גופים מוסדיים מגדילים השקעותיהם בשוק הגרמני

לאחר שבשנת 2002 גדל היקף הנכסים של הקרנות הפתוחות בגרמניה בכ-15 מיליארד אירו, בשוק מעריכים שסך ההשקעות של גופים מוסדיים בגרמניה, כולל קרנות פתוחות, מסתכם כיום בכ-290 מיליארד אירו. בענף מעריכים שעתיד ההשקעות בענף תלוי במצב הכלכלי של גרמניה, בשוקי המניות, ובשיעורי הריבית במדינה. ברברה קנפלוך, המנהלת את הקרן הפתוחה SEB, בטוחה ששוק הנדל"ן בגרמניה בדרך לצמיחה משמעותית. "מבין הגופים המוסדיים, היקף ההשקעה בנדל"ן מתוך סך הפורטפוליו מסתכם בכ-5% עד 6%, והיעד שאנו בונים עליו בתוך כ-5 שנים נע סביב ציפיות לצמיחה של כ-15% עד 20% בהשקעות בענף".

קמעונאים בגרמניה מזרימים לא מעט כסף לתוך הקרנות הפתוחות, והיקף ההשקעות של הקמעונאיות בנדל"ן מתוך סך הפורטפוליו שלהם מוערך בכ-3%-4%.

קנפלוך ציינה, כי ברבעון הראשון של 2003 גדלו נכסי הקרנות הפתוחות בכ-7 מיליארד אירו, והיא צופה שבמהלך השנה הנוכחית יוזרמו אל הקרנות מעל ל-15 עד 20 מיליארד אירו - סכומים הגבוהים מאלו שהוזרמו אליהם בשנת 2002.

היקף ההשקעות של SEB הסתכם בארבעת החודשים הראשונים של השנה בכ-350 מיליון אירו, לעומת השקעות בהיקף של 750 מיליון אירו ב-2002. היקף הנכסים של הקרן מסתכם בכ-3.7 מיליארד אירו, ובקרן מציינים שהיקף הנכסים גדל באופן מהיר.

מנהלת הקרן צופה שב-2003 יהיו ברשותה מיליארד אירו שישמשו להשקעות. ההשקעה המרכזית של הקרן השנה, בהיקף של 170 מיליון אירו, התבצעה בקומפלקס של מלונות בברלין, והשקעה נוספת בסכום של 160 מיליון אירו עומדת להתבצע באזור משרדים מרכזי ברומא.

"אנו מציגים כיום תשואה נטו של 5.7%, ומעריכים שהתשואה השנתית תסתכם בכ-5%". אמרה המנהלת.

קנפלוך מציינת את מידת התנודתיות הנמוכה שיש לקרן, ורואה בהשקעה בה אמצעי מצוין לגידור כנגד סיכוני שוק המניות. במהלך השנה האחרונה שינתה קרן SEB את מדיניותה כלפי השקעות בחו"ל, והגדילה את נתח השוק מעבר לגבולות גרמניה לרמה של 50% מול 50%, לעומת רמת השקעה קודמת של 60% מול 40%.

בקרן רואים בערים מרכזיות במזרח אירופה, כגון: בודפשט, ורשה ופראג כמקומות אטרקטיביים להשקעה, וכן בערים קטנות בספרד. יחד עם זאת, ב-SEB שוקלים לבדוק מחדש את השוק בלונדון, זאת לאחר שלפני כשנתיים הצליחה הקרן לרשום רווחים נאים ממכירת ארבעה נכסים בבירה הבריטית.

בשנת 2002 כ-15% מהפורטפוליו של הקרן הושקע בארה"ב, אך ב-SEB החליטו להנמיך את היקף החשיפה מעבר לים ל-11%. "השוק בארה"ב הוא שוק קשה מאוד כיום, ואנו סבורים שדווקא עדיף במצב הנוכחי להיות בצד המוכרים ולא בצד הקונים. יש הרבה מאוד כסף מגורמים מוסדיים שזורם בשוק הנדל"ן האמריקני, ודוחף אותו קדימה", ציינה קנפלוך.

נציין, כי על אף האופטימיות בקרנות הפתוחות בגרמניה, המצב הכלכלי ממנו סובלת הכלכלה הגדולה באירופה, הוביל לירידה חדה בתשואות בשוק הנדל"ן המשרדי.

פעילים בשוק הנדל"ן המקומי מעריכים שבתשעת המחוזות החשובים ביותר בגרמניה, נפלו התשואות בשיעור חד של 25%-30%, וכי במקומות מסוימים נפלו התשואות בשיעור חד אף יותר של כ-40%.בגרמניה, תולים בין היתר, את הסיבות לירידה בביקוש לנדל"ן מסחרי במספר ענפים שנפגעו מהמיתון: שירותים פיננסים, טלקומוניקציה ופרסום.

