הפחתות: הגל השני בדרך

ההתנגדות העזה לתקן 15, שפורסם בפברואר השנה על ידי המוסד לתקינה חשבונאית ועוסק בהפחתות לירידת ערך של נכסים, חשפה את מה שהיה ידוע כבר זמן רב בשוק ההון המקומי: לא מעט חברות בוחרות להמנע מהפחתות חשבונאיות כאלה ואחרות, בשל העדר תקינה שתסדיר את הנושא. עוצמת ההתנגדות לתקן חשפה לעיני הציבור את פוטנציאל המחיקות בעקבות כניסת התקן לתוקף.

התקן שפורסם באיחור, בעקבות ההתנגדות העזה לפרסומו, בעיקר של הבנקים, ייכנס לתוקף רק החל מדו"חות הרבעון הראשון של 2003. יחד עם זאת, את ה"מנה" הראשונה של המחיקות בעקבות יישום התקן קיבלנו כבר בדו"חות של שנת 2002 , של אותן חברות שבחרו ליישם את התקן באופן וולונטרי כבר ברבעון הרביעי של 2002.

תקן 15 קובע כללים לבחינת ירידות ערך כמעט לכל סוגי הנכסים במאזני החברות. הרעיון המרכזי בתקן הוא, שיש לבצע הפחתה של נכסים לסכום בר ההשבה, שהוא הסכום הגבוה מבין שווי המכירה (במידה ויש כזה בהתאם לתנאי התקן) או היוון תזרימי המזומנים הנובעים מהנכס. במידה שסכום בר ההשבה המתקבל נמוך מהשווי הרשום בספרים, יש לבצע את ההפחתה.

בעוד שהחשש העיקר של המתנגדים לתקן נבע מהצורך בביצוע הפחתות בהשקעות בחברות ציבוריות שמוצגות בספרים בשווי הגבוה משווין בבורסה מדו"חות שנת 2002 , מתברר כי החשש הזה לא היה מוצדק, שכן התקן נותן תוקף להערכות שווי המבוססות על היוון תזרימי מזומנים. מנגד, מדו"חות של אותן חברות שבחרו ליישם את תקן 15 מתברר, כי דווקא החברות עתירות נכסי הנדל"ן הן הנפגעות העיקריות מהתקן, וביניהן בעיקר חברות הנדל"ן לסוגיהן, חברות המלונות ורשתות השיווק.

אחת הסנוניות הראשונות להיקף המחיקות בנכסי נדל"ן היתה מחיקה של 38 מיליון שקל בדו"חות גב-ים. אך אותה מחיקה לא פגעה ברווח של חברת הנדל"ן המניב בשל יחוס עודף עלות שלילי. עם פרסום דו"חות נכסים ובניין, החברה האם של גב-ים, התברר כי המחיקה המצטברת בדו"חות החברה, כבר הגיעה ל-54 מיליון שקל.

אך נראה כי הפחתת הערך הראשונה בנכסי נדל"ן בעקבות יישום תקן 15 שהפתיעה את השוק בעוצמתה היתה דווקא מחיקה של חברה שאינה חברת נדל"ן. מדובר כמובן ברשת השיווק הגדולה בישראל, שופרסל. סך הכל הכירה שופרסל בהפסד עתק של של 184 מיליון שקל מירידת ערך נכסים בעקבות יישום תקן 15. אחרי מס, מדובר בהפסד של 128 מיליון שקל. הסכום ששופרסל הפחיתה היווה כ-6.8% מיתרת הרכוש הקבוע והאחר שלה, שהסתכם ערב ההפחתה ב-2.7 מיליארד שקל. נציין, כי אמנם עיקר המחיקה בשופרסל מיוחסת לנכסי נדל"ן, אך כפי הנראה, גם נכסים אחרים, משמעותיים פחות הופחתו במסגרת תקן 15.

מבחינת שופרסל, להפחתה היתה משמעות גדולה, מעבר לפעולה חשבונאית לכאורה שאין לה השפעה על תזרימי המזומנים. ראשית, ההפרשה העבירה את החברה להפסד שנתי ראשון מזה עשור. שנית, על פי הערכות, אופן יישום תקן 15 בשופרסל היווה את אחת הסיבות לכך שעמי סגיס, מנכ"ל שופרסל, לא חתום על הדו"חות השנתיים של החברה, וכנראה הסיבה לפרישתו בטרם נמצא לו מחליף קבוע.

