מקובל להלין במקומותינו, כי אין דין ואין דיין בנושא קביעת שטחה של דירה. ואכן,
בגילוי דעת מס' 7 של לשכת שמאי המקרקעין מפורטות הגדרות שונות לחישוב שטח דירה:
לפי התקן הישראלי 975, לפי תקנות התכנון והבנייה, לפי חוק המקרקעין, לפי תקנות
הבינוי ופינוי של אזורי שיקום ולפי הוראות משרד השיכון. כמו כן מפורטות 4 שיטות
רווחות בקרב שמאי מקרקעין למדידת שטח דירה: 'ברוטו קומתי', 'ברוטו קומתי מחושב',
'שטח רצפה נטו מוכפל במקדם', ו'שטח ברוטו'.
בגילוי דעת הנחתה הלשכה את שמאי המקרקעין לפרט את דרך חישוב השטח ומרכיביו,
אך לא קבעה מהי דרך החישוב הראויה. כאשר שלחתי לידידי, המהנדס ד"ר אברהם בן-עזרא,
את גילוי הדעת, הפנה זה את תשומת לבי להלכה פסוקה ומפורשת של ביהמ"ש העליון
לדרך חישובו של שטח דירה ('הלכת צמיתות', ע"א 6025/92). הלכה זו מוזכרת בגילוי
הדעת, אך בהקשר צר מאוד שלה, המובא בציטוט הבא מפסק הדין: "כאשר מצמידים את
המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי כל מי שאינו נמנה על חוגי המקצוע בענף
הבנייה, לא יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית,
בחניה וכד' ". בפסק הדין עצמו מצאתי התייחסות מפורשת אף יותר: "הוכח כי בענף
הבנייה נהוג לכלול בשטח ברוטו של דירה חלקים ברכוש המשותף והצמדות ...בחוברת
המיועדת לקהל הרחב שבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבנייה יכולה להשתמש
במונח "ברוטו" מבלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה".
פסק הדין דואג לאזכר את צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974, לפיו חייב
המוכר למסור תוכנית של הדירה בקנה מידה לא קטן מ- 1:100.ביהמ"ש העליון קבע
בפסה"ד, כי "חברת הבנייה חייבת בפיצוי הדיירים בשל השטח החסר" (ביחס לשטח בפרוספקט
שהוצג לרוכשים). השטח החסר חושב על-ידי ביהמ"ש המחוזי (ת"א 541/88). שיטת החישוב
שקבע ביהמ"ש המחוזי הפכה כך, להבנתי ולהבנתו של ידידי ד"ר בן-עזרא, להלכה פסוקה
של ביהמ"ש העליון, להלן הלכת 'צמיתות'.
על-פי הלכה זו נפסקו כבר מספר פסקי דין בערכאות נמוכות יותר, ואחד מהם אף מוזכר
בגילוי הדעת: (בימ"ש השלום ת"א, מרשה רחף נ' פנורמה בע"מ, ת.א 17608/95).הקטע
הרלוונטי מפסיקת ביהמ"ש המחוזי מצוטט בגוף פסק הדין של ביהמ"ש העליון, והמשפט
הקובע מתוכו הוא: "בענייננו יש לפרש את המונח 'שטח דירות ברוטו' ככולל את שטח
פנים הדירה לרבות שטחי קירות ומרפסות מקורות".
לכאורה, מותירה ההלכה אי בהירות באשר לאופן מדידת קירות משותפים. בפועל קיימת
רק אפשרות אחת, ולפיה הקירות המשותפים לשכנים או לרכוש המשותף (לחדר מדרגות,
למשל) יימדדו ברוחב מחצית עוביים. זוהי שיטת המדידה הרווחת וכל מדידה אחרת
תביא לתוצאה שגויה: או ששטח דירות זהות יתקבל שונה זו מזו, או ששטח כל הדירות
בבניין יהיה גדול מדי ויכלול מדידה כפולה של הקירות המשותפים, או שלחילופין
שטח כל הדירות בבניין יהיה קטן מדי ולא יכלול כלל את הקירות המשותפים...הלכת
צמיתות קובעת, אם כן, סדרה של כללים מאוד ברורים כיצד למדוד דירה בכל מקרה
ומקרה:כאשר אחד הצדדים "אינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה" קובע ביהמ"ש
שעל הצד השני, ובמקרה הנדון חברת בנייה, "להסביר כי 'שטח ברוטו' כולל גם חלקים
שמחוץ לדירה".
