שועפת: זכאים וחללים

התמונות שלפניך הן הקוטג' המדורג של המחזיר בתשובה המפורסם, הרב שלום סרברניק, ברכס שועפת. מאחורי קיר הבטון בתמונה השמאלית אמורה להיות אדמה. אבל במיפלס התחתון של הבית נפרץ הקיר, כפי שרואים בתמונה הימנית, ומה שנגלה לעין זהו חלל גדול, בלי אדמה, שאליו כבר הונחה צנרת חשמל ומים.

מינהל מקרקעי ישראל הקצה לעמותה החרדית שהקים סרברניק קרקע במקום מהיפים בירושלים, ויחד עם עירית ירושלים ניתנו לכל יחידה זכויות בנייה של כ120 מ"ר - אבל הרב סרברניק לא הסתפק בכך, ותכנן מראש עוד שטח המספיק לדירת מגורים שלמה, כ-80 מ"ר, שטח שאין לו שום קשר להיתר הבנייה. שוויים של 80 המ"ר הללו הוא כ-160 אלף דולר.

סרברניק לא לבד. שותפו להקמת העמותה, עו"ד יהודה שוסטר, ערוך ומוכן עם חלל כזה, מעין דירה נוספת. סרברניק ושוסטר לא לבד: לרוב הקוטג'ים והדירות בפרוייקט, למעלה מ-100 במספר, צמודים שטחים מקורים מהסוג הזה.

מבקרת המדינה, הבודקת את הקצאות הקרקע של משרד השיכון לעמותות חרדיות ואת מה שהתרחש בפרוייקטים אלה, תמצא כאן את הנתון הבא: בפרוייקט בנייה של כ-15 אלף מ"ר סה"כ, אירגנו היזמים מראש "חללים לניצול עתידי" בשטח של כ-7 אלפים מ"ר, שאין להם זכר בהיתרי הבנייה. היזמים שיווקו "חללים" כאילו מדובר בסחורה חוקית למהדרין.

סרברניק, עו"ד שוסטר ואורי אזרחי, הקימו את "עמותת שכונת הקוטג'ים בשועפת" והשתלטו עליה מבפנים. הם גייסו 98 לקוחות-משתכנים חרדים. היום כבר ברור, שחלק מחברי העמותה כלל אינם זכאי משרד השיכון, כולל שלושת מקימיה - וזהו צד אחד של פרשת העמותות בשועפת, שהחלה בימים אלה בעקבות הפרסום ביום שישי בערוץ הראשון.

השלושה הקימו חברה בשם א.י.ש ניהול (אמנה) בע"מ, ומסכת ניגודי האינטרסים החלה להתגלגל. חברת א.י.ש ניהול הפכה לחברה המנהלת את הפרוייקט, וזאת כשבעליה הם חברים בעמותה ולמעשה השולטים בה. הם גם רוכשים יחידות דיור (לסרברניק הוקצו עוד שתי יחידות לבנותיו) ואמורים, כחברי עמותה, לשלם לעצמם תחת הכובע של חברת הניהול - כשאת גביית הכספים והחיובים הם המבצעים.

הם המעצבים את העקרונות של חישוב מחיר המגרש לכל משתכן - ומסתבר שיש הפרשים של עשרות אלפי דולר בין משתכנים שונים. יש חברי עמותה מאושרים ששילמו אלף דולר עבור הקרקע לדירה, ויש כאלה שנדרשו לשלם עד 80 אלף דולר לקרקע ליחידת הדיור. א.י.ש ניהול, שהפעילה קבלן ביצוע, גבתה מחברי העמותה %5 דמי ניהול, עוד %1.5 הוצאות, ועוד %1.5 לעו"ד שוסטר, המייצג את העמותה מצד אחד והוא בעל ענין בא.י.ש ניהול מצד שני. בקיצור, סרברניק ועו"ד שוסטר יצרו מצב, שבו, לכאורה, ככל שיגדלו ההוצאות של חברי העמותה, הם, כחברת ניהול, ירוויחו יותר.

עו"ד שוסטר, בתגובה לשאלות גלובס על ניגודי העניינים, אומר: "יכול להיות שהייתי עושה טוב יותר לולי הצטרפתי לעמותה כחבר. לא ראינו בזה בעיה. ההנחה היתה שיש זהות אינטרסים. כשעלתה הטענה - הפסקתי".

