"שווי הפרויקט של עלית - כ-145 מיליון דולר"

במגרש כיום נמצא מפעל עלית הישן, אבל בעוד שנים לא רבות יתנוסס שם מגדל חדש, ליד מגדל משה אביב של קבוצת אוסיף, הנמצא מצידו השני של הכביש. בקיצור, מגדלי התאומים של רמת גן. המגדל המתוכנן של עלית יזכיר באופן כללי את המגדל שממול.

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה תוכנית לבניית מגדל בגובה של 60 קומות מעל למפלס הקרקע וארבע קומות תת קרקעיות לחניה. על פי התוכנית ישמשו 47.4 אלף מ"ר למשרדים, מסחר מגורים, בתוספת אפשרות לבנייה למלונאות. שטחים אלה יכללו גם עד 700 מ"ר למסחר בחזית מסחרית לאורך רחוב ז'בוטינסקי. כמו כן, יוקצו 25.3 אלף מ"ר לשטחי שירות מעל המפלס ברחוב ז'בוטינסקי ו-25 אלף מ"ר לשטחי שרות מתחת למפלס.

שווי המגרש רשום בספרי עלית בכ-30 מיליון שקל, אבל על רקע התוכנית הגרנדיוזית להקמת המגדל מדובר בכסף קטן ביחס לשווי האמיתי של הקרקע.

"יש בעצם פרויקט כמעט דומה שהוקם ליד המגרש של עלית - שער העיר של אוסיף, ועל פיו אפשר לאמוד את שוויו של הפרויקט שמקימה עלית", אומר אבי מנדלסון, שמאי מקרקעין. הזהות בין המגדלים, לטענת מנדלסון, היא בלוגיקת ההקמה וכן בגודל. "שני המגדלים מציגים קונספציה חדשנית בארץ, של דירות מגורים מעל קומות למסחר. מהקומות ה-54 ועד ל-65 במגדל הקיים יש דירות למגורים. זה הפרויקט הגבוה ביותר במזרח התיכון ובדירות האלה יש תצפית על כל האזור. "שווי הקרקע להערכתי הוא בין 15 מיליון ל-20 מיליון דולר", מוסיף מנדלסון, "וזה משמעותית גבוה מהשווי שרשום בספרים".

את שווי המכירה של הפרויקט כולו מעריך מנדלסון בכ-145-150 מיליון דולר (על פי המחירים המקובלים כיום), אם כי הערכותיו נעשו בצורה שמרנית. "אנחנו מניחים ריבית להון של 7%. הריבית שבה משתמש מינהל מקרקעי ישראל היא 5% אבל מטעמי שמרנות לקחנו ריבית קצת גבוה יותר, מה גם שזו הריבית המתאימה יותר לתנאי המשק. כמו כן, הערכנו, שמרכז הכובד של המכירות יהיה בעוד 7 שנים. הפרויקט מתמשך יעל פני זמן רב ולכן יש להביא בחשבון, שהתקבולים לא יתקבלו בנקודת זמן אחת. על פי חישוב זה הוונו את כל התזרימים העתידיים של הפרוייקט והגענו לסכום של כ-145 מיליון דולר. אבל צריך לסייג, שההערכה זו אינה כוללת את היבטי המיסוי ושהחישוב והמידע על השטחים שבהערכה נגזרו מהודעת החברה".

לצורך החישוב הוערך, כי ייבנו בפרויקט כ-700 מ"ר שטחי מסחר ומחיר המכירה יהיה כ-3,500 דולר למ"ר - סה"כ תמורה של כ-2.4 מיליון דולר; שטחי המגורים יסתכמו בכ-9,488 מ"ר ויימכרו בכ-2,700 דולר למ"ר - תמורה של כ-25.6 מיליון דולר; שטחי המשרדים יסתכמו ב- 37,250 מ"ר ויימכרו לפי 1,900 דולר למ"ר - תמורה של כ-70.8 מיליון דולר.

