עצימת עין כחוסר תום לב

עסקאות נוגדות מהוות את אחד מהפרקים המרתקים והמסובכים שבדיני מקרקעין. כאן, על כף המאזניים, תחרות בין שניים ולפעמים יותר, ששניהם יכולים להיות עם תום לב מוחלט, שניהם שילמו תמורה מלאה בעד מקרקעין שהתכוונו לרכוש - אך על הדין להכריע ביניהם. בניגוד ל"משפט שלמה", כאן ההכרעה היא חדה והמקרקעין יהיו שייכים לאחד ורק לאחד. הבסיס העיקרי להכרעה בענייני תחרות בין זכויות הינו סעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".

סעיף נוסף (סעיף 10 לחוק המקרקעין) בחוק המקרקעין נוגע לתחרות דומה, אך הפעם בין בעלים כדין לבין קונה, שרכש את המקרקעין ממי שרשום שלא כדין (במרמה או בטעות) כבעלים בנסח לשכת רשם מקרקעין. אין ספק כי מילות המפתח בכל הקשור לדיני עסקאות נוגדות הן תום הלב ומועד הרישום של מי מבעלי הזכויות בפנקסי המקרקעין. לאחרונה נדרש בית משפט המחוזי לנתח את סוגיית "תום לב" במישור של "עצימת עין", וזאת בסכסוך בין שניים הטוענים לאותן זכויות במקרקעין. העניין נידון בפני השופט משה רביד בה.פ. 1254/02 בין בית רחל בע"מ נ' קמ"ט רישום מקרקעין איו"ש ואח'.

בענין בית רחל בע"מ דובר על מקרקעין באזור יהודה ושומרון, וכידוע מרבית העסקאות באזורים אלו מתבצעות באמצעות יפויי כוח למיניהם. דא עקא, מציאות של ריבוי יפויי כוח על חלקת אדמה אחת גורמת לבלבול ועסקאות וטענות סותרות. מכיוון יהודה ושומרון היה צריך לחול הדין הירדני, אך משום מה בכתבי הטענות ענין זה לא הועלה ע"י הצדדים, ועל כן השופט רביד החיל את עקרון "חזקת שיוויון הדינים" ודן בסכסוך שבפניו כאילו חוק המקרקעין חל עליו.

בענין בית רחל בע"מ, המבקשת עתרה לקבלת סעד הצהרתי, לפיו היא זכאית להירשם כבעלים של מקרקעין במקום משיבה 3 (להלן: "הקונה השני"), שהינה גם כן חברה מסחרית שהתעניינה במקרקעין. את טענותיה ביססה המבקשת על שרשרת של יפויי כוח שעברו מהבעלים (אחד בשם יוסף ג'וד המסלם מבית לחם וממנו לבאסל דרוויש וממנו לבנימין עשור וממנו למבקשת).

דא עקא, כי גם הקונה השני טען, כי על סמך יפויי כוח דומים לאלו הוא נרשם כדין בפנקסי המקרקעין של קצין מטה רישום של אזור יהודה ושומרון, בעודו בתום לב. בין יתר הטענות אשר השופט רביד התמודד איתן, היתה הטענה של המבקשת, שלפיה הקונה השני לא מקיים את דרישת תום הלב, באשר ידע על הערת התנגדות שהיתה קיימת על הרישום של המקרקעין. המבקשת טענה, כי חרף העובדה שהקונה השני נרשם לאחר מחיקת הערת ההתנגדות, היה עליו לבדוק ולחקור את מקור ההערה, ובכך להגיע אל המבקשת ולהבין, כי יש קונה ראשון בתמונה.

השופט רביד, לאחר ניתוח מעמיק של סוגיית עצימת עין, דוחה את טענת המבקשת בקובעו, כי בנסיבות העניין אין להטיל על הקונה השני אשמה של עצימת עין. השופט רביד קובע: "יש להבחין בין "עצימת עיניים" לבין אי ידיעה מתוך רשלנות גרידא. זו האחרונה קיימת כאשר אדם ביושר לב, אם כי מתוך חוסר זהירות, האמין באמת ובתמים שלא קיים קשר חוזי נוגד. "עצימת עיניים" עלולה לשלול תום לב, אולם כדי להוביל למסקנה זו צריך הטוען להוכיח כי "עוצם העיניים" עשה כן בשל החשש, שבעיניים פקוחות ילמד עובדות, שעשויות להיות להן השלכות שליליות לגבי זכויותיו".

בענין זה השופט רביד גם מסתמך על מאמרו של המלומד פרופ' מ.מאוטנר בענין "עסקאות נוגדות ורשלנות הקונה שאינו רושם הערת אזהרה", הפרקליט מ' (תשנ"א - 521)1991, הקובע, כי עצימת עין מעובדה שמעוררת חשד שמא יש למישהו זכות קודמת, גובלת בחוסר תום לב.

מכאן השופט רביד מסיק: "המשיבה היתה רשאית כי, הערת ההתנגדות נמחקה כדין, מבלי להפר התחייבויות חוזיות עם מאן דהו. בנסיבות של מחיקת ההערה, לא התעורר הצורך לברר את נסיבותיה המדויקות של מחיקת הערת ההתנגדות, בייחוד משום שהמשיבה לא ידעה על קיומה של המבקשת".

השופט רביד, בהסתמכו על הנטייה החדשה בפסיקה בדיני עסקאות נוגדות קובע, כי גם ידי המבקשת לא היו נקיות בהתרשלה בביצוע הרישום ומילוי חובותיה (טכניות ככל שיהיו). יש בהתרשלות זו כדי חוסר תום לב, השולל מהמבקשת את הבכורה שסעיף 9 לחוק המקרקעין מעניק (ראה: הלכת גז הידועה).

מכאן יש להסיק, שבכדי ש"עצימת עיין" תגיע לידי חוסר תום לב, יש לבדוק האם מדובר ב"עצימת עיין מכוונת" שכל אדם סביר היה נמנע מלעשותה? כלומר, האם זהו מצב שכל בן אדם סביר שואל שאלות רלוונטיות, או שמא מדובר בעצימת עיין מתוך חוסר זהירות או רשלנות גרידא, אשר אינה מגיעה לחוסר תום לב.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובניה וממ"י.