למדו לחיות עם המיתון

שנת 2002 היתה עוד שנה של מיתון בענף הנדל"ן המקומי - מחירי הדירות למגורים ירדו, דמי השכירות על משרדים קרסו וגם מבני תעשייה הם כבר לא נכסי צאן ברזל. אלא שאחרי שבע שנות מיתון, נראה שהחברות, במיוחד הגדולות בענף, לומדות לחיות איתו. זה אמנם קשה, אבל התוצאות העסקיות של מרבית חברות הנדל"ן הציבוריות המובילות, ובראשן אפריקה-ישראל, מוכיחות שזה אפשרי.

אפריקה-ישראל זה כבר מזמן לא רק נדל"ן. חוץ מאחזקה מסורתית בחברת הפלדה פקר פלדה, לקבוצת אפריקה, שבשליטת לב לבייב, יש אחזקה משמעותית בחברת הדלק אלון, בחברת האופנה גוטקס, ובתקשורת - מפל תקשורת וערוץ הטלוויזיה בשפה הרוסית.

"אבל תחום הנדל"ן עדיין אחראי לרוב הפעילות והרווח באפריקה", אומר פיני כהן, מנכ"ל החברה. כהן מתכוון כמובן לפעילות הנדל"ן המקומית, לצד פעילות הנדל"ן הענפה בחו"ל - פרויקטים בצ'כיה, רוסיה, אנגליה, הולנד וארה"ב.

ואכן, המספרים מוכיחים זאת - הרווח התפעולי של אפריקה אשתקד מעסקאות בנייה ומקרקעין הגיע לכ-139 מיליון שקל, לעומת כ-126 מיליון שקל ב-2001, והרווח התפעולי מהשכרה והפעלת נכסים הסתכם ב-111 מיליון שקל, לעומת כ-106 מיליון שקל.

הרווח של הקבוצה כולה (לפני הוצאות מימון ומס) הסתכם ב-255 מיליון שקל, לעומת 215 מיליון שקל ב-2001 . עם זאת, בשורה התחתונה לאחר הפחתה לירידת ערך נכסים בסך של כ-32 מיליון שקל, הרוויחה אשתקד אפריקה כ-117 מיליון שקל, לעומת כ-165 מיליון שקל ב-2001.

כהן: "בתחום הנדל"ן באפריקה-ישראל יש חמש חטיבות. בחטיבה הראשונה, חטיבת הדירות למגורים בארץ, מכרנו אשתקד יותר דירות מאשר בשנת 2001, כ-615 דירות לעומת 550 דירות. עם זאת, ב-2002 חווינו ירידת מחירים של דירות המגורים בשיעור של בין 5% ל-12%.

"מדובר על תחום רווחי בקבוצה, אבל בגלל ירידה בביקושים ירדו המחירים. למעשה, בתחילת השנה היו ביקושים יפים לדירות בגלל השינויים בשערי הריבית וההשפעה המהירה על שער הדולר. אנשים העדיפו לרכוש דירות מהר, אבל במהלך השנה התמונה השתנתה, וככל שהתקדמה השנה והבעיות בעיקר הביטחוניות החריפו וכן האי ודאות בעניין המלחמה בעיראק גדלה, הצטמצמו רכישות הדירות".

גלובס: מה יהיה לדעתך ב-2003?

כהן: "תוכניות העבודה שלנו ל-2003 הן למכירת כ-650 דירות, אבל להערכתנו תהיה השנה עליית מחירים, על רקע מיעוט בנייה חדשה של דירות למגורים ומלאי דירות לא מכורות שהולך ומתמעט".

- בכמה יעלו מחירי הדירות?

"בערך בשיעור שהם ירדו בו בשנה שעברה, כלומר בין 5% ל-12%".

- בכל סוגי הדירות למגורים?

"לא היתה כמעט ירידה במחירים של דירות בינוניות במחירים של 175 אלף עד בערך 250 אלף דולר. הירידה היתה בעיקר בדירות יקרות יותר, ושם אני חושב שעליות המחירים השנה יחזירו את כל הירידה של אשתקד".

