פיץ': שוק הנדל"ן הצרפתי נכנס לעידן חדש, במקום טוב באמצע

השוק הצרפתי הוא אחד משווקי הנדל"ן הגדולים באירופה מציין הדו"ח, אך יחד עם זאת, הוא אחד השווקים המרכזיים שסבל מהמיתון באירופה של ראשית שנות ה-90. השוק הצרפתי כולל למעלה מ-50 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ועוד כמות דומה של שטחי מסחר. עד לשנות ה-80, המעורבות הממשלתית בנדל"ן הייתה מועטה מאוד, פרט לפיקוח ההדוק יחסית על שוק המגורים ומחירי השכירות שלהם.

בשנות ה-80 של המאה הקודמת, השלטון המרכזי שם את ידו על שוק הנדל"ן והנהיג מספר רב של חוקים ותקנות על מנת לפקח בצורה הדוקה הרבה יותר על השוק. המטרה הייתה פיתוח יתר של האיזורים העירוניים, בעיקר פאריז.

כיום פאריז מחזיקה בכ-50% משוק המשרדים הצרפתי, 90% מהבנקים, 70% מחברות הביטוח. 37 חברות מתוך 40 המרכיבות את מדד הקאק הצרפתי, מיקמו את מטותיהן בלב עיר האורות. עד לראשית שנות ה-90, רוב ההשקעות בנכסים רוכזו בשוק המגורים כתוצאה מדרבון ממשלתי שהחל עוד בימים שלאחר מלחמת העולם השנייה. המשרדים ואיזורי התעשייה בדרך הוחזקו בבעלות המשתמשים בהם.

גם בימים אלה חברות צרפתיות רבות מחזיקות בפורטפוליו שלהן לא מעט נכסי מגורים, למרות שבתקופה האחרונה נראו לא מעט מימושים דווקא במרכיבים אלה מתיקי ההשקעות.

משבר הנדל"ן הצרפתי באמצע שנות ה-90, היה ככל הנראה העמוק והקשה ביותר מבכל מקום אחר באירופה המערבית. הסיבה העיקרית לכך הייתה לא רק עודפי ההיצע הגדולים שנרשמו והחולשה של השוק הפיננסי, אלה גם בשל המשבר הגדול במערכת הבנקאית הצרפתית.

מבחינת מעגל התפתחות הנדל"ן, צרפת נמצאת כיום במקום טוב באמצע. מרכיב מרכזי השומר על היציבות היחסית בשוק בימים אלה, הוא הגיוון בדיירים השונים בכל הסקטורים. כיום השוק אינו בשיאו, הן מבחינת ערכי הנכסים והן מבחינת המחירים. כיום סקטור השירותים הצרפתי, הצעיר מאחיו האנגלו-סאכסי, מראה סימני צמיחה והביקושים בשוק המשרדים מהסקטור הציבורי והתאגידים מעודד לקראת הבאות, מציינים כותבי הדו"ח.

שיעור הנכסים הפנויים בשוק המשרדים בבירה הצרפתית נמצא אומנם ברמה של עודף היצע, אך פעולות שננקטו על ידי השלטון המרכזי והרגולטורים מנעו את התרחבות התופעה. בפרברי פאריז עדיין נרשמים ביקושים סבירים, מאחר וחברות רבות מבקשות להעביר את משרדיהם לאיזורים זולים יותר. שוק המגורים הצרפתי ימשיך להוות מרכיב אקטיבי בקרב חלק מחברות ההשקעה, למרות התשואה הנמוכה יחסית.

לדעת עורכי הדו"ח, ארגון מחדש של תאגידים צרפתיים ישמש כזרז לשוק המשרדים. השינויים בחברות הגדולות בצרפת יביאו בין השאר לשינוי מיקום, דבר שיגדיל מחד את הביקושים באיזורים הזולים יותר, ומאידך יגדיל את ההיצע במרכזי הערים.

בפיץ' קובעים, כי רמות הביקוש וההיצע טובות יותר מאשר בראשית שנות ה-90. השוק הצרפתי לטענתם, עדיין מוגן על ידי חקיקה הדוקה בכל הקשור לתכנון ובנייה הן בשוק המשרדים והן בשוק הקמעונאות.

רמות הביקושים בפאריז צנחו מאז קיץ 2001. כמות המשרדים שהחליפו ידיים בשנת 2002 עמדה על כ-1.5 מיליון מ"ר, לעומת 1.7 מיליון מ"ר בשנת 2001. ההיצע גדל אומנם ב-12 החודשים, אך עדיין נרשמים ביקושים ערים במרכז העיר. שיעור הנכסים הפנויים עומד כיום על כ-4%, למרות שבפרברים דווקא השיעור גדול מעט יותר והוא עומד על 6%.

מחירי השכירות צנחו בשיעור של כ-8% במהלך 2002, מאז השיא שנרשם ברבעון הראשון של שנת 2001. על פי הערכות האנליסטים, המחירים צפויים לרדת בשיעור של עוד כ-10%-12% במהלך 2003.

רמות הביקוש עם זאת יוותרו גבוהות ליחידות של למעלה מ-5,000 מ"ר, בעיקר מצד פירמות גדולות דוגמת בנקים וחברות ביטוח.

רק לאחרונה הודיעה חטיבת הנדל"ן של דויטשה בנק הגרמני, כי תממן שלוש עסקאות גדולות בפאריז בהיקף כולל של 60 אלף מ"ר. השקעות גרמניות בפאריז מקבלות משנה תוקף עם כניסת שחקנים זרים רבים לזירה.

נעבור מעט למספרים. על מנת לשכור דירת מגורים בעיר האורות בימים אלה, גם כאלה המרוויחים משכורות יפות, צריכים לחשוב פעמיים. עבור דירת 2 חדרים ממוצעת במרכז העיר בשטח של 90 עד 100 מ"ר, תיאלצו להיפרד מ-3,000 עד 4,000 דולר לחודש, תלוי במיקום המדויק. אחרי תשלומי מס, זהו למעשה ההון הזמין של המשפחה הפריזאית הממוצעת. אם אתם מוכנים או מעוניינים להתפשר על משהו יותר זול, דירת סטודיו בגודל 30 מ"ר, למשל, אין בעיה. תמורת 1,200 עד 1,700 דולר לחודש בטוח תמצאו.

מדובר במחירים שלא מביישים את מגדלי היוקרה הנחשקים ביותר בניו יורק. אסור לשכוח רק, שבתפוח הגדול אתם מקבלים תמורת תשלום צנוע זה, שומר 24 שעות ביממה, בריכה, חנייה צמודה וכד'. בפאריז, המחיר כולל תקרה וקירות בדרך כלל.