במסגרת נטילת אשראי וערבויות מהגופים הפיננסים, מתבקש לעיתים הלקוח לשעבד נכס
מקרקעין כבטוחה.
מנקודת ראות הגוף המשעבד, בכל נקודת זמן הנכס עשוי לעמוד למימוש, ולכן הסכום
הרלבנטי להשען עליו כבטוחה מסך שווי השוק של הנכס, נגזר מהתמורה נטו בעת מימוש
הנכס. דהיינו, משווי השוק עפ"י שומת שמאי מקרקעין, מבוצעת הפחתה עקב הצפי למכירה
עתידית (אם וכאשר), בתנאי מימוש כפוי ע"י כונס נכסים ומנוכים מיסים צפויים
בעת מכירה, כגון: מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה
ועוד.
מהיתרה נטו, נוהג הבנק לנכות שיעור נוסף כ"מקדם ביטחון", הואיל והתמורה נטו
צריכה לכסות בד"כ לא רק את קרן ההלוואה, אלא גם ריבית, הצמדה והוצאות מימוש,
כפי שיוצג בדוגמאות להלן, בתנאי השוק המשתנים לאורך השנים.
מצב זה נובע ממספר גורמים המשפיעים על גובה מרכיבי המיסוי. למשל, מס שבח מקרקעין
מחושב כפונקציה של מחיר רכישת הזכויות בנכס ומועד הרכישה. עבור נכס שנרכש
לפני שנים רבות, עשוי להיווצר שבח גבוה, שבגינו חל מס בסכום נכבד המפחית את
השווי נטו. לעומת זו, בנכס דומה שנרכש זמן קצר לפני מכירתו, קיים שבח נמוך
(אם בכלל).
אספקט מיסויי נוסף הינו היטל השבחה החל עקב אישור תוכניות בניין עיר. באספקט
זה טמונים שני אלמנטים מרכזיים המשפיעים על השווי נטו ועל הרגישות לשינויים
במהלך השנים:
א. סכום היטל ההשבחה מושתת על שווי הנכס נכון לתאריך אישור התב"ע ולא לתאריך
המימוש. מתאריך זה והלאה, הסכום מוצמד למדד. לפיכך, גם אם שווי השוק של הנכס
יירד בעתיד, סכום היטל ההשבחה לתשלום שיחול בעת מכירה, לא רק שאינו יורד, אלא
אף עשוי לעלות, הן נומינלית והן ריאלית.
ב. קיימת חשיבות קריטית למועד קביעת ההיטל (מועד אישור תכנית בניין עיר משביחה)
מול מועד רכישת הזכויות בנכס. נכס שרכישתו התבצעה לאחר אישורה של תוכנית משביחה,
בעליו לא יחויב בתשלום היטל השבחה בעת מכירתו בעתיד (הואיל וההיטל כבר שולם
למעשה ע"י הבעלים הקודמים בעת המכירה). לעומת זאת, נכס שנרכש לפני אישור תוכנית
משביחה ונמכר כ"מושבח" לאחר אישור התוכנית, יחוייב הבעלים בתשלום היטל השבחה.
בהתאם לכך יתכן מצב בו שני נכסים דומים, בשווי שוק זהה, שנרכשו כל אחד במועד
אחר, יהיו בעלי שווי נטו שונה.
לדוגמא, בטבלה מוצג השינוי בשווי הנכס נטו, לצורך השענות כבטוחה בנקאית, בין
שני נכסים דומים - קרקעות לבנייה לתעשייה עתירת ידע, בשווי שוק זהה. לגבי שתיהן
אושרה אותה תוכנית בניין עיר משביחה ב-1999, שקבעה היטל השבחה בסך 140 אלף
דולר לדונם. שני הנכסים שועבדו לבנק ב-2000 (בשווי "מושבח"), ונדרש עדכון בהערכה
ל-2003.
ההבדל המהותי בין הקרקעות הוא מועד רכישתן - הראשונה נרכשה בסוף שנות ה-60,
שנים רבות לפני אישורה של התוכנית המשביחה (בסכום זניח במונחים נוכחיים ריאלים),
והשנייה נרכשה ב-2000 לאחר אישור התוכנית, לפני השיעבוד. (ראו טבלה). מסקנות:
1. בנכס א' ניתן היה להשען ביום השעבוד על סך של 197 אלף ד' לדונם בלבד - 28%
משווי השוק, בעוד שבנכס ב', בעל שווי שוק זהה לנכס א', ניתן היה להשען על סך
של 406 אלף ד' לדונם - 58% משווי השוק.
2. כאשר שווי השוק של הנכסים ירד למחצית, סכום ההשענות בנכס א' פחת בשיעור
של 66%, ואילו סכום ההשענות בנכס ב' פחת במחצית (באופן זהה לירידה בשווי השוק).
3. אולם, בערכים מוחלטים השינוי בנכס א' דווקא קטן מבנכס ב' ( 129 אלף דולר
לעומת 202 אלף דולר).
העולה מכל האמור לעיל הינו, כי אסור להסיק מסקנות נמהרות, באשר לשווי הנכס
הרלבנטי להשען עליו כבטוחה, על ידי השוואה כללית לשינויים החלים בשווי השוק
של נכסים דומים, אלא יש לבחון ביסודיות כל מקרה לגופו. יתכן מצב בו שני נכסים
דומים, להם שווי שוק זהה, אינם בעלי שווי נטו זהה. לא זו בלבד, אלא גם כאשר
שווי השוק של נכסים אלו משתנה באופן זהה, לא קיים שינוי זהה בשווי נטו - במונחים
יחסיים או בערכים מוחלטים. הגוף המשעבד יוכל לשקול את צעדיו באשר להקצאת אשראי
חדש ולבחון את מידת חשיפתו לסיכונים, רק על בסיס ניתוח פרטני לכל נכס בהתחשב
בכל התנאים בשוק, בהיבטי המיסוי ובהיבטים הקנייניים הקשורים ,בין היתר, במועד
רכישת הנכס.
הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן ממשרד אהוד המאירי ושות'.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
