הונגריה בראש השווקים המתעוררים מבחינת שוק הנדל"ן המסחרי

במקום השני מתייצבת צ'כיה ואחריה פולין. המדינות האירופאיות הללו הציגו על פי המחקר, את הנתונים המקרו כלכליים הטובים ביותר, הכוללים בין היתר רפורמות מבניות, המושכים אליהן מספר הולך וגובר של משקיעים זרים.

המחקר בחן כ-50 מרכיבים פוליטיים, כלכליים ונדל"ניים. ההזדמנויות והסיכונים השתנו ממדינה למדינה, וככל שהסיכון גבוה יותר, התשואה אותה יבקשו המשקיעים תהיה גבוהה יותר, כך שמדינות כמו טורקיה ורוסיה יקרצו יותר למשקיעים הספקולטיביים. "גם מי שמחליט להיכנס לשווקים מסוכנים מעט יותר, צריך ללמוד ולהבין היטב כיצד הם פועלים", כותבים עורכי המחקר.

בהתייחס לתפקיד הנכסים, הדו"ח מציין כי הזמינות של נכסים חדשים ומודרניים, בין אם לשימוש משרדי או קמעונאי, היא הזרז לאטרקטיביות הנכסים בשווקים המתעוררים. במדינות בהן השטחים אינם באיכות המתאימה, ההתפתחות הכלכלית תהיה איטית יותר.

המחקר שבחן את השווקים המתעוררים באירופה כלל את צ'כיה, אסטוניה, הונגריה, לטביה, ליטה, פולין, סלובקיה וסלובניה, שכולן אמורות להצטרף לאיחוד האירופי במאי 2004 (בנוסף אליהם יצורפו גם מלטה וקפריסין שלא נכללו בסקר - ש.ק).

כמו כן נבדקו בולגריה, רומניה וקרואטיה הצפויות להצטרף בשנת 2007, טורקיה שעוד לא החלה במו"מ הישיר בדבר הצטרפותה וכמובן רוסיה, שהיא המדינה הגדולה ביותר באירופה עם אוכלוסייה של למעלה מ-143 מיליון תושבים, שנהנים מהסכמי שיתוף פעולה עם האיחוד האירופי.

ההתרחבות מזרחה של האיחוד האירופי תניב תשואה לכלל אירופה, ולא רק לשווקים המתעוררים מצוין בסקר. "שווקים רבים יותר, נגישים יותר ונזילים יותר יצורפו, והזדמנויות עסקיות חדשות לשיתופי פעולה ייווצרו" , נכתב.

הזוכות הגדולות על פי הסקר, יהיו דווקא הערים המרכזיות, אף יותר מהמדינות עצמן. איזורים ללא יתרון יחסי ייאלצו להתמודד מול תחרות גלובלית של מחירים, זמינות וכוח עבודה זול. הדו"ח הוכן בעיקר בעקבות חתימת הסכם ההצטרפות של המדינות החדשות לאיחוד, שנחתם בחודש שעבר באתונה, ואישר למעשה את התרחבות האיחוד האירופי מזרחה.

בימים אלה מאשרות המדינות החדשות במשאלי עם את הצטרפותן לאיחוד, כשרק בשבוע שעבר למעלה מ-75% ממשתתפי המשאל בפולין הצביעו בעד ההצטרפות לאיחוד. יתר המדינות כבר אישרו את הצטרפותן, וכעת ממתינים לאסטוניה ולטביה שצריכות לקיים את משאלי העם בחודש בספטמבר הקרוב.

מבחינת שוק הנדל"ן במדינות המתעוררות שיצטרפו לשוק, כ-3.36 מיליון מ"ר של מרכזי קניות עתידים להצטרף למלאי בשנתיים הקרובות.

הצרכנים במדינות הללו יצרו סטנדרטים חדשים, מודרניים הרבה יותר. הפיתוח של מרכזי קניות מהדור הבא יישאר עדיין הזרז המרכזי שימשוך משקיעים זרים לזירה האירופית, מעריכים עורכי המחקר. שוק המשרדים האירופי לא צפוי להתרחב יתר על המידה, מאחר ורוב החברות כבר התמקמו בשווקים הללו, והצמיחה תמשיך להיות יציבה אך נמוכה יחסית. יחד עם זאת צופים עורכי המחקר, כי בטווח הזמן הקרוב תהיה התרחבות רגעית, בעיקר עקב כניסה של גופים מוסדיים ורשמיים, חלקם של האיחוד עצמו, לשווקים החדשים.

