נאמנות קונסטרוקטיבית "תוצרת הארץ"

בפס"ד אהרונוב (ע"א 189/95) הכיר בית המשפט העליון בכך שלרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר "תוצרת הארץ", זכות מעין-קניינית (ולא אובליגטורית גרידא). בפס"ד ענבטאוי (ע"א 6906/00) קבע בית המשפט העליון, כי בתחרות הניטשת בין רוכשים שונים של זכות במקרקעין קמה לרוכש הראשון זכות שביושר "אנגלית", המבוססת על הדין שקדם לחוק המקרקעין.

כן נקבע, ש"קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה". זוהי נאמנות קונסטרוקטיבית, כפויה מכוח הדין (במובחן מנאמנות הנוצרת מכוח הוראות חוק הנאמנות).

האם ראוי להכיר בנאמנות שכזו, המתקיימת בין מוכר לבין רוכש זכות במקרקעין, גם לפי חוק המקרקעין? בעלה המנוח (להלן - המנוח) של המשיבה השכיר למערערת ולבעלה דירה בדיירות מוגנת. בשנת 63' התחייב המנוח להעביר את הבעלות בדירה ע"ש המערערת ובעלה, תמורת תשלום סכום מוסכם. ההסכם אושר ע"י בית המשפט, והתמורה שולמה.

ובכל זאת, הזכויות בדירה לא הועברו. משתבעה המערערת לרשום את הזכויות בדירה על שמה, דחה בית המשפט המחוזי בת"א את תביעתה, מטעמי התיישנות ושיהוי.

בית המשפט העליון (בפס"ד שכתב השופט אליהו מצא) סבר שהמחוזי טעה וכי תביעתה של המערערת לא לקתה, לא בהתיישנות ולא בשיהוי. "זכותה של המערערת בדירה היא 'זכות קניין שביושר'", קבע השופט מצא. "זכות זו צמחה למערערת מכוח התחייבותו של תורג'מן להעביר את הדירה לבעלותה.

לזכות זו ניתן משנה תוקף, משקיימו המערערת ובעלה המנוח את מלוא חיוביהם על פי ההסכם; קיבלו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמם; קיבלו לידיהם את החזקה בדירה; ונהגו בדירה מנהג בעלים משך עשרות שנים, ללא כל עוררין מצד המשיבה".

האם התיישנה זכותה של המערערת?

סעיף 159(ב') לחוק המקרקעין לא חל, שהרי נפסק בעבר, כי הוא חל רק על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים (השופט מצא מותיר בצריך עיון את שאלת תחולת הסעיף על זכות שביושר שנרשמה לגביה הערת אזהרה בטאבו).

במקרה הנדון וכאמור לעיל, הזכות טרם נרשמה על שם המערערת, ונמצא שזכותה שביושר כפופה לחוק ההתיישנות. האם הזכות התיישנה בפועל? מכוח סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות של זכות במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים. בית המשפט המחוזי מנה את 25 השנים משנת 63'. בית המשפט העליון קבע, שמניין תקופת ההתיישנות במקרה הנדון מתחילה בשנת 96', ומכך שהתביעה לא התיישנה.

שלב ראשון בהגעה למסקנה האמורה, היה בדרך של הרחבת דיני הנאמנות הקונסטרוקטיבית גם על זכות שביושר מכח חוק המקרקעין. "כשם שהוכרה - בפרשת אהרונוב - זכות שביושר 'תוצרת הארץ', שפרטיה אינם חייבים להיות זהים לפרטיה של הזכות שביושר 'האנגלית'", קבע השופט מצא, "כך אין מניעה להכיר 'בנאמנות קונסטרוקטיבית תוצרת הארץ', שפרטיה לא יהיו בהכרח זהים לפרטיה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית האנגלית שנקלטה בישראל בעבר, או לפרטיה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית המוכרת בשיטות משפט אחרות".

הנאמנות הקונסטרוקטיבית (כמו הנאמנות הרגילה) כפופה לדיני ההתיישנות הרגילים, אלא שהכלל הרגיל המצוי בסעיף 6 לחוק ההתיישנות איננו חל עליה. תחתיו חל הכלל שלפיו "עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן" (פס"ד ענבטאוי).

במקרה הנדון, כפירת המנוח באה בשנת 96', ולפיכך התביעה לא התיישנה. (ע"א 1559/99 צימבלר נ. תורג'מן, פס"ד מיום 29.6.03. השופטים אליהו מצא, יצחק אנגלרד ואיילה פרוקצ'יה. בשם המערערת עו"ד אורנשטיין, בשם המשיבה עו"ד שבלת)