לשכת שמאי המקרקעין בישראל מקדמת מוסד בוררות לישוב סכסוכים, בהם הסוגיה היא
נדל"נית מובהקת, מתוך מחשבה, כי יש מקום לגוף מקצועי שיוכל לשמש ערכאה מעין
שיפוטית, ובכך לסייע בהורדת העומס על בתי המשפט.
סוגיה מרתקת נקרתה בדרכי לאחרונה, ויש בה כדי להמחיש את הצורך בשילוב מקצוענות
שמאית בערכאה שיפוטית. הסוגיה מעניינת מאוד מבחינה משפטית, לדברי כב' השופט,
ויורדת למידת האחריות שיש לכונס נכסים לגבי טיב הממכר ותכונותיו, גם לעניין
הגילוי וגם לעניין האחריות האישית במקרה של אי התאמה.
כידוע, קיימים סעיפי הפטר רבים בחוזה מכר, המנוסח ע"י כונס נכסים, כדוגמת "הכונס
לא יהיה אחראי..", או "על המציע לבדוק בעצמו את טיב הנכס, מצבו התכנוני והפיזי
וכו'...", ולמרות כל ההגנות האלה, נתבע כונס נכסים ע"י המציע, שרכש את הנכס,
בשל אי התאמה בין השטח הבנוי לנקוב בחוזה. למרות העניין המיוחד שמצא השופט
בסוגייה המשפטית, אותי מעניין דווקא הפן השמאי.
קיצור הסוגיה: מבנה אכסניה מוזנח ולא מאוכלס, בשכונה בינונית ומטה באילת, נמכר
ע"י כונס למציע, בהליך התמחרות מקובל. השטח הבנוי הנקוב, בפרסומים ובהסכם המכר,
היה 822 מ"ר. לאחר הרכישה פנה הקונה לשפץ את הנכס ולהשכירו למגורי עובדים לרשת
בתי מלון, ואז התברר כי השטח בפועל הנו 704 מ"ר בלבד. עיסקת השכירות/שיפוץ
לא הבשילה, ובמקביל בא לעולם סכסוך, שעיקרו קביעת הפיצוי בגין העובדה כי שטח
הממכר אינו תואם את המצגים.
מקורה של הטעות בשטח הבנוי הנו בשמאות שהזמין הכונס לקראת המכירה, טעות בגינה
נשלחה לשמאי הודעת צד ג'. יודגש בשלב זה, כי השומה שבוצעה ע"י "שמאי הכינוס"
היתה טובה וראויה, ועמדה במבחן השוק תוך סטייה של כ-3% בלבד, ובנתוני ארצנו
זו מחמאה ממש.
נכון כי נתגלתה בשלב מאוחר יותר טעות בשטחים, אבל היות ולא מאמתים בכל עבודת
שמאות את הנתונים שבתיק הבניין עם מדידה עדכנית, לא ברור כלל כי זו אשמתו של
השמאי, ובכל מקרה הטעות יכולה להתרחש. בשלב הבא נכנסה לתמונה שמאות מצד התובע
(רוכש הנכס), שטען כי הממכר אינו תואם את המצגים וחסרים 118 מ"ר, ולכן יש להתאים
את התמורה בעיסקה, דהינו לפצות את הקונה.
כאן המקום להרחיב לגבי הנכס. מדובר במבנה דו-קומתי מיושן ומוזנח, אך בנוי איתן,
הניצב על קרקע חכורה ממינהל מקרקעי ישראל. חוזה החכירה אינו שכיח והוא מסוג
0% דח"ר, דהינו, לא שולמו דמי חכירה ראשוניים מראש והחוכר משלם 5% לשנה כדמי
חכירה שנתיים, על מלא שווי הקרקע.
הקרקע הוחכרה למטרת מלון בלבד, בהיקף נקוב של 690 מ"ר. להדגשה אציין, כי לו
אותם 5% דמי חכירה שנתיים היו משולמים מראש כשהם מהוונים, לכל התקופה, היה
פטור החוכר מכל תשלום, ולכן היו בידיו מרב הזכויות "חוזה מהוון 91%", אלא שכאן
המצב בדיוק הפוך, ולכן החוזה מכונה 0%" זכויות". פרט נוסף ומהותי נוגע למטרת
החכירה: כל שינוי יחייב תשלום, וכמובן שכל מ"ר של תוספת בנייה יחייב תשלום
למינהל.
מכאן, כי זכות החכירה בנכס, לגבי 690 מ"ר שהוחכרו, שווה לכאורה אפס, ותוספת
זכויות לא קיימת כלל. למעט העובדה, כי חוזה חכירה מסוג אפס מעניק, בתום 49
שנים, זכות לקפוץ בחוזה חכירה מחודש להיקף חכירה של 40%, ואז תשלום דמי החכירה
השנתיים קטן ל-3% במקום 5%, וגם זה משהו.
במגרש עליו ניצב מבנה המלון/אכסניה, ניתן לבנות עפ"י תוכנית בניין עיר 115%,
זכויות בנייה לכ-2,000 מ"ר שטח עיקרי ובייעוד למגורים, מלון, משרדים וכו'.
אלא שכאמור, זכויות אלה לא הוחכרו ע"י המנהל, וממילא אינם חלק מהממכר. לכן,
גם שמאי הכינוס וגם שמאי התובע לא התמקדו בשומותיהם בזכויות הבנייה אלא בקיים
בלבד. הבנוי אמנם טעון שיפוץ יסודי, אבל קרקע כמעט שאין לו, עקב חוזה החכירה.