כתוצאה מההאטה במצב הכלכלי בגרמניה והתיסוף החד באירו, החליטו לא מעט משקיעים להציץ החוצה ולנסות לנצל הזדמנויות. משקיעים רבים רכשו מספר רב של שטחים מסחריים במדינות אירופאיות מחוץ לגוש האירו, ובצפון אמריקה.

שנת 2002 נחשבה לאחת השנים הקשות ביותר אי פעם בכלכלה הגרמנית. מדד אמון הצרכנים ירד באופן חד, התמ"ג צמח בכ-0.2% בלבד, ומדד הדאקס בפרנקפורט רשם ירידות שערים חדות.

גורמים בשוק הנדל"ן המקומי ממליצים למי שבוחר להשקיע בתחומי גרמניה, להתמקד בהשקעה בערים הגדולות, בהן יש עדיין ביקוש לדירות ולשטחים משרדיים. בפרנקפורט, לדוגמא, יש ביקוש ער לנכסי נדל"ן באזורים משרדיים.

כידוע, העיר משמשת כאחד ממרכזי המסחר והתעופה המשמעותיים ביותר של המדינה, ומחיר השכירות של דירת 100 מטר במרכז העיר נע סביב 2,000 אירו לחודש. מחירי הנדל"ן בערים מינכן והמבורג יקרים עוד יותר, ובאזורים המבוקשים יותר בפרנקפורט מחיר מכירה של מ"ר מרובע עשוי להגיע לרמה של 6,000 אירו.

גורמים נוספים הפועלים בשוקי הנדל"ן באירופה מעריכים, כי שוקי הנדל"ן במדינות מרכז אירופה יהוו את הדובדבן שבקצפת בעתיד הקרוב. מחירי הדירות והמשרדים במדינות כגון הונגריה, פולין והרפובליקה הצ'כית צפויים לטפס מעלה על רקע ההצטרפות לאיחוד האירופאי במאי 2004.

נציין, כי התשואות במדינות אירופה בתחילת שנות התשעים נעו ברמות הגבוהות של 13%-14%, ונפלו לרמות של 8%-10% בשנה. זאת, לעומת תשואה ממוצעת של כ-5% עד 6% בגושים אורבניים מרכזיים באירופה, בהם גרמניה.

הקרן הפתוחה הגדולה ביותר בגרמניה היא CGI המנהלת נכסים בהיקף של 11 מיליארד אירו, ונמצאת בבעלות כמעט מלאה של קומרצבנק. כ-26% מנכסיה של הקרן מושקעים בגרמניה וצרפת, 19% בבריטניה, 17% בהולנד, 5% בפורטוגל וכ-3% באיטליה.

בקרן צופים להגדיל את היקף ההשקעות בשנה הנוכחית בשיעור חד של 3.5 מיליארד אירו, ורואים בשוק הקמעונאי באירופה השקעה אטרקטיבית - בעיקר במדינות דרום אירופה.

על רקע הגידול החד בהשקעות בקרנות פתוחות, הצליחה ב-2001 זרוע ההשקעות של CGI להגדיל בכ-2.4% את נתח השוק שלה בגרמניה לרמה של 13.4%.

גם מנכ"לית CGI, ברבל שומברג, מצטרפת להערכות עמיתיה ואיננה צופה האטה ברמת ההשקעות של הקרנות הפתוחות במהלך השנה. "אנו מעריכים שהריבית במשק תישאר ברמות נמוכות, וששוקי המניות לא יצברו תאוצה", אמרה שומברג. ל-CGI יש בצנרת מספר פרוייקטים מרכזיים בהם היא מתכוונת להשקיע, וכ-2 מיליארד אירו יופנו להשקעות בטווח הזמן הקרוב.

ב-CGI עומדים להודיע בקרוב על עסקה בשווי של 200 מיליון אירו בפאריז שתתבצע במהלך החודש הבא. שומברג מסרה, כי על הקרנות הפתוחות באירופה להגביר את רמת השקיפות והמקצועניות, בכדי לגרום למשקיעים ביבשת להזרים יותר כספים אל הקרנות.

"עלינו להיות יותר גמישים, ולהיות מוכנים לתחרות עם מכשירים פיננסים אחרים, כגון אגרות חוב ומניות", אמר המנכ"לית. לדבריה, תהליך ההתייעלות והשקיפות קיבל דחיפה משמעותית כאשר בית ההשקעות מודי'ס דירג את זרוע ההשקעות של החברה בדירוג Aaa.

לדירוג ושקיפות בקרנות הפתוחות בגרמניה חשיבות רבה. חלק משמעותי מגיוסי הסקטור בשנים הקרובות צפוי להגיע מכיוון חברות ביטוח, אשר נפגעו קשות במהלך שלוש השנים האחרונות כתוצאה מהירידה בשוקי המניות בעולם.

