"חבילה" של חמישה בתי מלון

צינו כאן כבר בעבר, כי עיקר הפעילות של חברות הנדל"ן עבר בתקופה האחרונה לחו"ל. אמנם מידי פעם מתרחשות גם בארץ עסקות משמעותיות, כמו למשל יציאתו של מריו לזניק מהבורסה ומכירת אחזקותיו בקבוצת החברות בהן שלט לאליעזר פישמן ויצחק סוארי. אבל העסקות המקומיות הופכות נדירות יותר ויותר, ומצד שני העסקות בחו"ל ממשיכות לפרוח.

השבוע שעבר לא היה יוצא דופן, מלבד העובדה שהחברות בהן מדובר הודיעו על עיסקת מכירה, ולא על קניה "כמקובל". מלונות ים סוף, שבשליטת אלי פפושדו ואירופה ישראל, בשליטת מוטי זיסר, הודיעו כי הן מנהלות מו"מ למכירת "חבילה" של חמישה בתי מלון שהן מחזיקות בחו"ל. שתי החברות לא חשפו עם מי מתנהל המו"מ, אולם אם העיסקה תצא לפועל, יהיה הדבר תמורת 214 מיליון דולר.

חמשת בתי המלון בהם מדובר הם מלון מנדרין פארק פלאזה באינדהובן, הולנד, שבעלות מלאה של מלונות ים סוף; מלון אסטריד פארק פלאזה באונטוורפן, בלגיה, שבעלות מלאה של אירופה ישראל; מלון ויקטוריה פארק פלאזה באמסטרדם ומלון אוטרכרט פארק פלאזה באוטרכט, המוחזק על ידי ים סוף, אירופה ישראל וג'ק דלאל מבריטניה בחלקים שווים; ומלון ברנרד שואו פארק פלאזה בלונדון, שים סוף ואירופה ישראל מחזיקות %35 מהמניות, כל אחת, ודלאל מחזיק ביתרת 30 האחוזים.

כפי שניתן לראות משמות המלונות, הם מופעלים על ידי רשת פארק פלאזה העולמית. הערכות בורסה בשבוע שעבר היו, שגם הגוף עימו מתנהל המו"מ היא רשת פארק פלאזה.

כאמור, המכירה מתוכנת להיעשות בתמורה ל-214 מיליון דולר. 10 מיליון דולר מסכום זה יוחזר לבנקים, מהם נטלו החברות את האשראי לרכישת הנכסים בעבר. היתרה תתחלק כך, שים סוף תקבל 60 מיליון דולר, אירופה ישראל 40 מיליון דולר ודלאל 14 מיליון דולר. המכירה תיצור לים סוף רוח הון המוערך ב-20 מיליון דולר ואילו אירופה ישראל תזקוף רוח הון של 18.3 מיליון דולר.

מספר החדרים הכול בחמשת המלונות הוא כ-1,10, מה שמציב את המחיר לחדר בעסקה על כ-20 אלף דולר בממוצע. מחיר זה גבוה משמעותית מהמחיר הממוצע בעסקות מלונות אחרות שבוצעו באירופה. כך, למשל, במו"מ שהתנהל לאחרונה למכירת רשת מלונות רדיסון מוריה, דובר על מחיר מוצע של 80 עד 100 אלף דולר לחדר.

זיסר ופושדו מרבים לשתף פעולה ביניהם בחו"ל, באמצעות שתי החברות הבורסאיות בהן הם שולטים. רק לפני חודש הודיעו השתים, כי רכשו מגרש בלונדון, בשטח של כ-2.3 דונם, תמורת 20.6 מיליון דולר. על המגרש מיועד, איך לא, להיבנות מלון, שיכלול גם קומה מסחרית וחניון, בהשקעה של 58 מיליון דולר.

זיסר הוציא את אירופה ישראל בהנפקה לבורסה רק בחודש מארס השנה, ומאז הספיקה החברה להעביר שורה של הודעות על עיסקאות שלא היתה מבישת חברה ותיקה בהרבה.

