האם מי שמפעיל עסק ללא רשיון זכאי לפיצוי בשל הפסקים עסקים ופגיעה במוניטין
בגין הפקעת הנכס לצרכי ציבור? ביהמ"ש העליון משיב על כך בשלילה.
יהודה ונעמי בדיחי (להלן: "המשיבים") מחזיקים מכח זכות דיירות מוגנת בנכס,
בו הם מפעילים עסק לממכר פלאפל מאז 1986 ועד היום. דא עקא, שלפי תוכניות בניין
עיר שחלו על המתחם לכל אורך התקופה הצריכה לעניין, לא הותר בו שימוש מסחרי.
בשנת 1990 הגישו המשיבים בקשה לשימוש חורג בנכס כעסק לממכר פלאפל, אך בקשתם
נדחתה. עיריית ירושלים התריעה בפני המשיבים, כי הם מנהלים עסק שלא כדין. יחד
עם זאת, לא פעלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "המבקשת") להפסקת קיום
העסק.
בשנת 2001 החליטה המבקשת להפקיע, מכח סמכותה לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה,
תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), את נכסם של המשיבים לטובת הרחבת
דרך. בעקבות משא ומתן בין המבקשת למשיבים בדבר פינוי הנכס, הוסכם כי ימונה
מומחה, אשר ישום את נזקיהם של המשיבים, ובאופן זה ייקבע גובה הפיצויים בהם
יזכו. המבקשת עתרה לבית המשפט המחוזי בירושלים, על מנת שינחה את המומחה שלא
לשום את ההפסדים העסקיים שייגרמו למשיבים בשל הפקעת הנכס ואת הפגיעה במוניטין
של עסקם. את בקשתה נימקה המבקשת בעובדה, שהעסק הופעל ללא רשיון כדין.
בית המשפט קמא דחה את הבקשה, לאחר שמצא כי התנהגות העירייה, אשר משך שנים רבות
העלימה עין ולא קיימה את חובת הפיקוח המוטלת עליה, אינה נקייה מרבב. כך במיוחד,
הואיל ולעסקים אחרים שפעלו במתחם הותר "שימוש חורג". בית המשפט קמא קבע, כי
"המשך הפעלתו של העסק נובעת במישרין מהחלטת העירייה", ולכן אל לה להתכחש לקיומו
של העסק עתה.
כנגד החלטה זו הגישה המבקשת בר"ע לביהמ"ש העליון, שנדונה בפני השופט אליעזר
ריבלין, אשר החליט ליתן רשות ערעור.
על פי החוק - קובע השופט ריבלין - המשיבים אינם זכאים לכל פיצוי בגין פעולות
שביצעו בנכס בניגוד לדין. הפיצוי המשתלם בגין הפקעה הוא פועל יוצא של ההגנה
המוענקת לזכות הקניין. כיום זכות זו זכתה לעיגון חוקתי בסעיף 3 לחוק יסוד:
כבוד האדם וחרותו, אך עיגון זה כשלעצמו לא מקים עילת פיצוי מקום שאין עילה
כזו על פי דיני ההפקעה. הפיצוי בגין הפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכויות הקנויות
של בעל הנכס המופקע, ולכן עליו לשקף פקיעה זו. מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל
הנכס במצב בו היה עומד אלמלא ההפקעה.
במקרה דנן, כאשר הופקעה זכותם של המשיבים בנכס, לא נפגעה כל זכות קיימת שלהם
להפעלת העסק במקום - כיוון שזכות כזו לא הייתה קיימת בידיהם מעולם. מכאן, שאין
הם זכאים לפיצוי על הפגיעה במוניטין העסק ועל אובדן ההכנסות שהוא מניב. שימוש
בלתי חוקי בנכס אינו מצמיח זכות להמשך שימוש שכזה. אדם אינו יכול לקנות לעצמו
זכות להפר את החוק מכוח העובדה שהרשות לא הקפידה לאכוף אותו. אין להשלים עם
הפרה בוטה של דיני התכנון והבנייה ושל דיני רישוי העסקים. יתכן שאוזלת היד
של הרשויות באכיפת דינים אלה ראוי לגנאי, אך אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני
פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התכנון והבנייה, ואת דיני רישוי העסקים,
ויתגמלו את מפרי החוק.
אשר על כן, יש לקבוע - קובע השופט ריבלין - כי למשיבים לא הייתה כל זכות להפעיל
עסק בנכס שהם בעליו, ולכן אין גם כל הצדקה למתן פיצוי על הפגיעה בזכות זו בעקבות
ההפקעה. מתן הפיצוי במקרה שכזה לא ישיב את המצב לקדמותו - כמטרתו של הפיצוי
בגין הפקעה - כי אם ישפר את מצבם של המשיבים ביחס למצבם החוקי המקורי. זאת,
כיוון שערב ההפקעה אסורה היתה הפעלת העסק בנכס וניתן היה להפסיקה בכל רגע,
ואילו כיום, אחרי ההפקעה, מבקשים המשיבים פיצוי אשר יגלם את ההכנסות מהמשך
הפעלתו של עסק שכזה לצמיתות.
הלכה דומה נפסקה לעניין פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה: "מעולם
לא תצמח עילה. מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות. הנה, למשל... אדם שהפך
דירת מגורים לחנות או למשרד בניגוד לתוכנית מתאר... אין זה הולם את תכלית החוק,
אף אין זה סביר, לפרש את סעיף 197 לחוק כך שהעבריין יקבל פרס על העבירה.
מכאן שסעיף 197, כאשר הוא קובע כי פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מזכה בפיצויים
את "בעל הזכות" במקרקעין, מתכוון לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין. המסקנה
היא שלפי סעיף 197 אין חובה לפצות אדם שנפגע על ידי תוכנית, אפילו הוא דייר
מוגן, על שימוש חורג ללא היתר" (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
ירושלים נ' ברעלי ואח', פ"ד מט(470 ,463 )1).
דעה זו גם הובעה בספרות: "בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין שהופקעו זכאי לפיצוי
בעד שימושים חוקיים שעשה או שניתן היה לעשות במקרקעין. אין הוא זכאי לפיצוי
בעד שימושים בלתי חוקיים שעשה א שניתן לעשות במקרקעין. באופן זה, אין התובע
זכאי לפיצוי בעד שימוש שעשה במקרקעין בניגוד לדיני התכנון והבנייה, או בניגוד
לדיני רישוי עסקים, או בניגוד לדין הפלילי" (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה
שישית 406 ).
התוצאה הסופית: הערעור התקבל. נקבע כי המומחה שימונה ימנע מלכלול בשומת הפיצויים
דמי נזק בגין הפסקים עסקיים או בגין פגיעה במוניטין מסחרי.
רע"א 1054/03 ביהמ"ש העליון, השופט ריבלין.
בשם המבקשת: עו"ד עודד בלאושטין.
בשם המשיבים: עו"ד חיים הס.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
