התוצאות הכספיות של אוסיף כנראה משקרות. בשעה שדורון אביב, יו"ר החברה, מתגאה
בשני הפרויקטים המובילים של החברה - שער העיר ומרכז ויצמן, התוצאות בשנת 2002
מוכתמות בהפסד גדול, של כ-52 מיליון שקל. זה נובע גם מהפרשה לירידת ערך בפרויקטים
ונכסים אחרים, שעשתה החברה בהתאם להוראות תקן מספר 15 של המוסד לתקינה חשבונאית
(כ-10.5 מיליון שקל), גם ממחיקת ההשקעה בשידורי עדן (כ-7.5 מיליון שקל) אך
בעיקר בגלל שרוב הרווח מהפרויקטים המרכזיים של החברה עדיין לא הוכר, למרות
שהוצאות המימון נזקפות מיד לדו"ח רווח והפסד.
במילים אחרות, לכאורה התוצאות השנה ובשנה הבאה אמורות להיות טובות מאחר שהפרויקטים
יושלמו בשנים אלה, אבל אביב מסתייג. "קשה לדעת. קשה לצפות מה יהיה", הוא אומר,
"אנחנו עובדים חזק ויפה מאוד. אוסיף היא אחת מחברות הנדל"ן היותר מצליחות בשוק
המקומי. אם מתעלמים מהעניין החשבונאי רואים תמונה יפה מאוד גם בשנת 2002.
"מכל מקום, הקבוצה שלנו מאופיינת ע"י מספר פרויקטים מובילים. הראשון והבולט
הוא שער העיר - מגדל משה אביב. במגדל יש 68 קומות ובמהלך שנת 2002 הוא הושלם.
אנחנו ייעדנו את רוב החלק שלנו למכירה למעט קומה אחת. כרגע נמצאים המשרדים
במגדל בשלבי אכלוס מתקדמים. רוב המגדל כבר מכור, ובחודשים הקרובים, לקראת סוף
יולי, כשליש ממנו, אפילו יותר מכך, יהיה מאוכלס, כאשר בין הדיירים יהיו בנק
מזרחי, קרן מבטחים וחברות גדולות נוספות".
מגדל משה אביב, שלאוסיף כ-47.2% ממנו, ממוקם במרכז הסיטי של רמת גן. המגדל
כולל קומת לובי, שטחי מסחר, 48 קומות משרדים, 4 קומות של שטחים טכניים ושטחי
שרות ו-6 קומות עליונות למגורים.
חלקה של החברה בשטחי הפרויקט המיועדים למשרדים, מגורים ושטחי מסחר, הוא כ-39
אלף מ"ר, מתוכם נמכרו כ-34 אלף מ"ר עד לסוף השנה הקודמת בתמורה ל-414 מיליון
שקל. עם זאת, בגלל תנאי ההכרה בהכנסה, הוכרו מתוך סכום זה כ-383 מיליון שקל.
במילים אחרות, כ-31 מיליון שקל עדיין לא הוכרו.
בנוסף להסכמי הרכישה שנחתמו, זכאית החברה להכנסה של 68 מיליון שקל בגין שירותי
בנייה הניתנים לאחד מהבעלים האחרים של הזכויות במגרש, וזאת על פי הסכם הביצוע.
וסיכום ביניים זה מעיד על הכנסות צפויות של כ-100 מיליון שקל, וכן על פוטנציאל
להכנסות נוסף ממכירת יתרת השטחים (כ-5 אלף מ"ר) של כ-60 מיליון שקל. עד כאן
צד הההכנסות של הפרויקט. בצד ההוצאות מפרטת החברה, כי עד לסוף השנה שעברה היא
השקיעה בפרויקט כ-410 מיליון שקל. מתוך סכום זה נרשמו בדו"חות רווח והפסד עד
כה כ-299 מיליון שקל תחת הסעיף עלויות בגין הקמת בניינים למכירה ועבודות ע"פ
חוזה ביצוע, והיתרה, כ-111 מיליון שקל, כלולה במאזן החברה במסגרת הרכוש השוטף.
גלובס: כמה עלויות עוד יהיו לכם בפרויקט?
אביב: "סכום קטן מאוד. רוב העלות בגין הקמת המגדל כבר הוצאה".
והאריתמטיקה היא פשוטה. החברה צפויה להציג הכנסות של כ-160 מיליון שקל מהפרויקט,
אבל גם הוצאות של 111 מיליון שקל וכן הוצאות נוספות, שלהערכת אביב יהיו קטנות.
בקיצור, נראה שבפרויקט חבוי רווח של כ-40 מיליון שקל, שצפוי לצוץ עוד השנה
או לכל המאוחר בשנה הבאה.