במסגרת שטחי השרות העל קרקעי, כ-25,000 מ"ר, ייבנו להערכת מנדלסון כ-15 אלף מ"ר (60%) גם משרדים. מכאן, שערך המכירה יסתכם בכ-38 מיליון דולר. בנוסף לכל אלה, ייבנו 25,000 מ"ר של שטחי שרות תת קרקעי (חניות), שיימכרו לפי 1,500 דולר למ"ר, ויניבו תמורה של כ-8.6 מיליון דולר. בסה"כ מדובר על פי תחשיב זה בתמורה של כ-145.4 מיליון דולר.

העלויות בפרויקט, להערכת מנדלסון, יסתכמו בכ-1,000 דולר למ"ר של שטחי המסחר, המגורים והמשרדים, ושליש מזה לשטח התת קרקעי (חניות). במילים אחרות - כ-80 מיליון דולר, מבלי להתייחס לקרקע. שווי הקרקע כ-20 מיליון דולר, ובסה"כ הרווח היזמי מגיע לכ-45 מיליון דולר. עם זאת, עלית גם תהנה כאמור מהשבחת המגרש בסכום מוערך של כ-10-15 מיליון דולר, כך שפוטנציאל הרווחים של הפרויקט מגיע לכ-65 מיליון דולר.

לא הכל יגיע לכיסים של עלית, שפנתה כבר לאוסיף כדי לבנות במשותף את המגדל, אבל נראה שחלק נכבד מסכום זה יזרום לחשבונות הבנק שלה. כך או כך, בשבוע האחרון זינקה מניית עלית בכ-25%, לשווי של כ-400 מיליון דולר. זה, מן הסתם, גם בגלל הפרויקט המתוכנן, אבל כנראה שבעיקר בגלל המיזוג הקרב עם שטראוס מחלבות ושטראוס סלטים. עם זאת, על רקע העליות במניה, העניק בסוף השבוע שעבר יובל זעירא, מבית ההשקעות אי.בי.אי, המלצת "נייטרלי" למניית החברה. זעירא טוען, שהמיזוג מקטין את הסיכון הגלום בפעילות החברה, וכן מפחית את החשיפה לפעילות בחו"ל. כמו כן הוא מדגיש את הפוטנציאל הגלום בהתייעלות ובשיתוף הפעולה בין החברות. עם זאת, מחיר היעד שהוא מקנה למניית עלית 5 - 166 שקל, פרמיה של כ-4% על מחיר השוק, מבטאת את הערכתו שהמהלך במנייה הסתיים.

מכל מקום, זעירא מדגיש כי המיזוג יהפוך את החברה לשנייה בגודלה בשוק המזון בישראל, עם נתח של 7.5% מהשוק, לאחר תנובה, שמחזיקה בנתח של 17%-18% מהשוק, ולפני חברת אסם (5%-5.5%). המכירות של הגוף הממוזג יסתכמו בכ-3.4 מיליארד.

ובקשר להוצאות טוען זעירא כי ההתייעלות תבוא לידי ביטוי בצמצום מטות ובשיתוף פעולה בין החטיבות השונות בפיתוח מוצרים חדשים. ההתייעלות בייצור, להערכתו, אינה מהותית, לאור מאפייני הייצור השונים של מוצרי החלב והסלטים לעומת התוצרת של עלית. עם זאת, יש להערכתו פוטנציאל להתייעלות במיזוג המטות ובלוגיסטיקה, אם כי מהלך זה מורכב וארוך טווח. על כל פנים, החסכון במיזוג המנהלות יסתכם להערכתו בכ--15 10 מיליון שקל.

וביחס לשוויה של שטראוס, מעריך זעירא, כי מכפיל הרווח הסביר לפעילות של שטראוס הוא 16-15. רווחי שטראוס (החלק שימוזג עם עלית) להערכתו מסתכמים בכ-100-110 מיליון שקל ותחת הנחות מסויימות נוספות מגיע זעירא לשוויה של שטראוס - בין 335 מיליון ל-400 מיליון דולר. במילים אחרות, החברה הממוזגת תסחר בשווי קרוב ל-800 מיליון דולר, והמשמעות היא כניסה למדד ת"א 25 המכובד. בנוסף, צפויה עלית לאחד את מניית עלית 1 עם מניית 5, וזה עשוי להגדיל את הסחירות במניות החברה.