הסרת חסמי המסחר עם כניסת החברות החדשות, תעודד ללא ספק את חברות ההובלה הבינ"ל למקם מרכזים לוגיסטיים חדשים במזרח אירופה, בעיקר על מנת ליצור מערכת פאן אירופית רחבה.

הריבית על אג"ח ממשלתי באיזור צפויה לעלות במעט בתקופה הקרובה, בעיקר הודות להפחתת הסיכון המיוחס לשווקים המתעוררים. התשואות צפויות לשמור על רמתן כיום, ואולי אף לעלות לאחר שיצורפו לגוש האירו. נכון להיום, ההון הגרמני הוא השולט בכלכלה האירופאית, אך המשקיעים נוטים להיות יותר ויותר מגוונים.

לרבים מהשווקים החדשים יש פוטנציאל לקלוט את הנכסים המודרניים, והם צפויים לצמוח בצורה יפה בחמש עד עשר השנים הקרובות, מציינים אנליסטים בחברה. מצב זה ייצור שוק נדל"ן נזיל הרבה יותר, שיכול לשמש כאבן שואבת למשקיעים ויזמים מרחבי אירופה בפרט ומהעולם בכלל.

תהיה זו ההתרחבות החמישית במספר של האיחוד האירופי מאז הוקם בשנת 1958. ההצטרפות האחרונה הייתה בשנת 1995 עם הצטרפות אוסטריה, פינלנד ושבדיה. המדינות הנוכחיות המצטרפות לאיחוד מוכנות יותר לצירוף מאשר המדינות האחרות בעבר, בעיקר בשל הלחץ הפנימי בהן לרפורמות מבניות מהותיות. כשהאיחוד האירופי התרחב מערבה, מציינים במחקר, העולם היה מקום שונה בתכלית.

השקעות חובקי עולם היו פחותות מהיום, המשקיעים הכירו פחות את השווקים מחוץ למדינותיהם, והיה זה קשה הרבה יותר לבצע משחקים פיננסיים, בעיקר גידורים נגד שינויי ריבית ושערי חליפין תנודתיים.

עשרת המדינות החדשות המצטרפות לאיחוד יגדילו את מספר התושבים החיים תחת גג האיחוד בכ-255 לכ-484 מיליון איש, כ-70% יותר מאוכלוסיית ארה"ב. יחד עם זאת, המדינות הללו יוסיפו לתוצר של האיחוד בין 5%-6% בלבד, ובכך להפוך את הכלכלה הכוללת של האיחוד בערך לגודלה של הכלכלה האמריקנית.

המחקר מציין בין השאר, כי למרות הרפורמות בהן נוקטות המצטרפות החדשות על מנת שתוכלנה להצטרף לאיחוד, רבות מהמדינות הללו נושאות על כתפיהן את הנדוניה של 40 שנות קומוניזם.

ברגע שהמדינות הללו תצורפנה, חלקן על פי המחקר תזדקקנה לכ-35 שנה על מנת להשתוות לחלשות מבין המדינות הנוכחיות באיחוד (ראו טבלה). מבחינת ההשלכות הכלכליות של הרחבת האיחוד, המחקר מציין כי "בום כלכלי" אינו צפוי עם הצטרפות המדינות, מאחר וחלק לא מבוטל מהן כבר מזמן חלף על פני חלק מהחברות הוותיקות מבחינת חוזק ויציבות הכלכלה שלהן.

בכל זאת, רמות שכר נמוכות יותר ותשואות גבוהות יותר מאשר בכל מקום אחר באיחוד, ימשכו מספר רב יותר של משקיעים וחברות במשך השמן.

התפיסה, כי השווקים הללו מפותחים פחות וסובלים משחיתות רחבה ועיכובים בירוקרטיים תמשיך למשול בכיפה עוד זמן מה, מציינים עורכי המחקר.

יחד עם זאת הם מציינים, לרבות מהמדינות כוח עבודה מיומן ובסיס עסקי הולך ומתרחב, שיכול ליצור תחרות לא מבוטלת עבור החברות הוותיקות.

יתרה מזאת, עם התקדמות התהליכים האדמיניסטרטיביים והחוקתיים במדינות הנ"ל, התפיסה תלך ותצטמצם, וההוכחה הטובה ביותר לכך היא, כי חלק מהמצטרפות החדשות מדורגות כמדינות אמינות יותר מאלה שכבר חברות בו שנים רבות.