נדל"ן מניב: שיעורי התפוסה אצל הגדולים עדיין גבוהים

כעת, כשנסתיימה תקופת פרסום הדו"חות הכספיים השנתיים לשנת 2002, ניתן לבדוק מה קרה לשוק הנדל"ן המניב בשנה זו. האם שיעורי התפוסה הגבוהים מהם נהנו החברות בענף בשנים הקודמות נותרו גבוהים גם בשנת 2002? בד בבד, מנתוני מנהל מקרקעי ישראל המצורפים, ניתן לראות, כי בכל הקשור לשיווק קרקע מנהל לנדל"ן מניב (הכולל תעשיה, משרדים, מסחר ומלונאות), חל גידול בשנת 2002.

מהטבלה המצורפת ניתן לראות, כי בשנת 2002 שיווק המינהל קרקע ל-2.7 מיליון מ"ר נדל"ן המניב, עלייה של 130% לעומת שנת 2001 ,אז שווקו 1.1 מיליון מ"ר. למעשה, שנת 2002 הצביעה על זינוק ממשי בכל הקשור לשיווק קרקע מינהל לתחום הנדל"ן המניב. רק בשנת 97 ' היה המספר גבוה יותר, אז שווקו כ-3.5 מיליון מ"ר לשימושי נדל"ן מניב. אגב, במנהל לא סיפקו הסבר יוצא דופן לנתונים החריגים ואומרים, כי מדיניות המינהל הנה לשווק קרקע פנויה, ועל כן שנת 2002 הייתה חריגה שלא במכוון.

בשנת 2002 ,אם כן, חל זינוק משמעותי בשיווק קרקע לנדל"ן מניב. השאלה היא מה יהיה שיעור הפיתוח מסך הקרקעות. בתקופה בה מחירי השכירות צונחים מטה, ובהתאחדות הקבלנים מצהירים כי קיימים מספיק שטחי נדל"ן מניב עד שנת 2008 ,מעניין יהיה לראות כמה מתוך 2.7 מיליון מ"ר ששווקו יעברו גם לפיתוח.

כך או אחרת, בינתיים מצטיירת שנת 2002 בראי חברות הנדל"ן המניב כשנה שלא פגעה באחוזי התפוסה של המבנים הקיימים. במקביל, יש לבחון כמה אחוז מהנדל"ן שנמצא עדיין בבנייה שווק, ובכך נעסוק בטור זה. ראשונה, והגדולה בענף, חברת מבני תעשייה, בשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה בגלובס). זו דיווחה בשנת 2002 על הכנסות של 277 מיליון שקל בדמי שכירות, לעומת 268 מיליון שקל בשנת 2001 ו-242 מיליון שקל בשנת 2000. יחד עם זאת, הוצאות מימון כבדות בסך 103 מיליון שקל העבירו את החברה להפסד של 3.2 מיליון שקל בשנת 2002 ,לעומת רווח של 35.4 מיליון שקל בשנת 2001 ורווח של 68.7 מיליון שקל בשנת 2000.

בכל הקשור לשיעורי התפוסה של החברה, הרי שאלו לא השתנו במהלך שנת 2002 .מבני תעשיה מדווחת, כי היא מחזיקה בשטח כולל של 1.4 מיליון מ"ר, בנוסף ל-130 אלף מ"ר חניונים. שיעור התפוסה במבני החברה עמד בשנת 2002 על 87% ,ומספר חוזי השכירות הסתכם בשנה זו ב-2,350.

שנייה היא חברת גב-ים, מקבוצת נכסים ובניין. זו מדווחת בשנת 2002 על רווח של 60.1 מיליון שקל, לעומת 61.1 מיליון שקל בשנת 2001 , אז כללה החברה רווח של 5 מיליון שקל בגין מכירת מקרקעין. הכנסות החברה מהשכרת מבנים הסתכמו ב-204.2 מיליון שקל, בהשוואה ל-192.3 מיליון שקל בשנת 2001 ,גידול של 6% ,שנבע מאכלוס מבנים חדשים.

בסך הכל בבעלות גב-ים מבנים בשטח של 568 אלף מ"ר, ולשתי חברות כלולות מבנים בשטח 136 אלף מ"ר נוספים. למרות הגידול בשטחי המסחר שומרת גב-ים על שיעור תפוסה מרשים במיוחד של 91% . עוד מדווחת גבים, כי במהלך השנה עסקה החברה בהקמתם של 104 אלף מ"ר מבני הייטק, משרדים, תעשיה וחניונים, מתוכם הושלמה בשנת 2002 בנייתם של 15.8 אלף מ"ר, ורובם הושכרו מראש לתקופות ארוכות.

