בין שטף הדוחות שזרמו לבורסה בתל אביב בשבוע שעבר, היו גם דוחות גב-ים והחברה
הבת שלה, ישפרו. גב-ים, נשלטת על ידי נכסי אזורים, מקבוצת אי.די.בי.
הנתון השלילי בדוחות של גב-ים הוא הרווח הנקי, שנשחק ברבעון השני בכ-38%, והסתכם
בכ-11.1 מיליון שקל. בראיה חצי שנתית מדובר בשחיקה מתונה יותר, של 20%, לכ-27
מיליון שקל.
אבל בדוחות גב-ים יש בעיקר בשורה חיובית. הכנסות החברה מדמי שכירות - פעילות
הליבה של הקבוצה, רשמו ברבעון השני צמיחה של 8.7%, והסתכמו בכ-53 מיליון שקל.
מדובר כאמור בפעילות הליבה של הקבוצה, אשר אחראית על כ-83% מהכנסותיה ברבעון.
מאידך, ההכנסות ממכירת דירות, הפעילות המשנית בחשיבותה של החברה, הסתכמו בכ-8.25
מיליון שקל בלבד, לעומת 28.1 מילון שקל ברבעון המקביל.
בתום הרבעון השני מסתכם ההון העצמי של גב-ים בכ-698 מיליון שקל, והוא מממן
מאזן של כ-2 מיליארד שקלים, מהם כ-880 מיליון שקל בהתחייבויות לבנקים. מנגד,
לחברה יתרת נזילות של 160.8 מיליון שקל, ותזרים שוטף איתן של 60 מיליון שקל
במחצית הראשונה של השנה, לעומת 38.8 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.
חנן ניצן, מנכ"ל גב-ים, אומר, שלמרות המיתון במשק בשנים האחרונות, גב-ים הגבירה
את פעילותה והיא נמצאת בתנופת בנייה, כש-90 אלף מ"ר נוספים צפויים להסתיים
עד סוף השנה, ולהצטרף למאגר השטחים המושכרים של החברה, בהיקף של כ-600 אלף
מ"ר.
אחד היתרונות של גב-ים בשוק הנדל"ן המניב בישראל, שוק שסובל כאמור מקשיים ב-3
השנים האחרונות, הוא במיקומי המבנים שבבעלותה, שחלקם המכריע באזורים שבהם ביקושים
גבוהים מהממוצע: המת"מ בחיפה, הרצליה פיתוח, פארק המדע בנס ציונה. ניצן מציין,
כי החברה נהנית מתפוסה של 98%-95%.
גלובס: בימים שבהם ישנם עשרות אלפי מ"ר של משרדים ומבני תעשיה ריקים, לא מפחיד
אתכם לעמוד עם עוד כל כך הרבה שטחים להשכרה?
ניצן: "היתרון שלנו הוא, שעל כל השטחים שנמצאים בתהליכי בנייה ישנם כבר חוזי
שכירות חתומים, וכולם עדין מתומחרים באותן רמות מחיר שהיו מקובלות בשוק לפני
שנתיים, לחברות שחתמו על הסכמים ארוכי טווח. כלומר, המחירים שלנו הם עדין המחירים
של ערב המיתון, ולא של שיאו. מתוך השטחים הללו אכלסנו כבר את מתחם הג'מבו במפרץ
חיפה ברבעון הראשון, אחרי שאכלסנו 15,500 מ"ר במתחם IBM באוניברסיטת חיפה,
ואת ההשפעות שלהם ראינו בדוחות החציון הראשון".
- איך אתם שומרים על מגמות אלה בתוצאות?
"הסיבה היא, שאנחנו פועלים בנישה שאנחנו מכנים 'בניינים תפורים למידה'. כלומר
- אנו מגיעים להסכם עם דייר פוטנציאלי, עוד בטרם שלב תכנון המבנה על הקרקע,
כשהוא עורך את תוכניותיו למעבר לבניין חדש. כך אנחנו מתכננים את הבניין יחד
אתו, ולמעשה אנחנו מבטיחים מראש את הקמת המבנה לפי הדרישות שלו מחד, ולנו מובטחים
דמי שכירות מאידך, כשלאחר מכן אנחנו גם מעניקים את השירותים הנלווים הדרושים
לאחזקת המבנה".
- בפעילות כזו חייבים חוזים ארוכי טווח. על איזה סדר גודל אתם מדברים?
"ממוצע משך החוזים שלנו הוא 10 שנים לפחות, משום שעלות ההקמה של כל בניין היא
10 מיליון דולר. בסך הכל מדובר במצב שבו לשני הצדדים חשוב לדעת מי עומד מולם:
ללקוח חשוב להקשר עם חברה בעלת מוניטין, ושהוא יידע שבעוד שנתיים אכן יעמוד
לו הבניין שהוא צריך, בעיקר עם מדובר בחברה יצרנית".