כאמור, גודל ההפרשה בשופרסל והמעבר של הרשת להפסד הפתיעו לא מעט פעילים בשוק ההון המקומי. יחד עם זאת, נראה כי שופרסל בחברה ביישום התקן בשיעורי היוונים שמרניים מאוד, ולדעת כמה אף שמרניים מידי. כך, שיעור היוון תזרימי המזומנים לצורך יישום התקן, לפני מס, עמד על 12% לחנויות ו-10% לנכסים מניבים. בשופרסל נימקו בין היתר את סכום המחיקה הגדול בכך, שהתקן קובע יישום של חד כיווני, כלומר ניתן רק להפחית ערך נכסים ולא להעלות. לצורך יישום התקן בדקה שופרסל כ-200 נכסים שברשותה.

בעקבות יישום התקן בשופרסל, גם במתחרה הגדולה, רשת הריבוע הכחול, החליטו ליישם את התקן, ונראה שבאופן לא פחות שמרני. חברת הריבוע הכחול נכסים ביצעה מחיקה של כ-52 מיליון שקל בעקבות יישום התקן כאשר חברת האם, ריבוע כחול ישראל מחקה לא פחות מ-161 מיליון שקל (חלק מסכום זה מיוחס גם להוצאות חד פעמיות אחרות כמו סגירת סניפים). שלא כמו שופרסל, בדו"חות רבוע כחול נכסים, בחרו להוון את תזרימי המזומנים לפי שיעור היוון של 10%.

בקרב חברות הנדל"ן, המחיקה הבולטת ביותר שבוצעה בעקבות יישום תקן 15 היא של חברת אזורים, שמחקה כ-286 מיליון שקל. אזורים בחרה להוון את תזרימי המזומנים של פרויקטים לפי שעור של 11.2% ואת הנכסים המשמשים להשכרה לפי שיעור היוון של 8.7%. כ-245 מכלל ההפחתה של אזורים מיוחסת להפחתת קרקעות. חברת אפריקה-ישראל מחקה כ-34 מיליון שקל "בלבד" בעקבות יישום התקן על נכסי נדל"ן שברשותה (בעיקר על מלונות).

לא פחות מעניינות מהחברות שבחרו ליישם את התקן כבר ב-2002, הן אותן חברות שבחרו ליישם את התקן מהרבעון הראשון של 2003. כך לדוגמה, א.דורי, הודיעה, כי ברבעון הראשון של 2003 היא צפויה להפחית נכסים בסך של 27.1 מיליון שקל. מבחינת א.דורי ההחלטה להתחיל ליישם את התקן ב-2003, אפשרה לחברה להציג רווח של 6.3 מיליון שקל ב-2002 וכמובן לשמור על היחסים הפיננסים בדו"חות הכספיים שלה. יתרת ההון העצמי של א.דורי בסוף 2002 הסתכמה בכ-82 מיליון שקל. המחיקה ברבעון הרביעי צפויה למחוק כשליש מההון העצמי של החברה. נציין גם את אשטרום נכסים, שהודיעה כי יישום התקן, החל מהרבעון הראשון, יגרום לה להפחית כ-14 מיליון שקל.

בין חברות הנדל"ן הגדולות שבחרו לא ליישם את התקן ניתן לציין את כלכלית ירושלים, שבשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה בגלובס) והחברה הבת שלה, מבני תעשיה. את גזית גלוב, שציינה בדו"חותיה, כי ליישום התקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על דו"חותיה הכספיים.

עוד קבוצה של חברות שנפגעו מיישום תקן 15 הן חברות המלונות, שמרביתן בחרו ליישם את התקן כבר מהרבעון הרביעי של 2002. האמת היא, שחברות המלונות נפגעו בראש ובראשונה ממצב ענף התיירות בישראל, ותקן 15 נתן לכך את הביטוי החשבונאי. בין המוחקות הבולטות בענף המלונאות, ניתן לציין את מלונות דן עם הפחתה של 12.7 מיליון שקל, ואת ישרוטל עם הפחתה של 17 מיליון שקל.

בקרב הבנקים, שלא מעטים סברו כי בעקבות התקן הן יאלצו להפחית חלק מנכסי הנדל"ן שלהן, דווקא לא בוצעו מחיקות, מלבד אולי בנק ספנות שנרכש על ידי בנק הפועלים. כך לדוגמה, בלאומי בחרו ליישם את התקן כבר מ-2002 וציינו, כי לתקן אין השפעה על הדו"חות הכספיים של החברה. בדיסקונט, ציינו, כי השפעת התקן אינה צפויה להיות מהותית, וגם בפועלים סבורים, כי לתקן לא תיהיה השפעה מהותית על תוצאות הבנק.