סרברניק אומר: "המחיר נקבע על ידי שמאי לפי גודל הדירה ורק אחר כך היתה הגרלה, אז איך יכול להיות ניגוד עניינים?"

בקיץ 93' חתמו העמותה וחברת הניהול, יחד עם החברה המשכנת החרדית נטע ליפשיץ, על חוזה ביצוע עם חברת הבנייה ר.א.מ מנצרת, בשליטת הקבלן איברהים עוואד ומשפחתו: 98 יחידות, רובן קוטג'ים מדורגים, במחיר של 590 דולר למ"ר בסטנדרד משרד השיכון, כולל הסקה, ו-273 למ"ר מקורה מחוץ לשטח הדירה.

הבנייה יצאה לדרך בתחילת 94', על המדרון המערבי של רכס שועפת. העיריה איפשרה לסרברניק-שוסטר להקים עוד 7 קוטג'ים, וזוהי, במונחי שווי קרקע, מתנה של מיליון דולר בערך. כבר מתחילת הבנייה התחיל סרברניק, באמצעות המפקח מטעמו חיים כץ, להציב דרישות נוספות לקבלן עוואד. מלבד תוספות רגילות (חלקן קשורות לריבוי כיורים וכו', כמקובל במגזר הדתי), קיבל הקבלן עוואד הנחיות בלתי שגרתיות בכל הקשור לביסוס הבניינים, הנחיות שמטרתן הסופית היתה יצירת חללים בצמוד לשטח הבנייה החוקית, תוך ניצול העובדה שהשטח מדרוני.

הקבלן עוואד נדרש בין השאר לחפור את מלוא השטח עד המיפלס התחתון של הבתים המדורגים; ליצור תשתית למדרגות עתידיות; במקום כלונסאות הוא נדרש ליסודות של פלטות רחבות, פי שתיים מהנחוץ; בבנין אחד יצקו "רפסודה" מתחת לכל הבנין; קירות מסד גבוהים לסגירת החללים, וכו'.

המטרה ברורה: ליצור בצמוד לדירות חללים ריקים, לכאורה תוצאה נלווית של הבנייה, חללים שאפשר יהיה לנצל אותם כשטחי מגורים לכל דבר אחרי שיעבור זעם טופס 4.

האם זה היה התכנון המקורי, או שסרברניק-שוסטר גלגלו את הענין תוך כדי בנייה? האדריכל, יובל היימן, אמר ל"גלובס": "התוכניות שאני מסרתי היו בהתאם לחוק ולהיתר. החל משלב מסויים התפטרתי, כי לא הייתי מסוגל יותר לשלוט בפרוייקט".

בתחילת 95' התגלו אי ההבנות הראשונות בין הקבלן עוואד לבין סרברניק, לגבי מנגנון התשלומים. בחוזה נקבע בורר מוסכם, השופט בדימוס חיים שפירא, מי שהיה נשיא בימ"ש השלום בת"א. היחסים בין הקבלן עוואד לבין א.י.ש ניהול היו עדיין סבירים.

במהלך הישיבה אצל הבורר שפירא, עלה, כמעט בדרך אגב, נושא החללים. עו"ד מוטי נבון ממשרד מרינסקי ושות', פרקליטו של הקבלן עוואד, חקר את סרברניק, וזה השיב כך: "בתכנון החללים הייתי מעורב. שווקנו ואנשים שילמו עבור החללים.. השתדלנו עד כמה שאפשר כדי שלכל דירה יהא חלל צמוד לקומה התחתונה. לא בכל דירה הצלחנו".

את החללים, כפי שהתגלה בהסכם שנחשף מאוחר יותר, שיווק סרברניק בכ-2,000 דולר למ"ר חלל. לפי המחיר הזה, בפרוייקט כולו הסתכם פוטנציאל החללים ב-14 מיליון דולר.

בדברי סרברניק יש בפירוש הודאה בכך, שמטרת בניית החללים היתה לצרכי שיווק השטחים לחברי העמותה. יש אדריכלים האומרים, שכמעט בכל וילה הבנויה על מידרון מסתתר לו איזה חלל קטן לצרכי מחסן עתידי וכדומה, אבל תעוזה כזו - להכין מראש כמעט 70 מ"ר של "חלל עתידי" לכל דירה בפרוייקט של 100 דירות ולמכור את החללים הללו - זו רמת תעוזה יוצאת דופן.

