לוס אנג'לס: מתיחת פנים לאיזור הדאון טאון

מנתונים שמפרסמים סוכני הנדל"ן בעיר עולה, כי כ-95% - 90% מהמלאי החדש בעיר עובר לשוק השכירות.

בעוד יזמים ומומחי נדל"ן מקומיים מעריכים, כי שוק המגורים באיזור הדאון טאון יגיע בסופו של דבר לרוויה, ויהפוך לערב רב של נכסים להשכרה ומכירה, בימים אלה אם חפצה נפשכם לגור באיזור הדאון טאון החדש, ככל הנראה תיאלצו להסתפק בשכירות.

מתוך 8,000 יחידות הדיור הנמצאות בשלבי בנייה שונים בימים אלה, חלק ניכר מהם הם לופטים שיעברו הסבה, רק שלושה פרויקטים יועמדו לבסוף למכירה, כל השאר ישתלבו בשוק השכירות.

יש לתופעה זו מספר סיבות. ביניהן, תמריצי מס עבור יצירת מלאי להשכרה מבתים היסטוריים, סבסוד של הממשל ליזמים הבונים יחידות דיור כדאיות לקהל הפוטנציאלי, וההיסוס של יזמים לממן פרויקטים למגורים באיזור הדאון טאון שעוד לא הוכיח את עצמו כשוק חזק, יציב וכדאי, בייחוד כזה שראה ימים קשים ביותר בתקופת המיתון הגדולה בראשית שנות ה-90.

יזמים טוענים בימים אלה, כי הם מעדיפים פרויקטי מגורים להשכרה מאשר למכירה, מאחר וזו דרך לדבריהם, לבחון את הציבור והלקוחות הפוטנציאליים.

השאלה הגדולה שלהם היא, האם לקוחות שלא חשבו אף פעם לעבור מזרחית לשדרות לה סייניגה (תחילת הדאון טאון - ש.ק), יסכימו לשלם 1,500 ו-2,000 דולר דמי שכירות לחודש.

"ראשית יש להוכיח כי הקהל יהיה מוכן לשלם סכומים כאלה", אומר אחד היזמים. יזם זה סיים לאחרונה הסבה של שלושה מבנים היסטרויים בעיר לדירות להשכרה.

היזם מתכנן כעת להסב בניין היסטורי חדש למגורים ועל בסיס הפרויקטים הקודמים אותם ביצע, המחירים ינועו בין 275 אלף דולר ללופט בשטח של 1,000 רגל רבועה לכ-450 אלף דולר ללופט בשטח של 1,500 רגל רבועה.

להערכת סוכני נדל"ן מקומיים, יש ביקוש גדול לרכישת לופטים באיזור הדאון טאון החדש. לדבריו, היו לא מעט בנקים עברו את "השחיטה" של ימי המיתון, ימים בהם ירד שווי הנכסים למגורים בכ-40% ושיעור הנכסים הפנויים הגיע לשיא של 27%. לכן לדבריו, הבנקים נזהרים כיום שבעתיים ובוחנים כל פרויקט כמה וכמה פעמים.

פרויקט אחר בדאון טאון שאמור לעבור הסבה כבר בימים אלה מוערך במספרים דומים. עבור לופט של 1,500 רגל רבועה עם שני חדרי שינה, ייאלצו הרוכשים להיפרד מכ-300 אלף דולר ועבור פנטהאוז בשטח של 2,750 רגל רבועה, ייאלצו הרוכשים להיפרד מסכום של למעלה ממיליון דולר.

כיום ניתן לקבל מהבנקים בעיר משכנתאות של עד 100% מערך הנכס, אך שיעורי הרבית עליהם גבוהים מאוד. הסכומים המקובלים יותר נעים בין 50% ל-75% מימון.

בין אם להשכרה או לרכישה, לוס אנג'לס הולכת בעקבות ערים גדולות אחרות במערב המדינה, דוגמת פיניקס, יוסטון, דאלאס וסן דייגו, בהן יש מגמה להפוך איזורים אורבניים גוססים או מתים לשוקקי חיים.

"חשוב שלעיר יהיה מרכז חזק", אומר אחד מהאנליסטים בענף בעיר. "כל עוד העיר מוכרת בזכות שני פארקי שעשועים, חוף ים ושלט על גבעה, היא לא יכולה להיחשב לעיר גדולה", הוא אומר.

בפיניקס אריזונה, הדאון טאון החל לשנות את צורתו בסוף שנות ה-90 וכיום יש מגמה הולכת וגוברת של רכישת יחידות מגורים באיזור זה של העיר. כך גם הציפייה בערים האחרות, שבהן החלה המגמה לקראת סוף המילניום הקודם.