"למעשה, אם אנו מסתכלים על מי שעשה הפחתות לפי תקן 15, אז אלו בעיקר החברות הגדולות", אומר עופר לבני, אנליסט הנדל"ן של אילנות בטוחה. "מדובר בחברות כמו רשתות השיווק, אזורים ואפריקה ישראל וגם חברות המלונות. נראה שחלק מההקדמה ביישום התקן נובעת גם מנורמות פיננסיות טובות באותן חברות שיישמו כבר את התקן. זה לא אומר שחברות שלא יישמו יש בהן נורמות רעות, אך חשוב גם להסתכל על זה במובן הזה. החברות שהפחיתו כבר ב-2002 אלה לא חברות שיפספסו את תנאי האשראי שלהם בבנקים בעקבות ההפחתה. וחשוב לציין, כי מי שיישם את התקן עד עכשיו קבע את הרף של ההפחתות.

"ברבעון הראשון אנו צפויים לראות את הגל השני של ההפחתות, ומדובר כבר ביישום של התקן על ידי חברות יותר חלשות. אנו הערכנו בעבר, שבין היתר, הנפגעות העיקריות מיישום התקן יהיו חברות הנדל"ן, ומי שייפגעו בצורה קשה יחסית, יהיו החברות שרכשו את הנכסים שלהם במהלך שנות ה-90. אינדיקציה מסויימת למגמת המחיקות בעקבות התקן ניתן לקבל מהפרשות הבנקים לתחום הנדל"ן ב-2002 , שהסתכמו בכ-1.3 מיליארד שקל, בנוסף להפרשה של 1.1 מיליארד שקל ב-2001. זה לא מספר שאפשר להשוות אותו להפרשות שיבואו בעקבות תקן 15, אך זה נותן בהחלט אינדיקציה למגמה, כיצד כריות הביטחון של הבנקים נשחקו, ובכך למעשה מצביע גם על ירידת ערך של נכסי נדל"ן במאזני חברות".

גלובס: אתה מתרשם שהיישום היום של התקן בדו"חות 2002 היה שמרני מספיק?

לבני: "בסך הכל, ההפחתות שראינו עד היום בעקבות התקן היו סבירות ובהתאם לנדרש בתקן. צריך לזכור, שענף הנדל"ן נמצא היום במתון מתמשך. השווי בר השבה של הנכסים נגזר מהמצב היום במשק ומהתחזיות שקיימות היום. השאלה הגדולה היא מה יקרה אם המיתון במשק יהיה ארוך מהצפוי. במקרה כזה, אנו צפויים לראות ירידה נוספת בערך של הסכום בר ההשבה על אותם נכסים, ויכול להיות שנראה גל נוסף של הפחתות, גם אצל אותן חברות שכבר הפחיתו היום מספיק.

"יחד עם זאת נראה, כי דווקא בחברות שלא יישמו את התקן כבר ב-2002, נראה אצל חלק מהן הפרשות משמעותיות, וצריך לזכור, כי מדובר בחברות היותר קטנות, שיתכן שלא עומדות בתנאי האשראי של הבנקים. אותן הפרשות עלולות להכניס את אותן חברות לבעיה או להחמיר את הבעיות שכבר יש להן. מדובר גם בדרך כלל בחברות ממונפות, שזמינות האשראי שלהן עלולה להיפגע. בכל אופן, אני די בטוח שהבנקים כבר היום הרבה יותר שמרניים ויודעים לבצע בעצמם את הערכת שווי הנכסים ולא מסתמכים בהכרח על הרישומים בספרי החברות".

- ממה נובעת השונות הגבוהה בשיעורי ההיוון לצורך יישום התקן?

"אני מאמין שחלק מהשוני בין שיעורי ההיוון נובע בין היתר מהוודאות או חוסר הוודאות בתחזית לתזרים המזומנים. אני חושב ששיעורי היוון של 12%-10% אלה לא שיעורי היוון מאוד גבוהים בהתחשב בריבית בישראל. יחד עם זאת, יתכן שחברות לקחו שיעורי היוון קצת יותר שמרניים, כדי שאם תמשיך להיות הרעה בעתיד הם לא ייפגעו".

- נראה לך סביר שהבנקים, שהם עתירי נדל"ן, לא יבצעו הפחתות כמעט בכלל בעקבות יישום התקן?

לבני: "הבנקים בעיקר ביצעו הפרשות ב-2002 בעיקר על ההלוואות שהם העניקו, שזה הנכס העיקרי שלהם והוא הרבה יותר גדול מנכסי הנדל"ן שלהם. במקרה של רשתות שיווק לדוגמה, הכסף יושב בדרך כלל במלאי, לקוחות וברכוש קבוע, שחלקו הגדול בסניפים או בנכסי נדל"ן אחרים. בבנקים מרבית הכסף יושב בהלוואות".