חברת אפריקה ישראל מצליחה לשבור את השיא של גב-ים, עם שיעור תפוסה כולל של 92%. עם זאת, המדובר בירידה לעומת שנת 2001 ,אז רשמה החברה תפוסה של 95% בנכסיה, והיא אף מציינת זאת בדו"חותיה ומבהירה, כי החלו להיווצר באזורים מסוימים עודף היצע על הביקוש.

סך נכסיה המניבים של אפריקה ישראל נכון לסוף שנת 2002 מסתכם ב-198.8 אלף מ"ר, בהתפלגות של 108.9 אלף מ"ר מבני תעשייה בארץ (31.5 ,)55% אלף מ"ר משרדים בארץ (33 ,)33% אלף מ"ר מסחר בארץ (17%), ו-24.5 אלף מ"ר משרדים ומסחר בחו"ל (12%) .מתוך שטחים אלה, מבהירה אפריקה ישראל, היו רק 16.3 אלף מ"ר פנויים. סך הכנסות החברה מנדל"ן מניב בשנת 2002 הסתכמו ב-198.4 מיליון שקל. החברה בונה 76 אלף מ"ר נוספים למסחר ומשרדים במגוון פרוייקטים.

חברת אשטרום נכסים מדווחת בשנת 2002 על הכנסות של 71.9 מיליון שקל מהשכרת נכסים ומלונות, גידול של 52% לעומת הכנסות של 57.5, מיליון שקל בשנת 2001 .בניכוי המלונות הסתכמו הכנסות החברה מהשכרת נכסים ב-64.7 מיליון שקל, לעומת 48.4 מיליון שקל בשנת 2001. את עיקר הגידול מסבירה החברה בהכללת פעילות ההשכרה של פרוייקט קריית הממשלה בבאר-שבע וחיפה.

בין שלל הפרויקטים בהם מעורבת החברה ניתן למנות מבנה תעסוקה בן 10 אלף מ"ר בסגולה, ומחצית מקניון שהם, בשטח כולל של 8,350 מ"ר, ממנו הושכרו כ-6.3 אלף מ"ר. כן מפתחת החברה מגדל משרדים בבני ברק, בשטח של 18 אלף מ"ר.

בפרויקט זה השכירה החברה 21 אלף מ"ר ומכרה 5,000 מ"ר נוספים. לבסוף, מחזיקה אשטרום נכסים בשליש מהזכויות בפרויקט בית הראל בן 42 אלף מ"ר, ממנו נמכרו 3.6 אלף מ"ר ושאר השטח כבר הושכר.

והלאה לקרדן נדל"ן. זו אינה מציינת שיעור תפוסה כולל או ממוצע, אך אותו ניתן לגזור מסך הפרויקטים בתחום הנדל"ן המניב. בבית קרדן השלימה החברה את שלב א', בן 7,000 מ"ר, ממנו מושכרים 88%. בהמשך מתכננת החברה בניית 15 קומות נוספות (16 אלף מ"ר). באזור התעשייה החדש בראשון לציון בנתה קרדן נדל"ן פרויקט משרדים ומסחר, ממנו שיווקה החברה 97% מסך הנכסים שנבנו. סך שטחה של החברה בפרוייקט הוא 13.1 אלף מ"ר, מתוכם 7.8 אלף מ"ר נמכרו ו-5.1 אלף מ"ר הושכרו.

בחו"ל מחזיקה קרדן נדל"ן 9 בנייני משרדים בפולין, בשטח כולל של 107 אלף מ"ר, ממנו הושכרו 90% עד כה, ומניבים לחברה שכ"ד שנתי בסך 26.2 מיליון דולר. בסך הכל רושמת קרדן נדל"ן במהלך שנת 2002 הכנסות של 49.8 מילין שקל, לעומת 81.8 מיליון שקל בשנת2001. נתון זה כולל את הכנסות החברה ממכירת דירות ושטחי מבנה. הפסדי החברה בשנת 2002 עמדו על 8.7 מיליון שקל, לעומת הפסד של 3 מיליון שקל בשנת 2001 ורווח של 2 מיליון שקל בשנת 2000.