מיחזור משכנתאות: אין מידע, אין מודעות

מדוע בארץ לא מבוצעים מעברים בין מסלולי הלוואות? מדוע השוק לא מתנהג כמו בארה"ב, בה כל ירידת ריבית מובילה לגל של מיחזורי הלוואות?

אחד ההסברים הוא חשש הלקוחות מעמלת הפירעון מוקדם, אבל הסבר זה אינו מספק, שכן בחלק מהמקרים שווה למחזר את ההלוואה למרות עמלת הפירעון המוקדם, בעיקר כאשר מדובר בהלוואות צמודות מדד בריבית משתנה, בהן מרכיב עמלת הסילוק הנו זניח.

יש גם מספר חסמים, כמו ביול ההלוואה מחדש, עמלת פירעון מוקדם ועלות הקמת ההלוואה מחדש, שהם מהותיים ומהווים גורם משמעותי בקושי בביצוע המעבר בין מסלולי ההלוואות. אבל חסמים אלה ניתנים לתמחור ולהשוואה מול הרווח הצפוי מביצוע המחזור. מסתבר, שגם כאשר החישוב הכספי מצביע על כדאיות כלכלית בביצוע המיחזור - גם אז הלקוחות אינם נוהרים לבנקים.

מסתבר, שהגורם העיקרי לחוסר השכלול הקיים בשוק, הינו בעיקר חוסר מידע מקצועי לגבי ההזדמנות העסקית וסטגנציה. אמנם, ככלל, חשוב לבצע בדיקה פרטנית לגבי הכדאיות, על ידי עובד כלכלן מיומן המכיר את תחום המשכנתאות וכללי מחזור הלוואות לדיור, אבל בשלב ראשון חשוב לגלות מודעות להזדמנות הקיימת.

כדאיות מיחזור המשכנתא מושפעת בראש ובראשונה מהפער שבין הריבית בה בוצעה ההלוואה לבין הריבית המוצעת על האשראי החדש, וכן ניתן כמובן לנצל מעבר בין מסלולי אשראי שונים. לדוגמה, מעבר מהלוואה צמודה לדולר להלוואה צמודה למדד, כאשר קיים צפי לפיחות ובמקביל ניתן לגייס הלוואות צמודות למדד במחיר זול.

אם בנתוני השוק קיים צפי לפיחות ברמה של 10% והריבית צמודת המדד השנתית עומדת על 6% (בתוספת האינפלציה הצפויה), והריבית על הלוואות מט"ח עומדת על 3.5%, הרי כל עלייה בשער המט"ח מעל ל-2.5% תצביע על כדאיות להחלפת הלוואת המט"ח בהלוואה צמודת מדד, שכן לאחר ניצול מצב השוק שנוצר ניתן יהיה לעבור שנית להלוואה על בסיס מט"ח.

בנוסף, יש להתייחס לאפשרות הקיימת של מעבר ממסלול על בסיס הפריים למסלול צמוד מדד, כאשר הציפיות לאינפלציה המגולמות בשוק הנם נמוכות.

הכותב הוא עוזר ראש מחלקת המשכנתאות בנק איגוד.