חברת בנייה המוכרת דירה חדשה חייבת, כאמור, לצרף תכנית בקנה מידה של לכל היותר
1:100. עצם הדרישה לצירוף תכנית כזו מקשה מאוד, להבנתי, על מכירת דירה ששטחה
בחוזה / בפרוספקט נמדד כשהוא כולל חלקים שאינם מסוימים ברכוש המשותף. כאשר
אחד הצדדים "אינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה", איפוא, ולא נאמר אחרת,
השטח של הדירה יימדד וייבחן לפי הלכת 'צמיתות', וזאת עד לפסיקה אחרת בביהמ"ש
העליון.כאשר כל צד "נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה" הרי שביהמ"ש העליון מציין,
כי "הוכח בפניו" כי נהוג לכלול בשטח הדירה ברוטו גם את החלקים ברכוש המשותף
וההצמדות.
במקרה כזה שיטת מדידה מרחיבה בוודאי שלגיטימית, אף כי לא נקבעה במפורש כשיטה
המחייבת. מניסוח פסק הדין בהלכת 'צמיתות' עולה בבירור, כי ביהמ"ש אינו פוסל
מראש שיטת מדידה כלשהי ובלבד שתוצג במונחים הברורים לשני הצדדים. הלכת 'צמיתות'
קובעת את ברירת המחדל בלבד. קיימות שיטות מדידה רבות אשר חלקן מוזכר בתחילת
המאמר, ופירוט מלא שלהן ניתן למצוא בגילוי הדעת של הלשכה.מכל האמור לעיל נובע
גם, כי שטח הדירה אינו בהכרח המרכיב היחידי למדידה לצורך מכירת דירה או הערכת
שוויה. מרכיבים נוספים שמדידה שלהם חשובה הם שטחים והצמדות כגון מחסן, מרפסת
לא מקורה ולעיתים גם מקום חנייה.
שווי שטח המרכיבים הללו נמוך משמעותית משווי שטח הדירה גופה. בספר "מדדים להערכת
מקרקעין" שפרסמה לשכת שמאי המקרקעין, נשאלו 17 שמאים ותיקים מהו תחום מקדמי
השווי הראוי ל-1 מ"ר מרפסת מקורה בהשוואה ל-1 מ"ר שטח בנוי עיקרי בדירה. בממוצע,
התקבל מקדם שווי של 68% - 48%. תחום מקדם השווי למרפסת לא מקורה בהשוואה למרפסת
מקורה באותה הדירה התקבל כ-68%-59% בממוצע. תחום מקדם השווי של מחסן נפרד (לא
באותה קומה) התקבל כ-34%-24% בממוצע. מקדמי שווי אלו מסבירים מדוע נדרשת הפרדה
של ההצמדות והשטחים הנוספים מהמושג "שטח דירה".
נראה, כי הפסיקה העמידה לנו כלים טובים לקביעת שטחה הראוי של דירה במקרים של
מחלוקת בסוף מעשה, והותירה חופש פעולה רחב למדידת שטח הדירה בתום לב ובהסכמה
בתחילת מעשה. השונות בשיטות המדידה מקשה, לכאורה, על השוואת מחירים. בגילוי
הדעת של הלשכה מצאתי כלים טובים להתגבר על הקושי ולבצע המרות שטחים בין שיטות
מדידה שונות. לדוגמא: שטח רצפה נטו (ללא קירות) המוכפל במקדם של 112% עד 115%
לקבלת שטח הדירה, ותוספת שרירותית של 4 מ"ר לדירה (6 מ"ר לדירה עם מעלית) לחישוב
שטח יחסי בחדר המדרגות.
המחבר הוא חבר בלשכת שמאי המקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