עם זאת, המימון עלול לפגוע במספרים. סך מסגרת האשראי הבנקאי למימון הקמת הפרויקט
עומדת על 50 מיליון דולר, מזה חלק החברה כ-37.5 מיליון דולר. מתוך סכום זה
ניצלה החברה נכון לסוף 2002 כ-141 מיליון שקל. בנוסף משתמשת החברה במקורותיה
העצמיים - לרבות מקדמות שנתקבלו מרוכשי שטחים בפרוייקט בסך של כ-208 מיליון
שקל ותקבולים מביצוע עבודות בסך של כ-50 מיליון שקל.
- מתי תוכלו להכיר ברווחי הפרוייקט?
"זה קשור לגבייה הנדרשת על פי תנאי ההכרה בהכנסה. תהליך הגבייה בשלבים מתקדמים
ורובו יהיה במהלך 2003".
- הרגשתם בשנה האחרונה בירידת מחירים בשטחים שמכרתם?
"המחירים היו מהיום הראשון בסביבות 2,600-2,700 דולר למ"ר משרדים, ו-3,000
דולר ויותר למ"ר מגורים. כרגע במגורים אין ירידה במחירים. במשרדים כמעט ואין
שטח פנוי, אבל יש ירידה של כ-15% במחירים".
- איך הצלחתם לשמור על מחירי הדירות?
"הירידה במחירי הדירות בשוק לא היתה משמעותית כמו במשרדים, ואצלנו מדובר על
מחירים סטנדרטים יחסית. זה לא יקר מדי".
בנוסף לפרויקט הדגל, מקימה החברה את מרכז וייצמן בת"א, הצמוד למתחם בית החולים
איכילוב. "מרכז וייצמן הוא פרוייקט מאוד מוצלח", אומר אביב, "בשלב זה החניון
והמרכז המסחרי פועלים אבל יהיו במרכז מגדל משרדים, דיור מוגן, מלונית ומרפאות
חוץ".
- מתי בנייתם תסתיים?
"עוד השנה, למעט הדיור המוגן שיושלם בשנה הבאה".
על כל פנים, סך העלויות של הפרוייקט בו כ-88 אלף מ"ר של שטחי חניה וכ-54 אלף
מ"ר של דיור מוגן, שטח מסחרי ומשרדים, נכון לסוף השנה שעברה הסתכמו בכ-503
מיליון שקל. עלויות אלה ממומנות בעיקר באשראי ספציפי בסך של כ-341 מיליון שקל
שניתן ע"י בנק הפועלים (מתוך מסגרת אשראי של 426 מיליון שקל), והיתר ממומן
ממקורותיה של החברה, לרבות מקדמות מרוכשי שטחים בסך של כ-51 מיליון שקל.
היקפם הכספי של ההסכמים שנחתמו עד לסוף 2002 עם רוכשי שטחים (כ-36 אלף מ"ר
של דיור מוגן משרדים וכן שטחי חניה) מגיע ל-444 מיליון שקל. כמו כן, נחתמו
הסכמי שכירות לקרוב ל-5 אלף מ"ר שטחי מסחר. הסכמים אלה כוללים הסכם משמעותי
שנחתם ביולי אשתקד עם חברת פאלאס אמריקה המתמחה בדיור מוגן (ראה כתבה נפרדת
בעמוד 17). פאלאס הגדילה למעשה את השטחים שרכשה על פי ההסכם הקודם, כך שבסה"כ
מגיע היקף הרכישות של פאלאס ל-95 מיליון שקל.
בד בבד לפרויקטים אלו, בונה החברה פרוייקט למגורים ברמת אביב ג' - נופי ים
(מה שהיה פעם בית ידלין). "בפרויקט עצמו יש כ-275 דירות", מפרט אביב, "ועוד
140 דירות לדיור מוגן". אלא שהחברה פועלת עכשיו להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט.
בהתאם לתב"ע המוצעת שהינה, בשלב של דיונים והתנגדויות בוועדה המחוזית, יכלול
הפרויקט בית דיור מוגן בשטח עיקרי של 15 אלף מ"ר, ומגדל מגורים עיקרי של 30.7
אלף מ"ר, שיכללו 341 דירות בשטח עיקרי ממוצע של 90 מ"ר ליחדת מגורים.
- הרגשתם חולשה במכירות בפרויקט?
"אנחנו שווקנו את הבניין הראשון בהצלחה. המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בבנין
הראשון היה 270 אלף דולר ומעלה. מדובר על אזור שבו אין קרקע לפרויקטי בנייה
ולכן לא הרגשנו ירידה משמעותית, אם כי אפשר לומר, שבסה"כ המחירים בשוק ירדו
בכ-10%".
בסה"כ השקיעה החברה בפרויקט זה עד סוף 2002 כ-175 מיליון שקל - כ-117 מיליון
שקל מומנו מאשראי בנקאי והיתר ממקורות עצמיים.
- אתה צופה שאוסיף תעבור לרווח השנה?
אביב: "הפרויקטים שלנו רווחיים. אבל אני לא יכול להתנבא בקשר לדוחות 2003.
חלק גדול מהגבייה ותזרים המזומנים מגיע בסוף הפרויקט".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
