שימור: האמת האדריכלית והשקר התכנוני

המילכוד הכספי: סוגיית "הבניינים לשימור" מגיעה מידי פעם לסדר היום הציבורי. לאחרונה התפרסמה כתבה שדנה בשלילת הכרת אונסקו בעיר תל-אביב כאתר מורשת אדריכלות הבאוהאוס. זה יקרה, לפי הכתבה, אם העירייה תוציא מרשימת השימור 300 בניינים. דני קייזר, מהנדס העיר תל-אביב-יפו, הגיב באותה כתבה, כי העירייה נהגה באחריות ציבורית בהוציאה מבנים מרשימת השימור ובצמצום החשיפה של קופת העירייה לתביעת פיצוי מבעלי הבניינים.

תוכנית מתאר לשימור (תב"ע 2650 ב') נמצאת בשלבי אישור, והיא הוכנה על-פי הוראות התוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה, ולפיה ישולמו פיצויים לבעלי הנכסים שיוגדרו כבניינים לשימור במקרה של פגיעה בזכויותיהם הקנייניות. התוכנית מגדירה כ-1,300 בניינים בתל-אביב כאתרים לשימור, ומטרתה: קביעת הוראות לשימור ופיתוח לבניינים שיוכרזו ככאלה.

הכנת התוכנית והליכי אישורה מתמשכים זה כשמונה שנים, ומקפיאים למעשה את הבנייה ב-1,300 בניינים לשימור. זו הסיבה האמיתית למראה העגום של לב העיר המתפורר, ולא אדישות הנדל"ניסטים, כפי שנהוג אולי לחשוב. הכוונות הטובות והרצון לשמר את הבניינים הישנים מבלי להרסם, הם אלה שהניעו את הכנת התוכנית, אולם, זו מונעת למעשה כל אפשרות של שימור וחושפת את העירייה לתשלומי פיצויים בהיקף של מיליארדי שקלים.

המילכוד התכנוני: עיון בהוראות השימור, שנכללו בהיתרים שהוצאו עד כה בהתאם לתוכנית המופקדת, מעלה, כי הוראות אלה סותרות את הוראות חוק התכנון והבנייה. כפועל יוצא מכך: היתר הבנייה המוצא לבניינים לשימור הינו היתר שאינו עומד בתנאי חוק התכנון והבנייה על תקנותיו, ולכן הוא בלתי חוקי ובטל.

תוכנית המתאר מתיימרת ליתן הוראות לשימור המבנים, שיחזורם ובניית חלקים מהם מחדש, תוך חלוקה מחדש של החללים הקיימים בחלק הבניין שהוא לשימור לדירות. ההנחה היא, כי לרשות המקומית יש סמכות להוציא היתרי בנייה חדשים לבניינים שהינם תמהיל שטחים של חלקים מהבניינים הישנים ושל בנייה חדשה.

הנחה זו מוטעית מיסודה. אין כל אפשרות מעשית לקיים את התוכנית במסגרת החקיקה הקיימת. לא ניתן לשמר פיסית בניינים או חלקים משמעותיים מהם, אם אלו נבנו לפני חקיקת חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, על-פי סטנדרטים שאינם עומדים בדרישות החוק כיום.

רוב היתרי הבנייה שהוצאו לבניינים לשימור בשנים האחרונות כוללים הנחיות לשימור חלק מהבניין, חלונותיו, חדר המדרגות ואלמנטים נוספים. ההנחיות מתייחסות לקיר החזית ולחלקים נוספים במבנה, והן אינן עומדות בדרישות חוק התכנון והבנייה. על כן, על פי החוק, ההיתר שניתן שלא על פי החוק בטל, ומי שנתן את ההיתר צפוי לעונשים הקבועים בחוק.

המילכוד המשפטי: יזמים שהסתמכו על מידע והוראות שניתנו להם ע"י צוות השימור בעיריית תל-אביב, ואשר בנו ופיתחו בניינים לשימור על-פי היתרים שאינם עומדים בדרישות החוק, חשופים לתביעות הן במישור האזרחי והן במישור הפלילי.

המהנדסים והאדריכלים החתומים על הצהרות בטפסי הבקשות, לפיהן ההיתר המבוקש מתאים לחוק ולתקנותיו, חותמים על הצהרה שאינה מתאימה למציאות. בתעודות הגמר שיוצאו לבניינים אלה יצוין, כי המהנדס האחראי מאשר שהבניין הושלם בהתאם לתקנות התכנון והבנייה. הצהרות אלה אינן אמת.

בפרויקטים למגורים בבניינים לשימור נמכרו דירות על-פי חוק המכר דירות תשל"ג-1973. מכירה כזאת היא עבירה על החוק, המחייב את הממכר לעמוד בתקנות התכנון והבנייה על תקנותיו , ומחייב את המוכר למסור לקונה מפרט ובו מפורטים כל מרכיבי "הדירה או כל דבר שבה", ואסור שדבר מכל אלה יהיה שונה "מן האמור במפרט, בתקן רשמי, או בתקנות הבנייה". יזמים שהסתמכו על מצגי העירייה, על הוראות תוכנית המתאר המופקדת, ועל היתרים שקיבלו בפועל, נחשפו לתביעות ואף נאלצו לבטל הסכמי מכר שנחתמו בינם לבין רוכשי הדירות.

המילכוד הציבורי: אין מנוס מלקבוע, כי היה כאן כשל של צוות המתכננים והמשפטנים, שגיבש את המתודולוגיה של תוכנית המתאר המוצעת. תוכנית זו, הוראות השימור הנכללות בה, וההיתרים שהוצאו כבר בהתאם להנחיותיה, מתעלמים מההשלכות הצפויות ממתן היתרים חדשים לפי תוכנית מתאר זו לבניינים לשימור.

מי שמאמין, כי תובנות אלה, שהובאו בפני קברניטי העיר, מונעות מתוכנית המתאר להמשיך להתגלגל לה בתהליך אישור מסורבל ומנותק מהמציאות - טועה. האחריות הציבורית אינה גורמת ליוזמי התכנית להודות כי היא מוטעית מעיקרה, שכן אז יצטרך מישהו להסביר מדוע דבקים בטעות הנמשכת מזה שמונה שנים וגורמת לבזבוז מיליונים מקופת הציבור.

אילו היו בודקים מה תהיינה השלכות התנהגות הרשויות בעניין תוכנית המתאר לשימור בתל-אביב, כי אז היה מצב הבניינים במרכז העיר טוב יותר, ניתן היה למצוא דרכים הגיוניות יותר ופיאודליות פחות לשימור הבניינים ופיתוחם, הבניינים לא היו מתפוררים ועומדים בשיממונם, ובעלי הנכסים לא היו נאלצים לעסוק בתביעות פיצויים אלא בבניין הארץ.