זה המקום בו נכנס מטעם הנתבע כונס הנכסים, שמאי נוסף ותיק ומנוסה, האוחז בידיו
את שתי השומות הקודמות.
השמאי, שנקרא לו "שמאי החילוץ", מבצע "שינוי חזית" שמאי וטוען, בחוות דעת ארוכה,
כי הנכס הוא למעשה זכויות בנייה בלבד והמבנה הוא להריסה. ההגיון פשוט: אם הנכס
הינו שווי הקרקע בלבד, הרי שלמעשה נחסך מהרוכש הצורך להרוס עוד 118 מ"ר ואין
מקום לטענת נזק.
למרות שהגדרת שומה מתחילה ב "אמדן שווי זכויות במקרקעין", בכל השומה לא מצוין
כי זכויות הבנייה המרחיבות האלה מצויות בידי המחכיר ולא בידי החוכר, גם לגבי
הבנוי באמת, גם לגבי הקיים רק בשומת שמאי הכינוס (118 מ"ר טעות בשטח) ובוודאי
לגבי זכויות נוספות, שכלל לא הוחכרו.
שמאי החילוץ כיוון ישירות אל האינסטנציה השיפוטית מתוך ידיעה, כי השופט לא
יאתר את הפער בין זכויות בנייה מותרות עפ"י תוכנית בניין עיר, לבין זכויות
הבנייה המוחכרות בחוזה 0.
מרגע שמהות החכירה טושטשה, לא יחלץ בית המשפט מהמלכוד ולא יבין מדוע כה חשוב
המבנה הקיים, ועד כמה זניחה ושולית הקרקע, כולל לזכויות הנוספות. שהרי, אם
מחיר העיסקה משקף את זכויות הבנייה, כנטען, הוא מהווה מקדמה בלבד ויש להמשיך
ולצעוד אל משרדי מינהל מקרקעי ישראל ולקנות את הזכויות בדרך של היוון הקיים
ותוספת דמי היתר לחדש, או אז מקבלים מחיר למ"ר מבונה שהוא כפול משומת ממ"י
(המופרזת למדי) בנכס זה, ופי חמש מערכי הקרקע שהתקבלו אז במכרזים של שכונת
שחמון, העדיפה.
כל שנותר הוא למנוע ממומחי הצד השני להעיד ולהאיר את עיני השופט, ולכן משתמשים
בסעיף 79 א' או ב' (כדי לקצר את הדיון ולחסוך זמן שיפוטי), ומקבעים את חוסר
הידיעה עד לרמת פסק דין.
פסק הדין, שניתן במקום, מושפע מהותית מזכויות הבנייה, שכאילו מצויות בידי החוכר
ומביא לענישה קולקטיבית. הנתבע, כונס הנכסים, נענש כספית, שמאי הכינוס נענש
כספית בסכום של 5 ספרות על טעותו/רשלנותו, התובע נענש ממש מפני שפוצה רק באופן
חלקי מאוד, קופת הכינוס מתעשרת בגין שטחים שלא היו ולא נבראו וממילא גם לא
ניתן בגינם שום אשראי מעולם, אותו אשראי שהבעיה איתו היא עילת הכינוס.
אם כל הסוגיה היתה מיועדת מראש להידון בפני הרכב "שמאי", סביר כי הטיעון ההזוי,
לפיו הממכר הוא זכויות בנייה בקרקע, לא היה בא לעולם כלל. כונס הנכסים בודאי
שלא היה נענש, שמאי הכינוס היה מוציא תחשיב מחודש לגבי השטח המדוד ומתקן את
השגיאה בשומתו, זה אפילו די מקובל לקבוע שווי למ"ר ואת מחיר העיסקה בכפוף למדידה
בפועל, ויודגש שוב כי הקביעה השמאית, למ"ר בנוי, היתה סבירה ועמדה במבחן השוק.
התובעת, שסברה כי רכשה שטח אחד וקיבלה שטח אחר, תשלם רק בעבור השטח בפועל,
ולכן הנזק שנגרם לה, אם בכלל, לא מהותי. קופת הכינוס תקבל רק בעבור הקיים ולא
תאלץ לספוג תשלום דמי חכירה רטרואקטיביים לריק ממש.
במקום ענישה קולקטיבית והתעשרות קופת הכינוס באמצעות בית המשפט, מוטב היה שיתחברו
להם המציאות עם המקצוענות.
בעודי יושב באולם בית המשפט, שהיה מאוכלס בששה עורכי דין, ארבעה שמאים רו"ח
אחד ודר' לכלכלה אחד, ומהרהר בלוליינות בה חזיתי, עלה בי החשש, שהמערכת המשפטית
לא ממש מעוניינת לייצר תחליפים "מעין שיפוטיים" ואולי מעדיפה לשמר בידיה את
מונופול ישוב הסכסוכים בחברה. שאחרת לא ניתן להסביר את המניע לפסיקה אקראית
ממש ולפשרות לרוב, המביאים בהכרח להשאת הביקוש לזמן שיפוטי (כמותית, זה הסתברות
לפרופורציה של 50% ולכן מרבית).
סביר שניצים בכח לא יטילו יהבם על מערכת שיפוטית אם ידעו, כי ההסתברות לזכות
היא אפסית ולא 50%.
הכותב הוא שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
