב-11.9 מיליון שקל ברבעון הרביעי של שנת 2002. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בשנת 2002 הסתכם בשנת 2002 ב-91.8 מיליון שקל. את ההפרש בין הרווח הנקי לבין התזרים מסבירה החברה בשינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות בסך 6.1 מיליון שקל.

ולסיום, עננה המעיבה על תוצאותיה העתידיות של דלק בינ"ל. החברה מדווחת כי תקני 12 ו-13 עשויים להשפיע לרעה על רווחי החברה החל משנת 2004, כפי שדווחו על בסיס התקנים הקיימים. מידת ההשפעה תלויה כמובן בשיעורי האינפלציה ובהרכב הנכסים ומקורות המימון של החברה. יצוין, כי החברה לא תרמה כספים לקהילה.