"מגמה חריפה של צמצום בשטחים הנדרשים על ידי חברות ההיי-טק"

ישרס, מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ - המתמחה בהשכרת מבני תעשייה ופועלת גם דרך החברה הבת -רסקו בבניית דירות למגורים למכירה - הגדילה את רווחיה ברבעון הראשון של השנה ל-2.8 מיליון שקל, על הכנסות של כ- 42.1 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-1.9 מיליון שקל, על הכנסות של כ-58.1 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2002. בשנת 2002 כולה הרוויחה החברה כ- 880 אלף שקל, על הכנסות של כ-205.6 מיליון שקל.

ולמרות השיפור בתוצאות מלינים מנהלי החברה - שלמה אייזנברג, יו"ר ישרס ומנהל העסקים הראשי, וברוך אלשיך מנכ"ל החברה, על מצב הענף.

מגמת עודפי ההיצע וירידת המחירים בשוק השכרת הנכסים בארץ, שהוחרפה בשנת 2002, נמשכה גם בשלושת החודשים הראשונים של השנה, הם טוענים במסגרת דו"ח הדירקטוריון, וממשיכים - כיום יש קושי במציאת שוכרים לשטחים הפנויים החדשים שנבנו ובעיקר לשטחים הישנים שהתפנו. במקביל, נמשך השפל בביקוש וברמת המחירים בדירות למגורים.

ברבעון הראשון השקיעה קבוצת ישרס כ-1.2 מיליון שקל בקרקעות ונכסים מניבים, בעיקר בפרויקט ימק"א המיועד למגורים, מלונאות משרדים ומסחר, והגן הטכנולוגי ירושלים (מלחה) - מגדל משרדים.

ההכנסות מדמי שכירות, דמי ניהול נכסים והפעלת החניון ברבעון הראשון של השנה, הסתכמו בכ-19.3 מיליון שקל, בהשוואה לכ-18.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - עליה של כ-6%. עם זאת, במקביל חלה עלייה של כ-18% בהוצאות האחזקה של המבנים.

אבל, הגידול בהוצאות מתגמד לעומת הבעיה העיקרית של החברה כפי שאומרים מנהליה - המשבר בשוק ההיי-טק. "עקב המשבר בשוק ההי-טק שהתפתח בשנת 2001 והוחרף בשנת 2002, ניכרת מגמה חריפה של צמצום בשטחים הנדרשים ע"י חברות ההיי-טק, בצד תהליך מואץ של סגירת חברות שהגיעו לקץ דרכן הכלכלית", מציינים המנהלים, "תהליכים אלו לא פסחו על דיירי פרויקט הגן הטכנולוגי ירושלים (מלחה) ופרוייקט גן טכנולוגי מאיר - הר החוצבים בירושלים. למעשה, החל מהרבעון השלישי של שנת 2001 מורגשת השפעת ההליכים האלה על הכנסותיהם ורווחיותם של פרויקטים אלה".

כך או אחרת, לישרס שמונה פרויקטים עיקריים של נכסים להשכרה, שנמצאים בשלבים שונים, רובם בירושלים. נתחיל בפרויקט ימק"א ירושלים. העבודות בפרויקט זה התחילו בחודש מאי 2001, וכעת, לאחר שכבר נתקבל היתר לביצוע השלב הראשון של עבודות החפירה, הושלמו כ-60% מעבודות הפרויקט. ישרס מתארגנת להגשת בקשה להיתר בניית השלד התת קרקעי, ובמקביל, לבחירת הקבלן המבצע.

פרויקט נוסף בירושלים הוא הגן טכנולוגי (מלחה) ירושלים. בפרויקט קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות בשטח עיקרי של 14 אלף מ"ר ושטחי שרות של כ-26 אלף מ"ר. בנוסף מקדמת החברה שינוי תב"ע להגדלת זכויות הבנייה בשטח עיקרי של כ-12.5 אלף מ"ר ושטחי שרות של 14 אלף מ"ר.