אשתקד, מפרטים מנהלי אפריקה בסקירת המנהלים, התייצב הענף ברמת פעילות הנמוכה מהשנים הקודמות. למעשה, החל מהרבעון האחרון של שנת 2000 אובחנה מגמה של ירידה בהיקף התחלות הבנייה. היקף התחלות הבנייה ב-2001 עמד על 32 אלף יחידות דיור לשנה, וזו ירידה של כ-30% ביחס לשנת 2000.

עם זאת, מתארים מנהלי אפריקה את ההתפתחויות בשנתיים האחרונות, חלה התייצבות בהיקפי הפעילות, ברמה הנמוכה מבעבר, שבאה לידי ביטוי ביציבות בהיקף השטח שבבנייה, בשיווק המלט ובנתח ההשקעות בענף מסך התמ"ג.

בשנת 2002 התחילו יזמי הנדל"ן בבנייה של 31.5 אלף דירות. מספר הדירות בשלבי בנייה עמד על 63.8 אלף יחידות, לעומת כ-70.6 אלף דירות בתקופה המקבילה ב-2001.

נכון לסוף השנה שעברה בונה אפריקה (יחד עם שותפים) כ-1,057 דירות בכל אתריה, בהשוואה ל-859 דירות בסוף שנת 2001. "במהלך שנת 2002, ובמיוחד בסוף השנה, רכשנו בצורה אגרסיבית קרקעות לבנייה למגורים", מוסיף כהן. "רכשנו לאחרונה מלאי קרקעות לבניית כ-1,700 דירות, ובסה"כ יש לנו עכשיו קרקעות לבניית בין 10,000 ל-12,000 דירות, חלקן לביצוע וחלקן מלאי קרקעות בתהליך של תוכניות למגורים. תהליך זה יכול לקחת שנתיים".

- איזה דירות למגורים בונה אפריקה?

"אפריקה מקימה שכונות למגורים, בעיקר במרכז. אנחנו פחות בונים בניינים בלבד ויותר שכונות, כמו קרית סביונים, סביוני רמת אביב, נווה סביון, לב הסביונים ועוד".

- מסורתית, אצלכם מדובר על דירות יקרות יחסית למחירי הדירות באזורים הסמוכים.

"המחירים שלנו סבירים, כאשר זה תלוי כמובן בשכונה עצמה".

- מה היתרון של הדירות של אפריקה על פני דירות של קבלנים אחרים?

"אנחנו נותנים ללקוח מענה כולל. בעצם, כל מה הוא צריך נמצא בשכונה - גני ילדים, גני משחקים, בתי כנסת ועוד".

- מה התוכניות של חטיבה זו ל-2003?

"אנחנו נבנה שכונות גם בפריפריה, למשל בעפולה. בסה"כ אנו מצפים לשנה טובה בחטיבה זו, שהיא אחת מעמודי התווך של הקבוצה. מספר הדירות שיימכרו יגדל והמחירים כאמור יעלו".

חטיבה נוספת באפריקה היא חטיבת הנכסים המניבים. סך שטח הנכסים המניבים של החברה לסוף השנה שעברה הגיע ל-198,800 מ"ר, בהתפלגות של 108,900 מ"ר מבני תעשייה בארץ, 31,500 מ"ר משרדים בארץ, 33,000 מ"ר מסחר בארץ ו-25,400 מ"ר משרדים ומסחר בחו"ל.

במהלך 2002 הסתיימה בנייתם של כ-21,700 מ"ר להשכרה, הכוללים בניין בקרית ויצמן בשטח של 7,700 מ"ר ומבנה משרדים - מגדל קונקורד - בבני ברק. "אנחנו בעצם בונים את רוב הנכסים האלה ומשכירים אותם", מסביר כהן. "החטיבה הזו נפגעה כמובן מהמצב בתחום בארץ, אבל שיעור התפוסה שלנו עדיין טוב ואנחנו מרגישים בשיפור בחודשים הראשונים של השנה".

