המימון הפך בשנים האחרונות לבעיה המרכזית של חברות הנדל"ן. חברות עם גב פיננסי
איתן , ומדובר בעיקר על ענקיות התחום - ארזים, אפריקה, שיכון ובינוי וקבוצת
נכסים ובניין - מצליחות לעבור את המיתון המתמשך, אבל חברות רבות תקועות בשלבים
שונים של פרויקטים בלי יכולת לממנם.
חברות אלה כבר ניצלו עד תום את האובליגו הכולל שלהן, ובמקרים רבים הן גם חורגות
לא מעט מאובליגו זה, כך שלכאורה העקשנות של הבנקים לא להמשיך ולממן את הפרויקטים
נראית מוצדקת, אבל במקרים מסויימים, וכנראה לא מעטים, דווקא המשך המימון יציל
את העסק מקריסה.
גם בבנקים יודעים זאת, אבל בתקופה שכזו ובשוק שכזה, הם מעדיפים שלא לקחת סיכונים.
על רע זה עולה הצורך בשימוש במקורות מימון נוספים, והאלטרנטיבה האולטימטיבית
היא כמובן שוק ההון. בחודשים האחרונים, במקביל להתאוששות מסויימת בשוק ההון,
מתעניינות חברות נדל"ן רבות בגיוסי הון של אגרות חוב למוסדיים.
אלא שגיוסים אלה תלויים בעיקר בדירוג האגרות ע"י חברת הדירוג מעלות, שלאחרונה
הורידה דרוג לחברות נדל"ן רבות. נכון, כל מקרה לגופו, אבל, נראה שבמעלות העלו
את הסיכון לסקטור הזה.
בשבוע האחרון הורידה מעלות את דירוגה של חברת הנדל"ן נצבא מ- AA ל--A (ירידה
של שתי דרגות). וזה עדיין לא הכל. במעלות מסרו, כי איגרות החוב של נצבא תישארנה
ברשימת המעקב, וזאת על רקע העברת השליטה בחברה לקבוצת ברגזון. במעלות יבחנו
את מבנה השליטה החדש בחברה ואת האסטרטגיה העסקית והפיננסית של בעלי השליטה
החדשים בחברה.
לנצבא יש סדרה אחת של אג"ח להמרה (סדרה א') הנסחרת בבורסה, הרשומה במאזן לפי
ערך של כ-130 מיליון שקל . האיגרת משלמת ריבית של 5% (צמוד למדד) והיא מיועדת
לפירעון בשנים 2007-2004. ולמרות שיחסית מדובר על חוב לטווח לא ארוך במיוחד,
במעלות חוששים. הם מסבירים את הורדת הדירוג החדה בעיקר בהרעה בסביבתה העסקית
של נצבא ובנתוניה הפיננסיים.
לטענתם בשנה וחצי האחרונות נמשכה ההרעה בענף הנדל"ן המניב הישראלי, עקב המשך
עודפי ההיצע בשטחים המוצעים להשכרה הן במישרין והן בשכירות משנה, וכן ירידה
בביקושים לשטחי מסחר, תעשייה ומשרדים. בנוסף, המשיכו להשפיע על הענף גורמים
נוספים, כמו: העלייה בריבית הריאלית, גידול במספר פושטי הרגל והחמרת הקריטריונים
של הבנקים בעת מתן האשראי לחברות בתחום. ועל רקע ההרעה במצב המשק סבלו חברות
הנדל"ן המניב מירידת שיעורי התפוסה, במקביל לירידה משמעותית בדמי השכירות וערך
הנכסים.
ומכאן שגם ערך חברות הנדל"ן המניב ירד. במעלות טוענים, כי ההרעה בחוסנה הפיננסי
של נצבא מתבטא בשחיקת שיעורי הרווחיות הגולמית מפעילות הנדל"ן המניב, וזאת
למרות שעדיין שיעורי התפוסה של החברה גבוהים מהממוצע בענף, אם כי גם נצבא סובלת
מירידה בשיעורי התפוסה.
כמו כן טוענים במעלות, כי חלה פגיעה באיתנותה הפיננסית של נצבא. חלק ניכר מנכסי
החברה אינו מייצר תזרים משמעותי בהווה, אם כי הוא מבטא פוטנציאל השבחה עתידי,
שגם הוא אינו ברור על רקע מצב הענף.
