למי מועילים גורדי השחקים?

ככל שמחיר המגרש יקר יותר, כך גדל הפיתוי לבנות עליו מגדל משרדים גבוה ככל האפשר. ברם, לאחר גמר הבנייה קובעות הוצאות התחזוקה את הרווח שגורד שחקים יכול להניב לבעליו. ייתכן שפחות קומות מכניסות למשקיע יותר כסף לכיס.

הדעה הרווחת בענף הבנייה גורסת שהעתיד שייך לגורדי שחקים. מחירי המגרשים במטרופולין רבים טיפסו לגבהים אסטרונומיים, כך שהשיקול הכלכלי גרידא מאלץ לבנות לגובה רב ככל האפשר, גורסים מומחי נדל"ן רבים, בהם יוהן אייזלה, פרופסור באוניברסיטה הטכנית דרמשטאט. אפילו הסכנה של התקפות טרור לא מצננת את התלהבות התומכים בתזה הזאת.

משקיפי השוק של אתר האינטרנט סקייסקרייפרס (WWW.SKYSCRAPERS.COM) מסבירים את פריחת המגדלים בעולם. הם מונים לא רק את 44,740 גורדי השחקים שכבר נבנו ברחבי תבל, אלא מאתרים עוד 2,225 אתרי בנייה אקטואליים.

בעיקר במזרח הרחוק צומחים בנייני משרדים עד השמיים. במלזיה שברו מגדלי התאומים "פטרונאס טווין טאוארס", שגובהם 452 מטר, את השיאים של גורדי השחקים האמריקניים. "וורלד פייננס סנטר" המתוכנן בשנגחאי שואף לשיא חדש של 500 מטר. אבל, הוא לא יחזיק זמן רב בבכורה, אם הצעת האדריכל דניאל ליבסקינד לבניית קומפלקס בגובה 530 מטר תתממש באתר של מרכז הסחר העולמי ההרוס בניו-יורק.

במסיבת עיתונאים רבת משתתפים שנערכה בתחילת החודש במלון ריץ קרלטון בעיר, הכריז מושל מדינת ניו-יורק, ג'ורג' פאטאקי, כי יעביר את משרדיו מהשדרה השלישית בעיר ל"מגדל החירות".

האחרון מהווה את מרכזה של תוכנית בנייתו מחדש של מרכז הסחר העולמי של ליבסקינד.

במרכזה של תוכנית פיתוח דאון טאון מנהטן עומדת התוכנית של הרכבת התחתית בהיקף של 4.6 מיליארד דולר, שאמורה להקל על תנועת העוברים והשבים באחד האיזורים הסואנים בעיר. מאז מתקפת הטרור של 11 בספטמבר, עסקה קהילת הנדל"ן ב"תפוח הגדול" בספקולציות לגבי אופי התוכניות לדאון טאון, ובשבוע שעבר, כאמור, התוכנית נחשפה.

תוכנית התחבורה תישען, לדבריו של פאטאקי, על ארבעה עקרונות: יצירת נקודת ריכוז חדשה למערכת הרכבת התחתית בעיר; פרימת התוואי המסורבל של הרכבת התחתית באיזור הדאון טאון; יצירת מערכת מדרחובים מעל פני הקרקע; ויצירת מערכת הולכה ישירה לנמל התעופה קנדי ולונג איילנד.

בטווח הזמן הקצר הודיע פאטאקי על העברת 50 מיליון דולר לשיקום ראשוני של איזור גראונד זירו על מנת להקל על תושבי המקום, תוך התחייבות שהבנייה אליה מופנים משאבים אלה, תושלם תוך שנה.

עם זאת, מומחים אחרים מפקפקים בתבונה של שכרון הגבהים. חברת יועצי הנדל"ן הריס בברלין גילתה שהרווח המירבי מהשקעה ביחס להון המושקע נמצא בבניינים בני 20 קומות. ככל שהבניין יותר גבוה מ-20 קומות, מתייקרות ההוצאות של המשתמשים, נכתב בפרק המסקנות במחקר של הריס, אשר חישב לא רק את עלויות הקרקע והבנייה, אלא גם את ההוצאות שמתווספות בתקופת קיומו של הבניין עד הריסתו.

בהתייחסות לשטח המושכר, יש לקחת בחשבון בדרך כלל בגורדי שחקים בני 40 קומות תוספת של 30% על ההוצאות, בהשוואה לבתים בני 20 קומות.

לשוכר זה עולה אפילו 100% יותר. כגורמי התייקרות מזהה הריס הוצאות יותר גבוהות בתכנון הפרויקט ואישורו, עיצוב החזית וההשקעה הנוספת הדרושה בציוד הטכני.

קלאוס ביטנר, מנכ"ל קבוצת ההנדסה קנצלר בפרנקפורט, כולל בתחשיבו הכלכלי גם את ההוצאות המצטברות בימי חייו של בניין אחרי הקמתו. רק 20% מההוצאות קשורות בבנייתו, 80% נובעות מהתחזוקה והשיפוץ. 90% מכל ההוצאות של בניין מושקעות בכוח אדם, אומר ביטנר. הוא מבהיר את פוטנציאל החיסכון בהוצאות התחזוקה על בסיס דוגמת מגדל טריאנון, שבנייתו הסתיימה ב-1993 בפרנקפורט.

במגדל המשרדים הזה חסכו בהוצאות על-ידי ארגון מחדש של השמירה והקייטרינג, וכן על-ידי שינוי בתחזוקת המעליות. חיסכון נוסף הושג על-ידי קיצוץ בהוצאות החשמל במגדל המשרדים בן 46 קומות שגובהו 186 מטר.

במשרדים ששטחיהם המושכרים מקיפים 62,000 מ"ר ו-550 מגרשי חנייה במוסך עמוק, הוכנסו שיפורים במערכת האוורור. לדברי ביטנר, הצליחו בסיכום הפרויקט לחסוך 20% מהוצאות הבנייה והשימוש.

לפעמים יכול להיות יותר כדאי להחליף פעם בשנה את כל הנורות באובייקט גדול, במקום להפעיל את מנגנון התחזוקה בכל מקרה של נורה מקולקלת, ולשלוח במיוחד אדם לצורך זה.

אחת מטעויות התכנון הטיפוסיות, גילה ביטנר, היא גם בשלטי הפרסום שמוצבים בחזית בניין משרדים, שנהוג להציגם כך שהם נראים אמנם מרחוק, אלא שניתן לנקותם רק באמצעים טכניים יקרים.

אינסטלציה זולה שגורמת אחר כך הוצאות תחזוקה יקרות, משמחת את לב הבעלים רק בזמן הראשון אחרי ההתקנה. השמחה מתפוגגת זמן קצר אחר כך.

מנכ"ל קבוצת ההנדסה נוכח לדעת, שהאחריות לפגמים מוטלת תמיד על מישהו אחר מהשותפים לבנייה. הפילוסופיה הנפוצה בניהול גורסת התמקדות בעסק הליבה, שהביאה למצב שתפקידי התחזוקה נמסרים כיום לגורמים חיצוניים.

לעתים כפופים אנשי התחזוקה להוראות של מנהל המיתקן (FACILITY MANAGER).

תפקידו של הנ"ל, לא רק לדאוג לעבודות השוטפות אלא גם לאופטימיזציה של ההליכים. משום כך ממליצים המומחים של ביטנר לשתף את מנהלי הבית כבר בשלב התכנון של בניינים חדשים.