ולמרות ירידות מחירי השכירות, החטיבה הזו, אומר כהן רווחית ותישאר כך גם השנה. החטיבה השלישית בתחום הנדל"ן באפריקה - חטיבת הקניונים - היא סיפור הצלחה של ממש. "יש לנו קניונים במספר מקומות הארץ - קניון רמת אביב וקניון סביונים ובתלפיות ובסיטי סנטר ופנורמה", מעדכן כהן. "מדובר על חטיבה מאוד טובה, שהצליחה לסיים את 2002 עם תוצאות טובות מאוד ומשופרות לעומת השנה שעברה. מסתבר שהציבור שרואה קניון טוב ומטופל בהחלט בא ומבלה שם".

- איך התחילה השנה הנוכחית בחטיבה זו?

"היה רבעון ראשון בעייתי, כנראה גם בגלל המלחמה בעיראק וגם בגלל שפסח היה בתחילת הרבעון השני. מכל מקום, היה פסח מדהים וזה יתבטא בתוצאות הרבעון השני".

החטיבה הרביעית של אפריקה בתחום הנדל"ן היא חטיבת ה-BOT "בחטיבה הזו יש לנו בעצם שלוש פעילויות, שהן כבר מעין מכורות מראש", מפרט כהן. "יש את חלקנו בכביש חוצה ישראל, אנחנו גם שותפים בפרויקט מגדל קריות הממשלה בדרום הקריה, ופעילות שלישית היא בניית מעונות לסטודנטים בירושלים. מדובר כנראה על 2,000 מיטות.

"פעילות החטיבה החמישית, קבלנות ובנייה, נעשית דרך החברה הבת הקבלנית - דניה סיבוס", מציג כהן את החטיבה האחרונה ברשימה. דניה סיבוס, שבעצמה נסחרת בבורסה בת"א, מבצעת את מרבית הבנייה למגורים והקמת נכסים מניבים, אותם יוזמת קבוצת אפריקה. בשנת 2002 החלה דניה בבניית 1,523 דירות וסיימה בניית 1,159 דירות למגורים. נכון לסוף השנה היו בשלבי ביצוע שונים בדניה 2,621 יחידות דיור וכ-180 אלף מ"ר מבני משרדים, מסחר ותעשייה.

היקף הפעילות של דניה בשנת 2002 הסתכם בכ-1.2 מיליארד שקל, לעומת כ-970 מיליון שקל בשנת 2001. עם זאת, המיתון במשק וההגבלה על העסקת כוח אדם זר, פגעו מאוד במרווחים של החברה, וכהן סבור שגם השנה לא תהיה פשוטה, אם כי הוא מעריך שכל חמש החטיבות בתחום נדל"ן יהיו גם השנה רווחיות. "לגבי דניה סיבוס", אומר כהן, "אני מעריך, שבמקרה הטוב הרווח יהיה כמו ב-2002, אבל ביחס לכל הפעילות הנדל"נית שלנו אני אופטימי. אני חושב שזו תהיה שנה טובה לחטיבת המגורים והקניונים.

"ובמידה ואכן יהיה עידן חדש מול הפלשתינים, אנו צופים שהצבע יחזור ללחיים ושתהיה שנה מוצלחת. במקרה הטוב אני חושב שהפעילות בתחום הנדל"ן השנה תהיה טובה יותר מאשר אשתקד, ובסצנריו הרע אני חושב שהתוצאות היו לא פחות טובות מ-2002".

כך או אחרת, הפרויקט הגרנדיוזי ביותר בו משתתפת אפריקה הוא כביש חוצה ישראל. זה התחיל, נזכיר, בתחילת '98. אז קיבלה דרך ארץ היווייז, חברה כלולה של אפריקה (33.3%) בה מחזיקות גם שיכון ובינוי (33.3%) ו-CIHC הקנדית (33.3%), הודעת ממשלת ישראל, באמצעות חברת כביש חוצה ישראל, על הכרזתה כמציע המועדף במכרז לביצוע הקטע המרכזי של כביש חוצה ישראל באורך של כ-86 קילומטר.

