החזרה לדיאלוג עם הפלשתינאים הקפיצה בחודשים האחרונים את הבורסה בת"א, לרבות
מניותיהן של חברות הנדל"ן, אבל בשטח, מעריכה אביטל בר-דיין, מנהלת המחקר של
אופק, ההתאוששות בתחום עדיין רחוקה.
"מקובל לחלק את ענף הנדל"ן לבנייה למגורים, מבני משרדים, מבני תעשייה ואחסנה
ונדל"ן מסחרי, ובכל התחומים האלה אנחנו עדיין לא רואים התאוששות", אומרת בר-דיין.
"בשוק הבנייה למגורים בשנים האחרונות קיים תהליך של ביקושים ממותנים וכן עודפי
היצע קטנים. קיימת ירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות בשנים האחרונות, ובמקביל
יש ירידה בעסקאות של רכישת דירות. זה בא לידי ביטוי בפשיטת רגל של חברות רבות
או הפסקת פעילות של חברות רבות אחרות, בעוד שבד בבד התחזקו החברות הגדולות.
בפועל, אותן חברות גדולות, שמשדרות איתנות פיננסית ויציבות ושיש להן יכולות
מימון - הן פחות ממונפות מחברות קטנות והצליחו לגייס כסף יחסית בקלות, לקחו
נתח שוק על חשבון החברות הקטנות. עכשיו זה בעיקר משחק של הגדולים".
כשבר-דיין אומרת משחק של הגדולים היא מתכוונת בעיקר לאפריקה-ישראל, אזורים,
שכון עובדים של שיכון ובינוי וקבוצת נכסים ובניין.
ולמרות שלדברי בר-דיין ההתאוששות לא בפתח, בבורסה המניות של החברות האלה חוגגות
בחודשים האחרונים. מניית אפריקה, שנכנסה למדד ת"א 25 בסוף השבוע שעבר, זינקה
ב-70% מתחילת השנה לשווי של כ-750 מיליון דולר. מניית אזורים זינקה מתחילת
השנה בכ-55% לשווי של כ-250 מיליון דולר, מניית שיכון ובינוי (שיכון עובדים
עצמה לא נסחרת בבורסה) עלתה ב-18% לשווי של 305 מיליון דולר, ומניית נכסים
ובניין עלתה ב-47% לשווי של 300 מיליון דולר.
"הצרכנים", ממשיכה בר-דיין, "מעדיפים את האיתנות הפיננסית של החברות הגדולות
על פני קבלנים קטנים ובינוניים. מכל מקום, בשנים האחרונות במקביל להתחזקות
הגדולים ומיעוט העסקאות בתחום הדירות עצמן, היה מיעוט בעסקאות של רכישת קרקעות.
קבלנים הסתמכו על מה שיש להם - על הקרקעות הפנויות שהם מחזיקים - ופחות התעניינו
ברכישת קרקעות לצורכי בנייה בעתיד.
"בתקופה האחרונה יש התעוררות בתחום של רכישת הקרקעות, והבולטת ברכישות כאלה
היא חברת אפריקה-ישראל, שקנתה מגרשים גדולים בפתח-תקווה ובגבעתיים בסכומים
משמעותיים, לבניית מאות יח"ד".
רכישות אלה נעשו כנראה בגלל הערכות באפריקה כי המפנה קרוב, אבל בר-דיין לא
חושבת שזה רמז לבאות. "עדיין מוקדם לדבר על התאוששות", היא טוענת, "זה יקרה
רק אחרי שהמשק עצמו יתאושש.
"בכל מקרה, בשנים האחרונות, במקביל למאפיינים שתיארתי, בלטה גם כמות קטנה של
עסקאות בשוק דירות יד שנייה. סך העסקאות בשוק הדירות ירד, אבל בפרט היתה חולשה
בשוק דירות יד שנייה, כי דירות אלה מתומחרות דולרית ובכל שנת 2002 הדולר עלה
חזק מאוד".
עכשיו, כידוע, זה התהפך, והדולר חזר לרמה של כ-4.3 שקלים. זה יכול לאושש את
השוק, אבל להערכת בר-דיין זה יהיה בשוליים: "יש כמה תנאים שיכולים לתרום בתקופה
הזו לרמת הפעילות הנמוכה יחסית בשוק הדירות למגורים. הדולר ירד וגרם להתעוררות
מסוימת, אם כי לא דרמטית, במספר העסקאות, וזה יבוא לידי ביטוי בנתונים העתידים.
אנחנו עדיין לא רואים את זה בנתונים על שוק הדירות, אבל זה יתבטא בפרסום הקרוב
על הנתונים בענף .
"מעבר להשפעה של הדולר, יש גורם חיובי נוסף וזה הירידה על הריבית למשכנתאות.
הריבית במשק יורדת ובמקביל הריבית על המשכנתאות, וזה כמובן עשוי להגדיל את
השימוש במשכנתאות. עם זאת, הפרמטרים שהכי קובעים לעניין רכישת הדירה, ובגללם
אני סבורה שלא צפוי מפנה בזמן הקרוב, עדיין לא ברורים. יש אי-ודאות ביחס לתעסוקה
ולביטחון הכללי של הצרכנים. אנחנו עדיין בתוואי של אבטלה גבוהה, חוסר נכונות
להיכנס להשקעות ארוכת טווח - וזה לא נפתר עדיין".
גלובס: מנגד, יש ירידה משמעותית במלאי הדירות הגמורות. ההיצע עדיין מספיק?
