גם אנגל משאבים ופיתוח ספגה ממעלות הורדה בדירוג האג"ח

"הורדת הדרוג נובעת בעיקר מגידול בסיכון העסקי והפיננסי של החברה. עם זאת, הגידול בסיכון ממותן על ידי ההתחיבויות והמגבלות שנטלה על עצמה אנגל משאבים", טוען יעקב אקילוב ממעלות ומפרט על עסקי החברה.

"אנגל משאבים עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בת בעיקר בייזום ופיתוח מקרקעין וכן ברכישה אחזקה, שווק, ניהול והשכרה של נדל"ן לרבות דיור מוגן, מבני משרדים, מסחר ותעשייה.

"אנגל ג'נרל (שכ-84.2% מהונה וכ-59.3% מהשליטה בה רכשה משאבים - א.ע) עוסקת בעיקר בהשלמת הון ליזמים במסגרת ליווי פרויקטים. להערכתנו, איחוד פעילות אנגל ג'נרל במסגרת פעילות אנגל משאבים מגדיל את הסיכון העסקי של החברה המאוחדת, בעיקר עקב הסיכון הגבוה מהממוצע הגלום בפעילויות אנג'ל ג'נרל. עם זאת, אנחנו מעריכים, שההתחייבויות שנטלה על עצמה החברה וחברת האם מפחיתות במידה מסויימת סיכונים עסקיים ופיננסים הכרוכים בביצוע העיסקה. בין ההתחייבויות האלה ניתן למנות את ערובת חברת האם (אנגל בניה - א.ע) לחלק מההתחיבויות הפיננסיות של ג'נרל בגין פרויקטים ברצועה השנייה (פרויקטים יזמים ברמת סיכון גבוהה, אשר ע"פ הגדרות החברה טרם הגיעו לשלב התחלת ביצוע), המנטרלת חלק מהסיכון הטמון בפרוייקטים אלה.

"בנוסף, להערכתנו התחייבות החברה האם להעמיד את ההון העצמי שג'נרל תידרש להעמיד בעתיד כנגד פרויקטים קיימים וחדשים, תקטין את העומס התזרימי ותגביל את הסיכון שג'נרל לוקחת על עצמה במגזר היזמות למגורים. יש לציין שהתחיבויות אנגל בניה אינן מדורגות ע"י מעלות אולם אנג'ל ג'נרל התחייבה כי תעסוק בפעילות הייזום אך ורק בכפוף לערבות של מפעלי אנגל בניה להתחיבויות שג'נרל תיטול במסגרת פרויקטים חדשים".

להערכת מעלות, המיצוב העסקי של החברה גם לאחר רכישת אנג'ל ג'נרל נותר גבוה במעט מהממוצע. "הנקודות העיקריות שלהערכתנו משפיעות לחיוב על מיצובה העסקי של אנגל משאבים הן - מעמדה הגבוה מהממוצע במגזר מקבצי הדיור עקב ודאות גבוה יחסית הנובעת משוכר באיכות גבוה (עמידר כשלוחה של משרד הקליטה) לתקופות בינוניות עד ארוכות (בחוזים הישנים חתמה החברה עם עמידר לרוב על שכירות לתקופה של 5 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות, בחוזים החדשים החברה חתמה על שכירות ל-10 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות). עם זאת, אנחנו מעריכים כי בתקופת האופציה לחידוש החוזה, הוודאות העסקית של החברה במגזר מקבצי הדיור נמוכה, וזאת לאור שינוי תמהיל האוכלוסיה הבוגרת בקרב ציבור העולים, תחרות מצד גורמים עסקיים בעלי מקבצי דיור חלופיים, ירידת מחירי השכירות שחלו בשנים האחרונות במקבצים דומים ואפשרות לשינוי מדיניות הרשויות השלטוניות לגבי סבסוד הדיור של אכלוסיה זו.

"במקרה של אי-חידוש החוזה בתקופת האופציה תיאלץ החברה לבצע התאמות בנכסים ולמכור או להשכיר את הדירות בשוק החופשי. מכאן שבעתיד יגדל היקף הפעילות היזמית בחברה. כמו כן שיעורי התפוסה הגבוהים בנכסים המניבים השונים, לאורך זמן, הנם נקודה חיובית נוספת".

אבל אלה לא המעלות היחידות של קבוצת אנגל לפי מעלות. להערכת אקילוב, "המעמד והמוניטין של אנגל ג'נרל בתחום היזמות למגורים בישראל טוב מהממוצע ככלל ובאזור חיפה והצפון בפרט, וזאת בהתחשב בהיקפי הפרויקטים בהם אנגל ג'נרל מעורבת בשנים האחרונות, פיזור הפרויקטים השונים וצבר הפרוקיטים של אנגל ג'נרל לשנים הקרובות".