פיץ': התאוששות בשוק המשרדים בארה"ב צפויה בראשית 2004 שיעור הנכסים הפנויים כמעט והכפיל את עצמו בממוצע והגיע ל-16.9% לעומת 8.6% ב-2000

עם סיום הרבעון הראשון של שנת 2003, שיעור הנכסים הפנויים בשוק המשרדים בארה"ב כמעט והכפיל את עצמו בממוצע ארצי, והגיע ל-16.9%, לעומת 8.6% בשנת 2000, כך עולה מדו"ח חדש של חברת הדירוג הבינלאומית פיץ'.

להערכת אנליסטים בחברה, כל שיפור בסקטור המשרדים במהלך השנתיים הקרובות ילווה בניסיון עיקש לסגור מחדש את הפערים. על פי הדו"ח, הגידול בשיעור הנכסים הפנויים עלה בעיקר בשל ירידות בביקושים ולא גידול בהיצע המלאי החדש, גורם שהיווה את אחד הזרזים המרכזיים למשבר הנדל"ן הגדול שפקד את המדינה בשנות ה-90. שוק המשרדים בסן פרנסיסקו, דאלאס ושיקגו מדגים אולי בצורה הטובה ביותר את התופעה, כך נכתב בדו"ח. שלושת הערים הללו משמשות שווקים מרכזיים באזורם, ושיעור הנכסים בשלושתם גבוה מהממוצע הארצי.

שרון קדמי

ארה"ב: ירידה של 6.8% במספר התחלות בנייה בחודש אפריל היתרי בנייה עלו ב-1.2% לרמה של 1.709 מ' יחידות בקצב שנתי

מתחילת השנה נרשמו לא מעט תהפוכות בממוצע התחלות הבנייה בארה"ב. בחודש אפריל נרשמה ירידה חדה של 6.8% לרמה של 1.63 מיליון יחידות בקצב שנתי, לעומת עלייה מרשימה של 8.3%, לרמה של 1.78 מיליון יחידות בקצב שנתי בחודש מארס.

מדובר בירידה חדה מהצפוי, שכן גורמים בוול סטריט העריכו כי באפריל תירשם ירידה מינורית לרמה של 1.74 מיליון יחידות.

ממוצע התחלות הבנייה באפריל הושפע הן מהתחלות בנייה של משפחות חד הוריות, והן מהתחלות בנייה של משפחות מרובות ילדים. למרות הירידות החדות, אנליסטים בארה"ב מעריכים שהריבית הנמוכה הנהוגה כיום בכלכלה הגדולה בעולם תמשיך להקרין לטובה על שוק הנדל"ן. עוד עולה מהנתונים, כי בצפון מזרח ארה"ב והמערב התיכון החל להתמתן קצב התחלות הבנייה ביחס לשנה שעברה. מנגד, בדרום המדינה ובמערבה - היכן שמתבצעת רוב הפעילות הנדל"נית, החל להירשם גידול בהיקף הפעילות.

יחד עם זאת, מספר היתרי בנייה עלה ב-1.2% לרמה של 1.708 מיליון יחידות בקצב שנתי. נתון זה מהווה אינדיקציה לעתיד לבוא בחודשים הקרובים, ורומז על עלייה עתידית במספר התחלות הבנייה.

עופר לוי

תורכיה מרימה ידיים מהמאבק בבנייה בלתי חוקית במדינה תאפשר בנייה על פארקים לאומיים, יערות ושמורות טבע לשעבר

ממשלת תורכיה עומדת לפרסם צו שיעניק חנינה לכל המבנים הבלתי חוקיים בתחומי המדינה, שניבנו לפני 2001, על קרקע בבעלות המדינה, נודע בשבוע שעבר.

בכך תתאפשר בנייה על פארקים לאומיים, יערות ושמורות טבע לשעבר.

כל הצעדים המהפכנים הנ"ל כלולים בטיוטת הצעת חוק, שהוצגה לפרלמנט באנקרה על ידי הממשלה.

החוק גם מאפשר מכירה של יערות. הממשלה מתכוונת לגייס כספים על ידי מכירת קרקעות שעליהן ניבנו מבנים בלתי חוקיים. השלטונות בתורכיה הודיעו בעבר על חנינה דומה לבעלי מבנים בלתי חוקיים, בדרך כלל לפני הבחירות לרשויות המקומיות, במה שתואר כשוחד בחירות על ידי גורמי אופוזיציה. הבחירות הבאות לרשויות המקומיות ייערכו באפריל 2004.

"החנינה הממשלתית תעודד אנשים לבזוז רכוש ממשלתי בעתיד", אמר יילדיז יוזאל, בכיר בהתאחדות האדריכלים התורכית.

רונן לב