נצבא כמובן לא לבד. הקשיים הפיננסים והתזרימים הם מנת חלקן של רבות וטובות
מבין חברות הנדל"ן. חברת הבנייה די-רום, של עזרא חקשורי, דחתה מועד תשלום של
1.3 מיליון שקל, שאותו היתה אמורה לשלם למשקיעים באג"ח של החברה ב-3 ביולי.
על-פי תנאי האג"ח, שהונפקו לקופות הגמל של בנק דיסקונט, רשאיות הקופות לדרוש
את העמדת כל האג"ח לפירעון ולפעול למימוש בטחונות שהועמדו להבטחת פירעונן,
בין היתר, אם החברה תאחר בביצוע תשלום כלשהו על חשבון האג"ח לתקופה העולה על
30 יום. עם זאת, לקראת סוף השבוע שעבר הודיעה החברה, כי תפרע את חובה לכל המאוחר
ב-20 ביולי.
הפיגור בתשלום יוחס בחברה ל"פער רגעי בין תקבולים לתשלומים". ובסוף השבוע הוסיף
מנכ"ל החברה, יוסף גרנות, כי המקרה "לא תואם כלל את התנהלותה ומדיניותה העסקית
של די-רום", ויש להוסיף כי זו הפעם הראשונה, אך המדאיגה שדי-רום מעכבת תשלום.
בפועל, נחשבת די-רום לאחת מחברות הנדל"ן הבולטות בארץ. החברה הנסחרת בשווי
של כ-15 מיליון דולר, עוסקת ביזמות בתחום הבנייה ופיתוח המקרקעין בארץ ובחו"ל.
החברה גייסה, לפני כחמש שנים, כ-30 מיליון שקל מקופות הגמל של דיסקונט. יתרת
ההלוואה בספרים, אחרי פרעונות חלקיים, עומדת על כ-21 מיליון שקל. בסוף הרבעון
הראשון הסתכם ההון העצמי של די-רום על 78.4 מיליון שקל, בעוד שההתחייבויות
שלה לבנקים ולאחרים הסתכמו בכ-161 מיליון שקל, מחציתן בהלוואות לזמן קצר.
הפרויקט המשמעותי ביותר בו החברה מעורבת הוא פרויקט בארי-נהרדעא בת"א, לבניית
137 דירות יוקרה. אלא שפרויקט זה, בו לחברה כ-40% (דרך החברה הקשורה מגדלי
בארי), מכביד בשנים האחרונות על תוצאותיה של די-רום, בגלל היקף המימון העצום
הכרוך בהקמתו, לצד ההאטה במכירת הדירות.
בשלב א' של הפרויקט, הנמצא בשלבי גמר בנייה, נבנו ארבעה בניינים הכוללים 52
יחידות דיור. בשלב ב' נבנה מגדל מגורים בן 31 קומות, הכולל 85 יחידות דיור.
את הליווי הבנקאי לפרויקט, בהיקף של כ-150 מיליון דולר, מעמיד בנק הפועלים.
עד לסוף הרבעון הראשון נמכרו 27 יחידות דיור משלב א' (58% מהדירות) ו-10 יחידות
דיור בשלב ב' (18%).
בנוסף בונה החברה בניין בן 11 קומות לדיור מוגן, שיכיל כ-90 דירות, ברחוב ויסוצקי
בת"א, וכן מתוכננת בניית בניין בן 11 קומות שיכלול 100 דירות בשכונת בבלי בת"א.
ומעבר לבניית דירות למכירה מחזיקה החברה בכ-24.5 אלף מ"ר של מבנים להשכרה באיזור
גוש דן, המושכרים בתפוסה של 96% ומניבים הכנסות רבעוניות של כ-2.9 מיליון שקל.
סך ההכנסות ברבעון הראשון השנה הסתכמו לכ-4.6 מיליון שקל. הרווח הגולמי הסתכם
בכ-1.5 מיליון שקל, אבל בעיקר בגלל הוצאות מימון של כ-1.4 מיליון שקל הסתכם
ההפסד התפעולי בכ-1.4 מיליון שקל.
ברבעון המקביל אשתקד הסתכמו הכנסות החברה בכ-10.4 מיליון שקל, הרווח הגולמי
הסתכם בכ-3.3 מיליון שקל והרווח התפעולי בכ-1.8 מיליון שקל. בשנת 2002 כולה
הסתכמו ההכנסות בכ-44 מיליון שקל והרווח התפעולי בכ-8.2 מיליון שקל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
