זכויות היוצרים לכותרת למאמר זה שמורות לעו"ד עפר טויסטר, שבחר להגדיר כך את
הנוהג שהתרחב לאחרונה, ולפיו רשויות מקומיות מתנות אישור תוכניות בניין עיר
חדשות בקבלת כתב שיפוי מאת יזם התוכנית.
מקרקעין - טיבם להשביח עם הזמן, כאשר חלקו הגדול של חוק התכנון והבנייה עוסק
בהליכים תכנוניים, אשר סופם בהשבחת המקרקעין. אך כמעט כמו בכל דבר בחיים -
גם בחוק זה אין מיטיב בלי פוגע, ובהליכים התכנוניים עלולה להיווצר פגיעה במקרקעין,
פגיעה הגוררת בעקבותיה פיצויים עקב ירידת הערך.
פרק ט' לחוק התכנון והבנייה, ובו סעיפים 197-200, עוסק בכך כאשר זכות התביעה
קיימת שנים רבות, אך קיבלה תנופה רבה בשנים האחרונות, וזאת הן מהתפתחות התכנון
ומורכבותו, הן מהמודעות לזכויות הפרט, והן מיעילות עבודת ועדות הערר (שעליהן
מוטלת המלאכה החל משנת 1995).
סעיף 197, לב ליבו של פרק ט', הינו קצר ולכן נביאו במלואו:
"א. נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או
גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם
זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
ב. התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה
של התוכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו,
אף אם כבר עברה התקופה".
בשנים האחרונות רבו המקרים של הגשת תביעות לפי סעיף 197. הוועדות המקומיות
חוששות לאשר תוכניות חדשות, מהסיבה שהן עלולות לגרור הגשת תביעות. גובה התביעות,
ויותר מכך הפיצוי שייקבע בסיומו של ההליך, מהווים נעלם גדול ולא ניתן לחיזוי.
מכיוון שכך, הומצא מנגנון "כתב השיפוי". מטרת כתב השיפוי היא אחת ויחידה -
היה ובעקבות אישור התוכנית החדשה יוגשו נגד הוועדה המקומית תביעות לפי סעיף
197 לחוק התכנון והבנייה, החבות בתשלום לא תיפול על הקופה הציבורית, אלא התשלום
יפול על כתפי היזם. כתב השיפוי יוצר מספר דילמות וקשיים.
דילמת היזם - היזם אינו יודע כמה תביעות יוגשו, וכיצד עליו לכלכל את צעדיו
מבחינת היבט זה. אמנם, במקרים לא מעטים כתב השיפוי מוגבל בסכום, אבל קיימים
מקרים שהוא "ללא הגבלה בסכום". מה יעשה היזם במקרה זה? כיצד יתחשב ויתקצב את
הפרוייקט? האם לא צפויות לו הפתעות בלתי סבירות?
השאלות שאלות, ותשובות - אין.
דילמת השמאי - שמאי מקרקעין נדרש לערוך שומת היטל השבחה בגין קרקע מסוימת,
וידוע לו כי היזם נדרש להפקיד כתב שיפוי בגין התכנית המשביחה. האם עליו להביא
בחשבון את קיומו של כתב השיפוי בהערכת השווי ב"מצב חדש"? בואו נניח שקיימים
שני מגרשים סמוכים, זהים לחלוטין, שאושרו בהם שתי תוכניות חדשות זהות לחלוטין,
להוציא משתנה אחד. במגרש אחד הפקיד היזם כתב שיפוי, ובמגרש השני לא נדרש היזם
להפקיד כתב שיפוי.
האם השווי של שני המגרשים זהה? אני מסופק. ואם השווי אינו זהה, כיצד יעריך
שמאי המקרקעין את השווי במצב חדש לגבי המגרש שקיים עליו כתב השיפוי? כלום יש
בידיו הכלים להעריך את מספר התביעות ואת הסכומים שידרשו בגינן? ברצוני להזכירכם
שעורך השומה הוא שמאי מקרקעין ולא נביא..
השאלה שאלה, ותשובה - אין.
דילמת האזרח - אזרח שמקרקעיו נפגעו עקב אישור תוכנית, מגיש כנגד הוועדה המקומית
תביעה לפי סעיף 197. טוענת הוועדה - היזם הפקיד בידנו כתב שיפוי, ועליך להתדיין
עימו ולא איתנו.
השאלה שאלה, והתשובה לה ניתנה כבר בדיון משפטי. בערר 186/99, לינגברג נגד הועדה
המקומית לתכנון ובניה חיפה ויוסף מצליח, החליטה ועדת הערר מחוז חיפה, בראשות
עו"ד משה פרונצ'בסקי, כי החבות בתשלום היא על הוועדה המקומית, וכי נסיונה של
זו האחרונה להעביר את הדיון אל מול מוסר כתב השיפוי מהווה "טענה שאיננה ראויה
וזאת בלשון המעטה".
החלטה זאת יצרה תנאים נורמטיביים ברורים. האזרח שנפגע צריך להתדיין אל מול
הוועדה המקומית, ורק מולה. מערכת היחסים שנוצרה בין היזם לבין הוועדה המקומית,
הנובעת מהפקדת כתב השיפוי - אינה מעניינו. שאלת החוקיות - אחד מתפקידיה של
ועדה מקומית הוא לקדם ולאשר תוכניות חדשות. האם בעת שהוועדה מתנה אישור תוכנית
בקבלת כתב שיפוי, היא איננה חוטאת לתפקידה?
קיימות דעות שונות וסותרות בנושא זה. אני סבור, כי חוק התכנון והבנייה יצר
מערכת איזונים כלכלית כמעט מושלמת. כשם שזכותה וחובתה של ועדה מקומית לגבות
היטל השבחה בגין אישור תוכניות, הרי שהפן ההפוך הוא, שעליה לשם בגין פגיעה
במקרקעין שנפגעו על-ידי תוכנית. ומדוע כמעט מושלמת ולא מושלמת? כי היטל ההשבחה
מהווה מחצית מההשבחה, ואילו הפיצוי הוא במלוא גובה הפגיעה.
קיים בחוק התכנון והבנייה סעיף 119 ד', שבו הנטל בגין תשלום הפיצויים חולק
בין הוועדה המקומית לבין הרשות המרכזית, והדבר נוגע לאישור תוכניות לדרכים,
המוגשות על רוב ביוזמת מ.ע.צ. כלומר, כאשר המחוקק רצה שהנטל לא יפול רק על
כתפיה של הוועדה המקומית, הוא ידע להגיד זאת בריש גלי, וכלשון החוק: הוגשה
תכנית דרך בידי המדינה או מטעמה...או בידי רשות שהוקמה לפי דין שאינה רשות
מקומית או ועדה מקומית, וחויבה ועדה מקומית בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 עקב
אישור התכנית, ישפה מגיש התכנית כאמור את הוועדה המקומית ב-70 אחוזים מסכום
הפיצויים.
סיכום - כפי שאנו רואים, השאלות רבות ומגוונות, והתשובות חלקיות ביותר, אם
הן קיימות בכלל. דעתי האישית היא, שמרגע שהמחוקק הטיל את חבות תשלום הפיצויים
בגין פגיעה במקרקעין על הוועדה המקומית, או לחילופין שהנטל יחולק עם הרשות
המרכזית, הרי שאין זה בסמכותה להעביר את נטל התשלום ליזמי התוכניות.
הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