בר-דיין: "יש ירידה משמעותית של מלאי דירות גמורות לא מכורות, וזה יכול להתקשר
לכך, שבתרחיש של פינוי שטחים - אבל אנחנו לא מניחים את זה - המחירים יכולים
לעלות. אבל אנחנו כאמור לא מניחים את זה. הנחת העבודה שלנו היא, שלא תהיה עליית
מחירים, אבל גם לא תהיה ירידת מחירים. המחירים ישארו קבועים בעתיד הנראה לעין".
- ההתקדמות מול הפלשתינאים לא עשויה לשפר את מצב השוק כבר בקרוב?
"פינוי בהיקפים משמעותיים, כשברקע מלאי הדירות הגמורות הוא נמוך, יביא לעליית
מחירים כי יהיה גידול בביקוש לדירות בארץ, אבל זאת לא הנחת העבודה שלנו כרגע.
נראה לנו שעדיין מוקדם לדבר על תרחיש שכזה". - איך בכל זאת, משפיעה ההתקדמות
בתהליך על השוק?
"כרגע זו השפעה די מתונה. אין עליות במחירים, אבל יש עלייה מתונה בהתחלות בנייה,
אם כי מדובר על עלייה מינורית לחלוטין".
- מה עשוי לתרום להתאוששות בתחום הדירות למגורים?
"בעיקר שיפור כלכלי ריאלי ותחושת העושר של הציבור. שיפור בנתוני תעסוקה יביא
גם לשיפור בתחום הנדל"ן. למעשה, שוק הנדל"ן עבר מענף מוביל בכלכלה הישראלית
- כך למשל היה בתחילת שנות ה-- 90 לענף שמובל ע"י ענפים אחרים. רק אם יהיה
שיפור בכלכלה הישראלית עצמה, אז יגיע השיפור גם לענף הנדל"ן".
- מה ביחס לתחום המשרדים?
"בתחום הזה יש מגמה ברורה של פינוי שטחים, ירידת תפוסה וירידת מחירים. בשנים
האחרונות יש מיעוט בבניית משרדים חדשים, ומהפך בסגמנט הזה תלוי גם כן בהתפתחות
המשק. מכל מקום, אנחנו בעודפי היצע משמעותיים מאוד בתחום הזה. גם אם תהיה התאוששות,
יש הרבה משרדים שיש למלא עוד לפני שיש להתחיל בבנייה חדשה, ולכן ההתאוששות
בתחום הזה תהיה רק לאחר תחום הבנייה למגורים".
- מחירי המשרדים ימשיכו לרדת?
"המחירים ירדו בעבר בצורה משמעותית, ולדעתי בהמשך תהיה יציבות עם נטייה לירידות
מחירים".
התחום הבעייתי ביותר להערכת בר-דיין הוא תחום מרכזי המסחר. "במשרדים, מרבית
האימפקט השלילי מאחורינו וכך גם בדירות למגורים", היא טוענת. "במרכזים המסחריים
עדיין לא הורגשה ירידה דרמטית, וזה יכול להיות בעתיד. ירידה בצריכה הפרטית,
ירידה בתפוסה, סגירת סניפים של רשתות המזון הגדולות שעושות רה-ארגון וסינרגיה
לפעילות שלהם, עשויים להשפיע על כמות המבקרים בקניון ועל המחזורים. המשמעות
יכולה להיות פגיעה משמעותית במרכזי המסחר".
- אנחנו שלוש שנים במיתון יחסית קשה ובכל זאת הקניונים, דוגמת רמת אביב, הקריון
בחיפה ושבעת הכוכבים בהרצליה, מצליחים לספק תוצאות מצוינות.
"נכון, אבל אני חושבת שמרבית האימפקט עוד לפנינו. אנחנו מעריכים, שבמחצית השנייה
של השנה תהיה פגיעה בצריכה הפרטית בגלל קיצוץ שכר במגזר הציבורי, וזה יבוא
לידי ביטוי בקניונים. בד בבד, כאמור, יש תהליך של רה-ארגון ברשתות הגדולות.
הן עשויות לפנות שטחים גדולים מהקניונים ולא בטוח שיהיה מי שיתפוס אותן".
ביחס לתחום מבני התעשייה סבורה בר-דיין, שאחרי ירידות המחירים בשנים האחרונות
תהיה בתחום יציבות מחירים: "היתה מגמה שלילית בשנה שנתיים האחרונות בתחום גם
בגלל התחרות מול מבני התעשייה והאחסנה במושבים.עם זאת, החברות הציבוריות הגדולות
בתחום - מבני תעשייה וגב-ים, לא סבלו מירידה דרמטית בתפוסה. מכל מקום, גם התחום
הזה קשור למצב המשק, ואני סבורה שאחרי המגמה השלילית בשנתיים האחרונות תהיה
בתחום יציבות מחירים".
ולסיום חוזרת בר-דיין על המסקנה העיקרית: "תחזיות הצמיחה ל-2003 ול-2004 נמוכות,
כך שאני לא רואה שינוי מגמה בשוק הנדל"ן. אולי נקבל הפתעות מכמה כיוונים -
כמו התאוששות בהיי-טק או פינוי בשטחים, אבל אני לא רואה זאת מעבר לפינה. ההיי-טק
אחרי השפל, אבל התחזיות עדיין ממותנות, וכן לא ברור אם התהליך המדיני, שאמנם
מתקדם, יימשך ואיך זה עשוי לתרום לענף".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
