ביהמ"ש העליון: בהערכת שווי קרקע יש להתחשב בציפיות לשינוי תכנוני

"בהערכת שווי שוק של קרקע לצורכי היטל השבחה יש להתחשב בציפיות לשינוי תכנוני, ועצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית עשויה להשפיע על ערך הקרקע. מכאן שיש לייחס משקל לציפיות מסוג זה. את שווי השוק יש לבחון מבעד למשקפיו של "קונה מרצון", כאשר הדגש הוא על המידע שיש בידיו ומערכת ציפיותיו מהקרקע ערב אישורה של התוכנית המשביחה".

כך קבע אתמול (א') בית המשפט העליון, בפסק דין אשר אישר פסק דין של ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב, אשר ניתן על-ידי השופטים שרה סירוטה, ג'ורג' קרא ואסתר חיות. את פסק הדין בעליון כתב השופט אדמונד לוי, בהסכמת השופטים אהרון ברק ואליעזר ריבלין.

פסק הדין התייחס לקביעה של בית המשפט המחוזי, אשר קבע כי השיקולים של התחשבות במיקום החלקה בלב איזור של בנייה למגורים, וכן תוכניות מאושרות ולא מאושרות שחלו על החלקה או חלק ממנה ועל סביבתה - הם שיקולים רלוונטיים ולגיטימיים, שיש בהם כדי לעורר בלב הקונה הפוטנציאלי ציפיות לתכנון עתידי.

מדובר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות, אשר ערערה לבית המשפט העליון בעקבות פסק הדין של המחוזי, אשר קיבל עמדה של חברה להנדסה מ. לוסטרניק ובנו, ושל ל.י.ג.ר השקעות.

הערעור התייחס לצורה שבה העריך שמאי מכריע את ערך המקרקעין לפני אישורה של תוכנית בניין עיר ולאחריה. על בסיס שומה זו קבע השמאי המכריע את גובה היטל ההשבחה.

הוועדה המקומית טענה בערעור לעליון, כי לא היה מקום לתת בשומת המקרקעין של השמאי המכריע, ולאחר מכן בפסק דין המחוזי, משקל לציפיות כלשהן המתבססות על תכנון עתידי.

בית המשפט העליון קבע, כי שווייה של קרקע המיועדת לבנייה איננו כשווייה של קרקע חקלאית, ושווייה של זו שונה מקרקע המיועדת לצרכי ציבור. עם זאת, עשוי שוויים של מקרקעין להשתנות בתגובה לצפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשינוי עצמו.

נקבע, כי עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית עשויה להשפיע על ערך הקרקע, ויש לייחס משקל לציפיות מסוג זה. לכן, בהערכת שווי השוק, כאשר בוחנים את שווי הקרקע אותה היה מוכן לשלם "קונה מרצון", יש לבחון את המידע שהיה בידיו ומערכת הציפיות שלו מהקרקע ערב אישורה של התוכנית המשביחה.

השופט אדמונד לוי קובע, כי הציפייה הכללית לפיתוח קרקע (קרקע חקלאית הסמוכה לעיר) מהווה חלק אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה, ולכן סיכויה לשינוי ייעוד גדולים יותר, ויש להביא בחשבון כי ציפיות אלה מביאות לעליית ערך השוק של הקרקע.

את חברות הבנייה ייצג עו"ד עופר טויסטר. (רע"א 4487/01).