פרויקט די דומה למלחה הוא פרויקט הגן הטכנולוגי מאיר בהר חוצבים בירושלים. לחברת נכסי הר חוצבים, מקבוצת ישרס, זכויות בנייה לא מנוצלות. במהלך השנה שעברה אושר שינוי תב"ע להגדל זכויות בנייה להקמת מגדל משרדים בן 19 קומות, בשטח עיקרי של כ-21.8 אלף מ"ר, ובכך ימוצו הזכויות של החברה באתר זה - סה"כ כ-50 אלף מ"ר שטחים בנויים להשכרה, ובנוסף חניון בשטח של כ-29 אלף מ"ר, אשר ישמש את כל הבניינים בפרויקט.

עוד גן טכנולוגי מקימה החברה בגבעת רם בירושלים (לשעבר מטע"מ). ישרס משלימה את עבודות הפיתוח הסביבתי, כאשר המעבר לשלב הבנייה תלוי, לדברי מנהלי החברה, במצב השוק.

כמו כן, מתכננת החברה בטירת יהודה, חבל מודיעין, מרכזים לוגיסטיים והיא פועלת לשינוי תב"ע ליעוד למשרדים והגדלת זכויות בנייה.

ובכלל, נראה שעיקר המאמצים של מנהלי חברת ישרס כיום סבים סביב שינוי תוכניות בנייה. גם באור-יהודה, בה יש לחברה שטחים חקלאיים, היא מנסה יחד עם שותפיה לקדם תב"ע על שתי משבצות חקלאיות הנמצאות בחכירה ע"י החברה זה עשרות שנים. סה"כ השטח המתוכנן מסתכם בכ-450 דונם וחלקה של ישרס 50% .

רויקט נוסף שבו מעורבת החברה הוא פרויקט קריית יובל בירושלים. מאז 96 פועלת הקבוצה להכנת תוכנית חדשה של המרכז המסחרי בקרית יובל, לצורך הקמת פרויקט מודרני הכולל מרכז קניות, מגדלי מגורים, משרדים וחניון, וזאת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, עם זאת, נראה שהפרויקט קצת תקוע - ההשקעות בו ברבעונים האחרונים נמוכות.

בפרוייקט מלון הנשיא ירושלים, דווחה אשתקד החברה על ביטול הסכם רכישת הנכס, בגלל הפרת הסכם יסודית. כזכור, בשנת '91 רכשה הקבוצה מצד ג' מחצית מזכויותיו במקרקעין המיועד לבנייה למגורים. עלות המקרקעין בספרים לסוף השנה שעברה מסתכמת בכ-19 מיליון שקל, אבל, כאמור, תוכניות הפיתוח נדחו בגלל הפרה יסודית וחמורה, לטענת החברה, ובהתאם לכך, כנקבע בהסכם הרכישה, הופעל סעיף בוררות.

מעבר לפרויקטים אלה מפעילה ישרס בית אבות - מועדון נווה אביב בכפר שמריהו. ברבעון הראשון הסתכמו ההכנסות מבית האבות בכ-3.3 מיליון שקל, לעומת כ-3.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, והנהלת החברה מציינת, כי גם בתחום זה מורגשת האטה.

האטה מסויימת יש גם בחברה הבת רסקו. רסקו בונה כיום בכ-11 אתרי בנייה. חלקה בבנייה זו כ-190 יחידות דיור בלבד. בנוסף, בארבעה אתרים שבנייתם נסתיימה, נותרו 60 יחידות דיור לא מכורות. הנהלת הקבוצה מדגישה, כי זה שנתיים, בגלל מצב השוק, הוקטנו כמויות הבנייה בפרויקטים. תופעה זו עשויה לדעתם להימשך כל עוד הביקוש ימשך ברמתו הנוכחית.

מכל מקום, ברבעון הראשון של השנה הסתכמו ההכנסות בכ-19.5 מיליון שקל, לעומת כ-36.11 מיליון בתקופה המקבילה ב-2001. עלות המכירות הסתכמה בכ-12.8 מיליון שקל, בהשוואה ל-29.8 מיליון שקל ברבעון המקביל, והרווח הגולמי הסתכם בכ-6.7 מיליון, לעומת כ-6.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.