מחקר: השוק המשני למשכנתאות לא יוזיל את מחיר המשכנתא ללקוחות

מאת דליה טל "אין לצפות לשינויים מרחיקי לכת בשוק המשכנתאות כתוצאה מהקמת השוק המשני. השוק המשני לא יוזיל את מחיר המשכנתא; תרומתו העיקרית תהיה, אולי, באפשרות להגדיל את המשכנתאות, להקטין את הצורך בהון העצמי ובאפשרות להאריך את תקופת ההחזר".

כך קובעת העבודה "האם השוק המשני למשכנתאות יפתור את בעיית הדיור של הזוגות הצעירים", מאת פרופ' אליה ורצברג מאוניברסיטת תל-אביב.

את המחקר מפרסם מכון אדווה, המספק מידע על שיוויון וצדק חברתי, על רקע כוונות משרדי השיכון והאוצר להתחיל בקרוב בהפעלת שוק משני למשכנתאות, מתוך תקווה שהוא יגרום לעלייה בתחרות ולירידה בריבית.

להערכת ורצברג, לא נראה שהקמת שוק משני תביא להגדלה משמעותית בהיקף ההשקעות במשק או בשוק איגרות החוב. בשל סיבה זו ניתן לצפות רק לחלוקה מחדש של ההשקעות, אך לא להשקעות חדשות, כאשר חלק מהמשקיעים הפרטיים והמוסדיים רק יעבור מאיגרות חוב ממשלתיות או מסחריות לניירות ערך מגובים למשכנתאות.

להערכתו, תהליך זה עלול להביא דווקא לעלייה מסוימת בריבית, בשל הצורך למצוא מקורות חדשים לאשראי לטווח הארוך, במקום המקורות התקציביים הממשלתיים.

ורצברג מדגיש, שגם מחקרים שנערכו בארה"ב לא מצאו הוכחה לכך שהפיכת המשכנתאות לניירות ערך משפיעה על שיעורי הריבית, כאשר במקרים מסוימים התוצאה היתה אפילו עליית ריבית.

עוד טוען ורצברג, שלמרות המלצות של ועדת תלמון, שבחנה כבר ב-1998 את האפשרות להקים שוק משני, רוב ההמלצות טרם יושמו, ולכן לא ניתן לדעת מהי השפעתן על השוק. לדעתו, אי צמצום המסים עלול לייקר מאוד את פעולת השוק המשני.

ורצברג מדגיש, שברוב הארצות פיתוח שוק משני למשכנתאות קשור או מותנה בערבות ממשלתית או בביטוח, המצמצם את סיכון האשראי למשקיעים, ובכך מתאפשרת הגדלת ההלוואה. לדעתו, זוהי תוצאת לוואי של השוק, ואפשר להשיגה גם בלעדיו.

להערכת פרופ' ורצברג, הדרך היחידה להוריד את מחירי הדירות בארץ היא להוזיל את מחיר הקרקע גם באיזורי הביקוש, לעודד השכרה במקום בעלות על הדירה, באמצעות מערכת מיסוי שתעודד חברות עסקיות לרכוש דירות מיד שנייה לצרכי השכרה, ולוותר על התוכניות הממשלתיות שניסו לעודד בנייה זו.