בקיץ 95' הודיע הקבלן עוואד לסרברניק, כי הוא דורש לקבל את המגיע לו עבור בניית החללים, לפי החוזה - 273 דולר למ"ר. כשהצדדים ערכו חישוב שטחים במחשב של אדריכל היימן, הסתבר שהחללים כלל אינם מופיעים בתוכניות המקוריות. סרברניק סירב לשלם. הקבלן עוואד הודיע, שנגמר לו הכסף והוא דורש לחזור לבורר. בסוף 95' נקלע הקבלן איברהים עוואד לקשיים והפסיק לעבוד.

הצדדים חזרו לבורר שפירא, והפעם החללים היו לב הבעיה. כשנחקר על ידי עו"ד מוטי נבון, פרקליטו של עוואד, בענין ה"חללים" בפרוייקט, הביע סרברניק חשש מלהעיד, בגלל ההבדל בין היתר הבנייה החוקי לבין התכנון והביצוע של ה"חללים". הבורר שפירא: "אתה חייב לענות. רק אם זה מפליל אותך אתה זכאי לא להשיב".

סרברניק: "אז אני חושש, כי אני לא יודע, כי אם יראו פה שיש תכנון בחללים, דבר לא חוקי, זה עלול להפליל אותי, אז אני לא רוצה לענות".

שוב ושוב נמנע סרברניק מלענות לעו"ד נבון, בנימוק של הפללה עצמית. כאשר נשאל על ה"חלל" בביתו שלו, ענה סרברניק: "אני חושש מהפללה עצמית. לצורך המשפט הזה לא היתה לי בעיה לדון על זה, רק הבעיה שאני מפחד שמישהו ילך וישתמש בזה כהלשנה לעיריה. לצורך המשפט אין בעיה עם זה".

עו"ד שוסטר, בתגובה לשאלות גלובס, אמר: "מכרו את החללים בתור שטח שאולי ניתן יהיה לנצל אותו. כל קבלן עושה את זה. מה לא טוב בזה? זה חוקי. אין איסור לשווק, בתנאי שמספרים לציבור את האמת. יכול להיות שבעתיד העיריה תרשה לנו להשתמש בחללים האלה. אין בזה שום רע".

בענין ההפללה העצמית אומר סרברניק, כי הציטוט הוצא מהקשרו, והדברים נאמרו בענין הכנסת צינור אל החלל. לדבריו, עלויות בניית החלל שולמו על ידי כל בעל דירה, ובחוזה קראו לזה שטח עתידי. "החלל נולד בגלל המדרון", אמר סרברניק, "ואחר כך אתה עושה להם שיפורים מסויימים כדי שבעתיד תוכל לנצל אותם".

מימדי הענין היו כל כך גדולים, עד שעירית ירושלים לא יכלה יותר לעצום עיניים. קצת לפני שהפסיק לעבוד, קיבל הקבלן עוואד מהעמותה את ההוראה הבאה: בתוך החללים עליו לערוך "שתי קומות חביות ריקות ועליהם קרשים שיוכלו להניח 40 ס"מ חול. לעשות באופן שזול ביותר או קרשים על החביות ועליהם פחים או קלקר, כדי שהחול לא ירד בין החביות".

ימים אחדים לאחר ההוראה להציב חביות ריקות, ועל יסוד ביקורת של הפקח בועז כהן, הוצא צו הפסקת עבודה שיפוטי. עבירת הבנייה בגינה הוצא הצו היא יצירת ה"חללים", דהיינו, העובדה שהם אינם מלאים באדמה.

העמותה פנתה לביהמ"ש לעניינים מקומיים בירושלים בבקשה להסיר את צו הפסקת העבודה, וטענה כך: "עשינו את דרישתם של הפיקוח ומילינו את השטחים כמבוקש".

השופט ביקש את תגובת עירית ירושלים, אשר באמצעות עו"ד דני ליבמן מסרה לביהמ"ש כך: "הואיל והשטחים שנחפרו בחריגה מולאו והבניה נעשית בהתאם להיתר, אני מסכים לביטול הצו". בית המשפט ביטל את הצו.