תקופת הזיכיון להפעלת הכביש היא ל-30 שנה ובתום תקופת הזיכיון על דרך ארץ למסור את הכביש למדינה. בכל מקרה, לקראת סוף שנת '99 הושלמו הסדרי המימון של הפרויקט וכן נחתמו הסכמים עם המדינה, הסכמי הבנייה וההפעלה והסכמים נלווים שנדרשו לתחילת ביצוע הפרויקט.

בפועל, עבודות התכנון וההקמה של הפרויקט מבוצעות על-ידי שותפות דרך ארץ קונסטרקשן. היקף ההשקעה של דרך ארץ בפרויקט צפוי להגיע לכ-1.25 מיליארד דולר. מימון השקעה זו יגיע מגופים פיננסים בארץ - כ-850 מיליון דולר וממגופים פינסים בחו"ל - כ-250 מיליון דולר, וכן מהון השותפות שיזרימו הון והלוואות בסך של כ-125 מיליון דולר.

בתחילת אוגוסט 2002 נפתח לתנועה קטע הכביש בין מחלף אייל למחלף נחשונים בארך של 18 קילומטר. בחודש אוקטובר נפתח קטע נוסף של הכביש בארך של 13 קילומטר בין מחלף בין שמן לנחשונים לכיוון צפון בלבד, ובחודש ינואר השנה נפתח קטע זה לכוון דרום. החל מחודש דצמבר 2002 הנסיעה בכביש זה מחויבת בתשלום, ובחודש פברואר הופקו לראשונה תעודות חיוב.

ובנוסף לחמש חטיבות הנדל"ן המוזכרות, לאפריקה גם פעילות רחבה בתחום המלונאות. פעילות זו סובלת כמובן מהמצב הביטחוני הבעייתי, והמלחמה בעיראק כמובן שלא הוסיפה. בשנת 2002 הסבה הפעילות בתחום זה הפסד תפעולי של כ-13.1 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-9.5 מיליון שקל ב-2001. הפעילות בתחום מרוכזת ע"י מלונות אפריקה, הנסחרת בבורסה בת"א. חברה זו מפעילה על-פי זיכיון את רשת מלונות הולידיי אין בישראל, הכוללת כיום תשעה בתי מלון פעילים הפרוסים בארץ. כמו כן, לחברה שני מיזמים בהקמה. האחד, בעיר אילת, שם מלונות אפריקה שותפה עם אחרים בהקמת פרויקט אטרקציה תיירותית. חלקה של מלונות במיזם כ-33%. הפרויקט השני שבהקמה - מרכז בריאות בעיר קיסלובודסק, עיר נופש בהרי הקווקז שברוסיה. חלקה של החברה במיזם כ-50%.

פעילות נוספת של הקבוצה בתחום הנדל"ן היא אחזקה של 51% באנגלו-סכסון, הזכיינית והמפעילה של רשת תיווך הנדל"ן הגדולה בארץ, המפעילה כיום כ-50 משרדי זיכיון. עם זאת, ההשקעה באנגלו-סכסון והרווחים הנובעים ממנה אינם מהותיים לפעילות אפריקה כולה.

אחזקות משמעותיות לפעילות, אך שאינן בתחום הנדל"ן, הן חברת הדלק אלון (כ-26.1%). אלון מקימה ומתפעלת תחנות דלק ציבוריות ומקימה גם מרכזי מסחר בצמוד לתחנות. לחברה פעילות נאה בארץ ובשנים האחרונות היא התרחבה לארה"ב. הרווח התפעולי המאוחד של אלון ב-2002 הסתכם ב-419 מיליון שקל, כאשר בישראל הסתכם הרווח בכ-237 מיליון שקל. הרווח הנקי הסתכם ב-2002 ב-66 מיליון שקל.