אופציית השוק המשני למשכנתאות עולה שוב

הצעת משרד השיכון באה על רקע שוק משכנתאות השרוי מזה זמן רב במצב קטטוני. תורמים לכך המיתון הקשה במשק, שנראה שאין ממנו מוצא, הריבית הגבוהה, ואף השביתות הממושכות בטאבו, שאינן מאפשרות ביצוע עסקאות גם למי שכבר רוצה ליטול משכנתא.

אין פלא עם כך, שרבים בענף אומרים, שצריך להתחולל נס כדי שההצעה הזאת, שנדחית פעם אחר פעם, אכן תתקבל על-ידי האוצר, ולא תזכה לגורל דומה לזה של המשכנתא המדורגת.

שוק משני למשכנתאות הוא מסגרת המאפשרת להנפיק ולסחור באג"ח שהגיבוי שלו הוא תשלומי המשכנתא של רוכשי המשכנתאות. המקורות לאג"ח זה הן השקעות פיננסיות של הציבור לטווח קצר ובינוני. בכך מאפשר השוק המשני תיווך בין מקורות לטווח קצר ובינוני לשימושי הטווח הארוך.

עד כה נהוג היה לומר שהשוק המשני אינו מתפתח בארץ כתוצאה מחסמים רגולטוריים, אך אלה הוסרו במהלך השנים. בין השאר בוטל מס בולים; מס הכנסה נתן גילוי דעת לפיו ישווה את הוראות המס לאלה החלות על המשקיעים באגרות חוב אחרות; מס ערך מוסף אישר פטור על הכנסות מריבית ראלית. ב-2002 החליטה גם הממשלה על השלמת ההערכות לשוק המשני. למרות זאת השוק סרב להתרומם.

לדעת סמנכ"ל גיזה יעוץ כלכלי, יובל זילברשטיין, מה שעוצר את התהליך הוא המרווח הקטן שנותר לבנקים בין מקורות הגיוס לבין הריבית שהוא יכול לגבות מהלווים.

"המרווח הוא כיום פחות חצי אחוז", אומר זילברשטיין, "וקשה מאוד להכניס לתוכו את רווחי החברה האורזת - שקונה משכנתאות מהבנק ומוכרת אותה למוסדיים, את עלות חברת הדירוג, עלות ההנפקה ועלות הביטוח. אם לוקחים את כל המרכיבים האלה בחשבון, אי אפשר לייצר רווח".

לדברי מנכ"ל בנק טפחות, ויו"ר סקציית הבנקים למשכנתאות, חיים פרויליכמן, שוק משני הוא דבר חשוב מאוד, ואין ספק שיום אחד הוא יקום גם אצלנו ויביא להוזלת המשכנתאות. גם לדעתו, הבעיה המרכזית היא המרווחים הנמוכים של הבנקים בין התשואה על אגרות החוב הממשלתיות לבין מחיר המשכנתא הסופי למשתכן.

לדעת פרויליכמן, הפתרון היחיד לפי שעה הוא הבטחה מצד המדינה להשתתפות בשוק. לדבריו, עם היווסדו של השוק המשני למשכנתאות בארה"ב, נתנה הממשלה האמריקאית ערבות למשקיעים, ובכך הגבירה את בטחונם. "הבעיה היא שהאוצר מסרב לתת ערבות כזו, ומונע את יצירת השוק", אמר. יחד עם זאת מדגיש פרויליכמן, שגם אם הממשלה תיתן ערבות, והמירווח לא יהיה גדול מספיק, התוכנית תיכשל.

במקביל מאמין פרויליכמן, שאם המדינה אכן תפסיק להבטיח לקופות הפנסיה אגרות חוב מיועדות, הן יחפשו בעצמן אפיקי השקעה חדשים, במקרה כזה, השוק המשני יוכל להפוך לאפיק אטרקטיבי.

באשר למשכנתא המדורגת, אומר פרויליכמן, שלמן הרגע הראשון היה ברור שמדובר בסוג של הצגה, ובהכרזה שאין מאחוריה שום מסר. "מי שרוצה לעזור לציבור לא מבטל מענקים כדוגמת ביטול המענקים ליישובי קו עימות", הוא אומר. הציבור, כמובן, הצביע ברגליים.

לדעת יובל זילברשטיין, משמעות המשכנתא המדורגת היא, שבשמונה השנים הראשונות מתחייב הלווה על החזרים מופחתים, ולאחר מכן עם התבססותו הכלכלית, עולים ההחזרים לרמה גבוהה יותר. כתוצאה מכך משלם הלווה בשנים הראשונות ריבית בלבד, ואחר כך הוא מתחיל לשלם קרן וריבית. במצב שוק קשה, ובעתיד כלכלי בלתי ברור, אף אחד לא מוכן לקחת על עצמו התחייבות כזו, אמר.