יש משהו מוזר בתיק המשפטי הזה: גם נציג העמותה וגם פרקליט העיריה אומרים "מילינו את השטחים" ו"השטחים מולאו", מבלי לומר את המילה המפורשת "באדמה".

החללים בביתו של סרברניק ובמקומות אחרים בפרוייקט לא מולאו באדמה, כפי שמתחייב מההיתר, והם עומדים שם ריקים, או עם חביות המוכנות לגלגול מהיר החוצה, ומחכים עד יעבור זעם טופס 4. מתעוררות שאלות:

* האם עירית ירושלים הסכימה ל"סידור" של הצבת חביות ריקות בחללים במקום מילוי החללים באדמה, כנדרש על פי ההיתר?

* אם זה נכון - מדוע לא סיפרו על כך לביהמ"ש?

* האם לא התקבלה כאן החלטה שיפוטית, לטובת העמותה, הנעוצה במצג בלתי מלא בפני בית המשפט?

מעירית ירושלים נמסר: "בשל בעיה של קונסטרוקציה בשטח וסיכון יסודות המבנה, החליטה העיריה, עפ"י חוק, בהתאם לחוות דעתם המקצועית של מהנדסיה, לבקש מילוי החלל בצורה שונה שלא תסכן המבנה. לפיכך בקשה העיריה מהקבלן למלא את החללים הריקים בחביות יצוקות בטון. מפקחי הפיקוח על הבניה בדקו את המקום ואף צילמו, ובידם הוכחות כי החביות אכן יצוקות בטון. הפיקוח ימשיך ויעקוב בצורה שוטפת אחר הבניה באזור".

כתב גלובס מעיר, כי להסבר על "בעיה של קונסטרוקציה" ועל "חוות דעת מקצועית של מהנדסים" ועל "חביות יצוקות בטון", אין שום זכר בתיק המשפטי, והצבת חביות בטון בחללים אינה יכולה להיות שום פתרון לבעיית קונסטרוקציה. במסגרת הבוררות העידו אנשי העמותה, ש"סידור" החביות היווה בעצם הקלה, כי אפשר לגלגל אותן מהר מחוץ ל"חללים".

הבוררות בין הקבלן עוואד מצד אחד, לבין א.י.ש ניהול והעמותה והחברה המשכנת נטע ליפשיץ מצד שני, ארכה למעלה משנה ועסקה בכל היבטי הבנייה והטענות ההדדיות. בינתיים איבדו חברי העמותה את האמון בסרברניק-שוסטר, ואלה יצאו מניהול הפרוייקט. העמותה שכרה קבלני ביצוע אחרים, ביניהם חברת הבנייה החרדית ל.ש.ב קרתא.

מסתבר היום, שעד סילוקם מניהול הפרוייקט, גבו סרברניק-שוסטר, כחברת ניהול, מחברי העמותה סכום של 5.1 מיליון שקל. הם טוענים כי מגיע להם עוד למעלה ממיליון שקל, והיום הם חובשים כובע חדש - נושה של העמותה.

כשהתעוררו אצל חלק מחברי העמותה חששות למעשים בלתי כשרים, הם התחילו לגלגל מהלכים לפירוק העמותה. באמצע פברואר 97' הוציאה השופטת אילה פרוקצ'יה צו פירוק, וכמפרק העמותה והפרוייקט מונה עו"ד דוד קירשנבאום.

שבועות אחדים לאחר מתן צו הפירוק, הוציא השופט בדימוס שפירא את פסק הבוררות. זהו מיסמך תכליתי, שבמכוון איננו מנומק, ואין בו התייחסות למה שנחשף בהליכי הבוררות עצמם. הבורר חייב את העמותה, את א.י.ש ניהול של סרברניק-שוסטר ואת החברה המשכנת נטע ליפשיץ, לשלם לקבלן עוואד סכום של כ-9 מיליון ש"ח (סכום התואם בערך את המחיר החוזי של החללים).

יש זווית שקשה להתעלם ממנה: הקבלן איברהים עוואד הוא ערבי, וכל שאר הצדדים בסיפור הם דתיים או חרדים: עמותת הקוטג'ים בשועפת; חברת א.י.ש ניהול של סרברניק-שוסטר; מפקח הפרוייקט חיים כץ; החברה המשכנת נטע ליפשיץ; חברת הבנייה ל.ש.ב קרתא, שנכנסה לפרוייקט במקום הקבלן עוואד; הממונה על תיק הפירוק במשרד הכנ"ר, עו"ד יונתן קירש; המפרק הזמני עו"ד דוד קירשנבאום.