- מצד שני, אתה צריך להיות בטוח שהלקוח שלך יהיה קיים בעוד שנתיים.
"נכון, ולכן אנחנו בררנים מאוד בבחירת הלקוחות, ואנחנו פועלים רק עם גופים
חזקים וותיקים, כמו אלביט מערכות, טבע, פיליפס ועוד - חברות שלא עושה רושם
שיקרה להן משהו בעשור הקרוב. החוזים הללו שעבדנו עליהם בשנים הטובות של המשק,
נכנסים כעת לפעילות ומניבים תוצאות, כמו ההסכם עם י.ב.מ, או בנין במת"מ שהושכר
לאינטל, שגם היא כנראה תחזיק מעמד בעשור הקרוב".
- פעילות מכירת הדירות שלכם רושמת ירידה ניכרת בהכנסות. מדוע?
"הגורם הראשון הוא מצב השוק - כיום קשה מאוד למכור דירות, בטח שלא בקצב של
לפני שלוש שנים. מלבד זאת החלטנו להוריד את קצב הפעילות בתחום זה, כחלק מהמדיניות
שלנו, משום שאנחנו חברה נכסית, שעיקר פעילותה הוא בתחום הנדל"ן המניב".
- אז למה לכם כלל להמשיך ולבנות דירות למגורים למכירה?
"משום שזהו תחום מאוד רווחי לנו. חלק מהמגרשים שלנו הם בעסקאות קומבינציה,
שמביאות לכך שאין לנו עלות אחזקת הקרקע כעת. קרקעות אחרות שלנו הן קרקעות היסטוריות
וערכן בספרים מזערי, ולכן אחזקת הקרקע לא יוצרת לנו עלות כלשהי, וכדאי לנו
להמשיך ולהחזיק בה, מתוך רצון למכור בעתיד, כשהמחירים יעלו".
- מיהו קהל היעד שלכם בין רוכשי הדירות?
ניצן: "אנחנו פונים לנישה המסוימת של משפרי הדיור, כלומר דירות שאינן מיועדות
לזוגות צעירים. אלו דירות יקרות יותר, ברמות מפרטים גבוהות יותר, אם כי לא
מדובר בדירות השייכות לרובד הגבוה ביותר של דירות היוקרה.
"אנחנו בונים בשכונות גדולות, או במקומות שבהם אנחנו לא בונים בנין בודד, אלא
קומפלקס שלם. כך למשל המתחם במוצקין, שנחשב לאחד האתרים היקרים שלנו. מכרנו
שם עד כה למעלה מ-1,100 יחידות דיור, ויש לנו עוד כ-500 יח"ד שאנחנו יכולים
לבנות ולמכור. מצבנו שם מענין מאוד ונוח מאוד מבחינתנו, משום שמלאי של דירות
גמורות יש שם רק 2 דירות. בבנייה ישנן עוד 48 דירות, ועוד כמה עשרות דירות
עם היתרי בניה עתידיים.
"זאת הסיבה שבדוחות שלנו ישנה ירידה במכירת דירות, ובגלל זה אי אפשר לבחון
אותנו לפי רבעון אחד, ואפילו לא לפי שנה שלמה, אלא לפי מגמה שנפרסת לאורך זמן".
נתון שלילי נוסף בדוחות גב-ים הוא הוצאות המימון, שקפצו ברבעון ב-50% לכ-15
מיליון שקל. ניצן מסביר כי מדובר בעליה טכנית שנובעת מפערי מדד בגין/ידוע,
שכן לחברה הלוואות צמודות שמושפעות מפערים אלו לשלילה - בדיוק כמו ההשפעה ההפוכה
בספרי הבנקים, שמדדים שליליים יוצרים להם רוחים בגין פערים אלה.
גם ים שייכת כאמור לקבוצת אי.די.בי, שנערכת לאחרונה לקראת חלוקת דיבידנד ענק
לבעלים החדשים. כך ראינו את שופרסל ואת כלל ביטוח מחלקות דיבידנד ענק של 15
מיליון שקל, שמטרתו להזרים את הכספים למעלה, לחברת הגג, אי.די.בי אחזקות. גב-ים
לא הכריזה על חלוקה שכזו, ולדברי ניצן, נציגי הבעלים בדירקטוריון אף לא העלו
בקשה בנושא בישיבתם ערב פרסום הדוחות.
ניצן: "אנחנו די רחוקים בשרשור כלפי מעלה, כך שחלוקה שכזו לא תביא תועלת לחברת
הגג".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