בתחילת יולי הודיעה אירופה על קבלת אופציה לרכישת זכויות חכירה למגרש בן 26 דונם בפולין, תמורת כ-10 מיליון שקל. על המגרש מיועד להיבנות מרכז קניות ובידור.

כמה ימים לפני כן, בסוף יוני, הודיעה החברה על רכישת בנין משרדים בהאג שבהולנד, תמורת 60.8 מיליון שקל. הבנין כולל 14 אלף מ"ר שטחי משרדים, המושכרים לחברת ביטוח ל-5 שנים. במאי הודיעה אירופה על מו"מ לרכישת 18 מגרשים ברומניה ובפולין, לבנית מרכזים מסחריים.

כפי שניתן לראות, פועל זיסר בעיקר במזרח אירופה, אך הוא אינו טומן ידו בצלחת גם כשמדובר במדינות במערב אירופה כדוגמת הולנד, בלגיה ובריטניה.

גם פפושדו הירבה לדווח על עסקות בחו"ל, אם כי בקצב מתון יותר. באפריל הודיעה ים סוף על מימוש אופציה שהיתה ברשותה לרכישת מלון בלאס וגאס. המלון, בן 16 חדרים ברמה של שלושה כוכבים, כולל כמובן קזינו בשטח של 1,50 מ"ר, נרכש יחד עם שותף מקומי בחלקים שוים, תמורת 14 מיליון דולר שישולמו בדרך של ליסינג.

ים סוף היא חברה רוחית לאורך השנים, ולשיא הרווחיות היא הגיעה בשנה שעברה, בה הציגה רווח נקי של 67.6 מיליון שקל. הרוח הגבוה נבע מעיסקה גדולה שבוצעה ברבעון השני של 97', אז מכרה החברה "חבילה" בת 4,367 דירות מגורים להשכרה בארה"ב.

בניגוד לאירופה ישראל, שכל פעילותה מתבצעת בחו"ל, לפפושדו יש עסקי נדל"ן ומלונאות ענפים גם בישראל. ים סוף מחזיקה ב-%38 ממניות חברת מלון הנביאים, שאף היא נסחרת בורסה, ואשר מרכזת את המיגזר המלונאי של הקבוצה בארץ.

מדובר במלון פארק פלאזה בירושלים, בן 217 חדרים ברמה של 4 כוכבים, ובמלון טירת אורנים, המצוי בנייה בהרי ירושלים.

בחודש מארס השנה זכתה ים סוף, ביחד עם שותף בחלקים שוים, במכרז לרכישת מלון חדש ביוהנסבורג בדרום אפריקה, בן 200 חדרים ברמה של 4 כוכבים.

ים סוף מעורבת גם בשורה של פרויקטים של נדל"ן "רגיל", לא מלונאי, בדרך כל ביחד עם שותפים.

במסגרת זו היא משלימה בימים אלה בניה של 75 יחידות דיור ו-1,00 מ"ר מסחרי בפרויקט המשתלה בצפון תל אביב, בהשקעה כוללת של 23 מיליון דולר.

פרויקטים נוספים ביצוע הם המרינה באשקלון, שתכלול מלון של 96 חדרים ו-235 דירות נופש בשני בניינים; פרוייקט לבנית 72 יחידות דיור בשכונת נאות אשקלון, בהשקעה של 8 מיליון דולר; פרויקט לבנית 50 דירות ו-34 קוטג'ים במודיעין, בהשקעה של 1 מיליון דולר; פרוייקט לבנית 80 קוטג'ים ו-850 מ"ר מסחרי באילת בהשקעה של 15 מיליון דולר; פרויקט לבניית 190 דירות בראשון לציון בהשקעה של 30 מיליון דולר; פרויקט לבנית 63 דירות במבשרת ציון בהשקעה של 14 מיליון דולר; ופרויקט לבנית 64 דירות ו-8 קוטג'ים ברמת בית שמש, בהשקעה של 8 מיליון דולר