עם זאת, יש כמה נקודות שליליות בפעילותה של אנגל משאבים. "הנקודות המשפיעת לשלילה על המיצוב העסקי של החברה", מוסיף אקילוב, " הן היקף נכסים מניבים נמוך יחסית לחברות דומות; המשבר הנוכחי בתחום השכרת מבני משרדים ומסחר; הסיכון הגבוה מהממוצע הגלום בפעילות היזום למגורים וכן בפעילות השלמת הון ליזמים אחרים".

כמו כן מעריכים במעלות, כי היקפי הפרויקטים אותם יוזמת אנגל ג'נרל בחו"ל וחוסר הניסיון בשווקים אלה, מגדילים את הסיכון העסקי של אנגל ג'נרל. ולאור זאת טוען אקילוב, "רכישת ג'נרל פוגעת במיצוב הפיננסי (בהתחשב גם בהתחייבות לרכישה עצמית של מניות בהיקף של כ-5.6 מיליון שקל)". עם זאת מעלות מעריכה, כי פריסת תשלום התמורה ממתנת את הגידול ברמת המנוף הפינסי ואת העומס התזרימי אשר מוטל על אנגל משאבים במועד העיסקה.

"ההתחיבויות הכספיות של אנגל ג'נרל שיובטחו בשטרי הון של החברה האם בפרויקטים ברצועה שנייה, יהיו עד 43.7 מיליון שקל (כ-12.6 מיליון שקל שטרי הון שהונפקו ע"י גנרל לאנגל בנייה לפני עשר שנים וכ-31.1 מיליון שקל שטרי הון חדשים שיונפקו ע"י אנגל משאבים לאנגל בנייה). בפועל, לדברי החברה, בכוונתה להנפיק במועד העיסקה שטרי הון חדשים בהיקף של כ-43.7 מיליון שקל, כאשר סך היקף שטרי ההון יסתכם ל-58.1 מיליון שקל והתמורה במזומן תהיה כ-84 מיליון שקל".

כך או כך, לפני כשבועיים פרסמה אנגל משאבים דוחות כספיים לרבעון הראשון של השנה. החברה מדווחת, כי ליום המאזן בבעלותה כ-7 אלף מ"ר משרדים, תעשייה, מסחר ומגורים, המושכרים בשיעור תפוסה של כ-96% . כמו כן מדווחת החברה, כי בימים אלו היא עוסקת בהקמת מספר פרויקטים המיועדים להשכרה למשרד הקליטה.

מכל מקום, ברבעון זה הרוויחה החברה כחצי מיליון שקל, לעומת רווח של כ- 2.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ורווח של כ-300 אלף שקל בכל שנת 2002 . ההכנסות משכר דירה ברבעון הראשון הסתכמו ב-11.7 מיליון שקל, לעומת כ-11.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד וכ-47.7 מיליון שקל בכל שנת 2002.

במסגרת דוח הדירקטוריון מפרטת הנהלת משאבים על פעילות אנגל ג'נרל. "ג'נרל עוסקת בעיקר בבניה יזמית למגורים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה", כותבים מנהלי החברה - יצחק כץ היו"ר ויעקב אנגל המנכ"ל. "נכון לסוף שנת 2002 ג'נרל היתה מעורבת ב-38 פרויקטים לפיתוח והקמה של 17 אלף יחידות דיור בישראל ובחו"ל. הפרויקטים בישראל כוללים 7 אלף יחידות דיור בשלבים שונים של יזום, תכנון, שווק וביצוע, והפרויקטים בחו"ל כוללים 9 אלף יחידות דיור בשלבים שונים. הפרויקטים כוללים 2.3 מיליון מ"ר לבניה. היקפם הכספי הכולל של הפרויקטים במחירי מכירה מסתכם ל-8.5 מיליארד שקל".

באפריל החליטו ועדת הביקורת של אנגל משאבים והדירקטוריון שלה, כי בתום תקופה של שנה, שתחילתה ברבעון שבו האסיפה המיוחדת של בעלי המניות תאשר את התקשרות לרכישת מניות אנגל ג'נרל, תפעל החברה להציע לרכוש בדרך של הצעת רכש רגילה שתופנה לבעלי המניות כ-80 אלף מניות במחיר שלא יפחת מ-70 שקל למניה.