שתיים מהחברות הבולטות שכבר בחרו ליישם את תקן 15 הן רשת השיווק הגדולה בישראל, שופרסל, ואפריקה ישראל, שהיא בין חברות הנדל"ן הגדולות בארץ. "אם היינו מפעילים את התקן על כל הנדל"ן של שופרסל כיחידה אחת, לא היינו צריכים לבצע הפחתה" אומר איציק ציון, סמנכ"ל הכספים של שופרסל, שהפחיתה 184 מיליון שקל בעקבות יישום תקן 15. "התקן, דורש לבדוק כל נכס בנפרד באופן פרטני, ולבצע הפחתה רק לכיוון אחד, כלפי מטה, וכך הגענו לסכום המחיקה הגדול. כשאתה מחזיק 200 נכסים, ולחלק מהם ערך בר השבה נמוך יותר ולחלק ערך גבוה יותר, אז המשקיע לא מקבל תמונה יותר מדוייקת ממה שהוא קיבל קודם. למעשה, המשקיע מקבל תמונה חלקית. מן הסתם רוב הנכסים של שופרסל השווי שלהם גובה משווים בספרים לפי עקרונות התקן".

- כיצד יישמתם את התקן, והאם התקן מהווה שינוי מהותי מבחינה חשבונאית ביחס למצב הקודם?

"בדקנו את התקן לגבי כל סניף ונכס מניב שיש לנו בנפרד. בסך הכל מדובר בכ-200 נכסים שנבדקו וצריך לציין, שמדובר גם בנכסים שכורים. מבחינה חשבונאית מדובר בשינוי קונספציה, והתקן יוצר עיוות מסויים, כיוון שלדוגמה ההלוואת לא מוצגות בערך נוכחי. אם גייסת התחייבויות לצורך רכישת נכס במחיר זול ועכשיו הריבית עולה, אז לכאורה תקן 15 גורם לכך, שתבצע הפחתה על צד הנכסים בלבד ולא על צד ההתחייבויות. לדוגמה, ניתן לקחת את הבנקים, שאם היית דורש מהם ליישם את התקן על כל ההלוואות שלהם, שזה הנכס העיקרי של הבנקים, זה היה משנה להם את התוצאות באופן משמעותי שלהם. כלומר, התלבשו רק על סוג מסויים של נכסים.

"בכל אופן יש קושי רב ביישום התקן, כי צריך לחזות את תזרים המזומנים העתידי וזה נושא מאוד קשה ומאוד סובייקטיבי. תתן ל-100 איש לבצע תחזית ותתקשה למצוא שתי תחזיות דומות".

- כיצד הגעתם לשיעור ההיוון של 12%-10%?

"שיעור ההיוון נקבע בהתייעצות עם פרוסור עודד שריג, שהוא ממוחה להערכות שווי. הוא מבוסס על המודל ה-WACC (מחיר ההון המשוקלל של החוב ושל ההון). הדגש הוא, שזה שיעור היוון לפני מס. שיעור הריבית בשוק עומד על 6% על אג"ח ממשלתי ארוך, אז מן הסתם צריך לקחת גם את מרכיב הסיכון. להערכתי, בחברה מסוג שופרסל שיעור ההיוון שבחרנו הוא סביר ותואם להערכות של שוק ההון. מי שבחר שיעור היוון יותר נמוך, הוא צריך להצדיק את אותו שיעור היוון".

אברהם מירון, סמנכ"ל הכספים של אפריקה ישראל, סבור שתקן 15 הוא תקן טוב: "גילויי הדעת שהיו קיימים בעבר לא היו בעוצמות שחייבו לבצע פעולות מסויימות. התקן בסך הכל הכניס את החברות לתהליך יותר מסודר ויותר אמיתי ונתן את הטכניקות ליישם את התקן. בכל אופן, מי שגם בעבר התייחס לתקנים ולגילויי הדעת החשבונאיים בצורה נכונה, ולא רק לפי הכתובים, היה צריך להפחית כבר בעבר את הנכסים.

"בסך אני חושב שהתקן הוא טוב, והוא יכניס את כל המערכת למסלול שיאפשר דיווחים נאותים. זה נכון שהשנה הראשונה של יישום התקן היא הקשה ביותר, אך בוודאי אחר-כך נראה התייחסויות יותר ברורות ופשוטות".

- מה הקשיים העיקריים ביישום התקן?

מירון: "הקשיים האמיתיים הם בקביעת שיעורי ההיוון. התקן אמנם פחות או יותר מגדיר את שיעורי ההיוון, אך יש כאן כמה דברים מעורפלים ולכן שיעורי ההיוון אצל גופים שונים הם שונים. הבעיה העיקרית של התקן היא, שהוא לא נותן מספיק משמעות לעוצמה של החברה הספציפית. התקן מחייב ללכת לפי כללים אוניברסליים ויש חברות שעוצמת ההון והעוצמות המימוניות שלהן מקבלות רק ביטוי חלקי ביישום התקן".