לקבלן עוואד, עם פסק הבוררות בידו, עם זכות עיכבון נגד חברי העמותה וצו מניעה שלא ייכנסו לדירות עד שישולם לו המגיע לו, יש מעמד של "נושה מובטח" בהליך הפירוק, ולזכותו, לפי פסק הבורר, היה גם עם חשבון חסום בגובה 3 מיליון שקל להבטחת התשלומים.

המפרק הזמני מצא לנכון להפקיע את החשבון החסום; "לאיים" בבית המשפט בצעדי פלישה אלימים של חברי העמותה (חלקם נכנסו לדירות, תוך ביזוי צו שיפוטי, ומערכת החשמל הפירטית בשכונה היא סכנת נפשות); ולשלם כ-10 מיליון שקל מקופת הפירוק דווקא לגורמים שביצעו עבודות לפני כניסת העמותה לפירוק, עוד לפני שהגישו הוכחות חוב והפכו אפילו לנושים רגילים. המשותף לגורמים אלה הוא היותם דתיים, כשרוב הסכום שולם לחברת הבנייה החרדית "ל.ש.ב קרתא".

לנוכח מחאות של פרקליטיו של עוואד הוסכם על מערכת של בירור מחלוקות, אבל המפרק הזמני, עו"ד קירשנבאום, התעלם ופנה בסידרת בקשות במעמד צד אחד. "יש לתמוה על כך", אמרה השופטת פרוקצ'יה, נזפה במפרק על נסיונו לשלול מעוואד את זכויותיו הדיוניות, והוסיפה: "שילובם של טיעונים בדבר לחצים ואף איומים של הדיירים בעשיית דין לעצמם, במגמה להניע את בית המשפט לסטות מכללי דיון בסיסיים, יש בהם טעם לפגם".

המצב כרגע הוא, שנגד פסק הבורר שפירא הוגשו בקשות פסילה משלושה כיוונים. שניים מהחייבים בתשלום 9 מיליון שקל לקבלן עוואד, סרברניק-שוסטר במסגרת א.י.ש ניהול והחברה המשכנת נטע ליפשיץ, טוענים לפגמים פרוצדורליים.

המפרק הזמני, בחסות כונס הנכסים הרשמי, תוקף את סרברניק-שוסטר. לטענתו, העמותה היתה "בובת קש" של שני היזמים, וכי הם היו למעשה הבעלים של הפרוייקט ופעלו תוך ניגוד עניינים. פרק מיוחד מקדיש המפרק לפרשת החללים, והוא טוען, שמכיוון שמדובר בענין בלתי חוקי, הרי שלא מגיע בגינו תשלום.

המפרק מנסה להרוויח את 9 מיליון השקל שחייבים לקבלן עוואד, אבל, ככל הידוע, לא מתקיימת חקירה בשאלות לא פחות חשובות: איפה הכסף של 7 הקוטג'ים הנוספים; איפה הכסף של שיווק החללים; האם הגיע לסרברניק-שוסטר 5 מיליון ש"ח שגבו מכספי העמותה?

במהלך הבוררות אמר סרברניק, שהעמותה שלו לא המציאה את החלל, ולמעשה בכל הפרוייקטים של העמותות החרדיות ברכס שועפט התנהלה שיטת ה"חללים". אם זה נכון, יש ברכס שועפט "עיר תחתית" ללא היתר בקנה מידה עצום. מבקרת המדינה, אם כך, צריכה "לחפור" לא רק את ענין הזכאים המפוברקים, אלא גם את שאלת החללים ברכס שועפט, וגם את התייחסות עיריית ירושלים לכל הפרוייקט בשועפט. « משה ליכטמן « שועפת: זכאים וחללים « החשד להונאה בעמותות החרדיות ברכס שועפת, כפי שהוצג בערוץ הראשון, הוא, שחלק ניכר מהרוכשים כלל אינם זכאי משרד השיכון. תחקיר גלובס חושף צד אחר של הפרשה: חשד לעבירות בנייה בהיקף חריג, שבמרכזו יצירת שטחי בנייה, "חללים", לשימוש עתידי