משקיעים - היכונו לעשור האסיאני

על פי המחקר, הטכנולוגיה תהיה הקטר שיוביל מספר מרכזים אורבניים במאה הקרובה. אוסטין אשר בטקסס, ראלי-דורהם בצפון קרוליינה והלסינקי בירת נורבגיה תפסו את המקום הראשון כמרכזים האורבניים מוטי הטכנולוגיה שיקבלו את משקיעי הנדל"ן.

אליהם יצטרפו מספר ערים בשווקים מתעוררים, או כאלו הנמצאות בתהליך צמיחה של חברות גלובליות. בנגלור בהודו היא אחת הדוגמאות הבולטות למרכזים אלו. איכות נכסי הנדל"ן בכל הערים הללו תעבור שדרוג משמעותי, כך על פי המחקר.

אינטגרציה פוליטית וכלכלית והתרחבות גושי הסחר על פני כדור הארץ יהפכו מספר לא קטן של ערים במרכז אירופה ואמריקה הלטינית לאטרקטיביות ביותר, נכתב במחקר שמציין את בודפשט בירת הונגריה, ואת טאלין בירת אסטוניה, כמרוויחות הגדולות מהתרחבות האיחוד האירופי מחד, וסנטיאגו בירת צ'ילה עשויה להרוויח מהתרחבות מסגרת נאפט"א (ארה"ב, קנדה ומקסיקו) מאידך.

ערים רבות ברחבי העולם יגבירו את מאמציהן לשדרג את אפשרויות הפנאי והתרבות שבהן. ברצלונה מוזכרת כאחת הערים עם היתרון היחסי הגדול ביותר כיום, מאחר והממשל המרכזי תומך נמרצות ברפורמות מבניות. קייפטאון שבדרום אפריקה מוצגת כאחת האטרקציות הבאות התחום תרבות הפנאי והנופש.

בחברת הברוקראג' החלו בתוכנית המחקר על מנת לזהות את הפוטנציאל העתידי. במהלך שנת 2002 בחנו בחברה את הזוכות התיאורטיות בעשור הקודם, זאת על מנת ליצור בסיס שעליו מתבסס מחקר זה. המחקר כלל 100 ערים מרכזיות בעולם בתקופה שבין 1991-2001. המטרה הייתה לזהות את הכוכבים הבאים בשווקים העולמיים.

המחקר מצא, כי בעשור הקודם הניקוד הגבוהה ביותר התקבל במרכזים מטרופוליניים קטנים יחסית עם פחות מ-2 מיליון נפש. שלוש ערים בלטו מעל כולם: דובאי, דבלין ולאס וגאס. שלושת הערים הללו על פי המחקר, היו תופסות את המקום הראשון לולא היה המחקר בראשית שנות ה-90.

בשלב השני של המחקר, נבחנו ערי העתיד. צוות המחקר בחן אינדיקטורים רבים, הן בטווח הזמן הקצר והארוך. בין השאר נבחנו אינדיקטורים דמוגרפיים, כלכליים, עסקיים, רגולטורים, חברתיים ותרבותיים. הפרמטרים הללו נאספו עם פרמטרים של שוק הנדל"ן על מנת לאמוד את הפוטנציאל הנדל"ני של הערים הללו.

מהם אם כן המרכזים האורבניים העתידיים? האם המרכזים הללו נמצאים כבר על מסך המכ"ם של המשקיעים ברחבי העולם? 24 ערים שונות נבחרו כערים בעלות פוטנציאל ההשקעה הרב ביותר. הערים חולקו על פי שלוש קטגוריות מישנה (ראו טבלה).

למרות התפוצצות בועת ההיי-טק בשנים האחרונות, בחברה מאמינים, כי הטכנולוגיה בסה"כ מתאימה את עצמה לתנאים החדשים שנוצרו והיא תחזור בקרוב. במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, בלטו הערים בעלות הפוטנציאל הטכנולוגיות הראשונות דוגמת סן פרנסיסקו, בוסטון ושטוקהולם, שהיוו את חוד החנית הטכנולוגית בעולם.

גם במחקר הנוכחי, שלוש הערים שזכו במקומות הראשונים שייכות לאיזור צפון אמריקה וסקנדינביה. הערים הללו על פי המחקר כוללות את העוצמה, הידע והתעשייה המתאימה יחד עם תשתיות חינוכיות ראויות, היכולות להציע איכות חיים גבוהה ליושביהן. באיזור הנורדי, הלסינקי נחשבת לאחת החממות המתקדמות ביותר מבחינה טכנולוגית. התשתיות הטכנולוגיות והפיסיות של העיר הן בין המתקדמות בעולם ומאפשרות נגישות מהירה לרוסיה ולאיזור הבלטי המתעורר. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בבירה הנורבגית שודרג ללא היכר, והתאים את עצמו לעולם מוטה טכנולוגיה.

אוסטין בירת טקסס תרכז סביבה התעניינות טכנולוגית רבה כמרכז שיקלוט אנשי מקצוע מכל העולם. היצע הנדל"ן בעיר, שרובו נבנה במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, ברמה גבוהה. ראלי-דורהם נחשבת כאחת הערים המובילות בעולם מבחינה ביוטכנולוגיה. איכות הנדל"ן בעיר נחשבת מהגבוהות בעולם. בעוד נושא איכות הסביבה עתיד לעלות על סדר היום של רוב מדינות העולם המערבי, ברוב השווקים המתעוררים המניעים העיקריים של השוק היו אלה המסורתיים יותר, אליהם הורגלנו בעבר. קצב עיור גבוה הופך יותר מרכזי אוכלוסייה "למגה-ערים" עם למעלה מ-10 מיליון נפש.

מספר לא קטן מהערים המצוינות בדו"ח מצויות באופן לא מפתיע בשתי המדינות המאוכלסות ביותר בעולם, סין והודו, ששתיהן לבדן מרכזות שליש מאוכלוסיית העולם. שתי המדינות הללו על פי הדו"ח, יתנו את הטון העיקרי בתהליך האורבניזציה בעשור הקרוב.

בסין ירכזו את מירב תשומת הלב הנדל"נית ארבע ערים גדולות. שנגחאי, בייג'ינג, יאנגזו ושנזן. הערים הללו מהוות את מרכזי האוכלוסין המתפתחים ביותר בעולם כיום.

התפתחותן של הערים הללו היא למעשה משימה לאומית של הממשל המרכזי בסין, דבר הבא לידי ביטוי בהשקעות עתק בתשתיות והשקעות זרות ישירות בהיקפים עצומים. שלושת הערים הללו ריכזו בעשור האחרון פעילות נדל"ן ענפה מאוד, שהובילה לעודף היצע כיום.

בתת היבשת ההודית, הערים מומבאי ודלהי, ששתיהן למעשה הן הבירות המסחריות והשלטוניות בהתאמה, מתפתחות בקצב מסחרר. הנגישות לכוח עבודה מיומן וזול הביאה חברות רבות לפתוח שם מרכזי מחקר ופיתוח רבים מאוד. נוסף לכך, מומבאי הפכה לביתה הרשמי של תעשיית הסרטים ההודית העצומה - בוליווד.

הערים הללו צפויות ללא מעט תחרות מבנגלור, צ'נאני, היידרבראד ופונה. איכות הנדל"ן במומבאי ודלהי נמוכה בכללותה, כך גם במרכזי העסקים. יחד עם זאת, ההתרחבות הגדולה לתוך המדינה הביאה לתחילת מגמת בנייה ושדרוג של המרכזים הללו.